Золотая лихорадка, или Почем недвижимость в кризисные времена
Дешевле уже не будет, считает Алексей Аверьянов. Даже с бюджетом в 5 млн руб. можно сделать инвестиции в недвижимость в 2014 году. Рецессия – подходящее время для бизнес-игры в «флиппинг», ибо на рынке правят демпинговые цены.
Рецессия – лучшее время для инвестиций при условии, что вы не новичок или работаете с профессиональным консультантом / брокером. Именно в период спада и затянувшейся стагнации на рынке можно найти интересный объект по демпинговой цене.
В последние три-пять лет на рынок жилой недвижимости Московского региона вышли новые игроки – собственники вторичных объектов, которые вынуждены выставить их на продажу по демпинговой цене.
Особенно ярко эта тенденция проявилась в загородном сегменте. Типичный продавец вторичного объекта – вчерашний успешный бизнесмен, купивший землю в престижном месте недалеко от Москвы и начавший строительство коттеджа на 300-500 кв.м. для постоянного проживания своей семьи. Столкнувшись с кризисом ликвидности, он вынужден выставить на продажу дом, как правило, в состоянии – под черновую отделку. Ситуация обострена тем, что владелец не может провести даже предпродажную подготовку, которая повышает ценность объекта в глазах покупателя на 15-20%.
Первая группа недостатков, присущих таким объектам – юридического свойства:
- собственники не выписались из строения,
- или проживают там, но не могут обеспечить идеальную чистоту и порядок на период просмотра дома покупателем,
- дом может не быть введенным в эксплуатацию,
- или не внесены изменения в план БТИ – технические вопросы, которые решаются просто, но занимают некоторое время.
Другой блок факторов, влияющих на положительное решение о покупке – собственно восприятие объекта покупателем. Желанный образ формирует качество и завершенность внутреннего ремонта, престиж установленного оборудования и техники, чистота и красота фасада, благоустройство земельного участка и т.д.
Если вы ищете объект для инвестирования, вас не испугает текущее состояние строения. Более того – вы с легкостью оцените объем вложений для достижения приемлемого состояния и сможете аргументированно торговаться с владельцем.
В отличие от России, где рынок частных инвесторов находится в зародыше, в США таких предпринимателей огромное количество. Скупка неликвидных активов для последующей перепродажи даже имеет свое название – «флиппинг» (с англ. «Flipping»).
Частный инвестор с бюджетом свыше 5 млн руб. может обратить внимание на следующие стратегии, отличающиеся объемом инвестиций, сроком окупаемости и активностью предпродажных работ.
Три способа заработать на недвижимости
1. Двушка в пределах ТТК (Третье транспортное кольцо)
Наиболее безрисковый способ заработка на недвижимости – приобретение квартиры в городском старом фонде. Отделка квартир – быстрый, гарантированный источник дохода. Повысить рентабельность бизнес-процесса можно за счет отказа от услуг риелтора и юридического сопровождения, сократив срок цикла и продав квартиру на этапе отделки, купив действительно демпинговый объект.
2. Коттедж 200 кв.м. до 30 км от МКАД
Готовый под ключ дом в жилом поселке – продукт, высокую ликвидность которого признают все без исключения игроки рынка. Приобретение дома без отделки с дальнейшим ремонтом и благоустройством позволит превратить неликвидное вторичное предложение, по сути, в новый дом.
Важно помнить, что ликвидность вторичного предложения – конкретного дома в коттеджном поселке, определяется объемом рекламной активности девелопера проекта по продвижению первичных объектов.
При покупке первого дома, мы всегда рекомендуем обращать внимание на поселки «в мэйнстриме», и для дальнейшей продажи объекта желательно не заниматься рекламой самостоятельно, а использовать клиентский поток девелопера, реализующего первичные предложения.
Кроме того, в последние пять лет почти не было выхода новых проектов в сегменте бизнес-класса. Дефицит предложения нарастает, что повышает цены текущего предложения.
Если в 2008 году на первичном рынке дом 300 кв.м. на участке 20 сотых продавался за $1,8 млн, то после кризиса 2008 года и обвала цен в 2014 году он стоит $900 тыс. А в ближайшие два-три года, по мере завершения проекта и оживлении рынка, конкурентный ценник достигнет $1,5 млн.
3. Новостройка на котловане от застройщика с репутацией
Для среднесрочных инвестиций традиционно используется приобретение квартир на стадии котлована с дальнейшей перепродажей по мере заселения объекта и сдачи в эксплуатацию. Критерии выбора объекта:
репутация и опыт застройщика,
удобство доступа общественным транспортом,
небольшой проект позволит вторичному рынку стать интересным в более близкой перспективе,
активная рекламная кампания девелопера повысит узнаваемость жилого комплекса и приобретенного объекта в частности.
Помимо ожидания роста цены за счет стадии строительства, можно включиться в процесс отделки, удвоив наценку от ожидаемой.
Приобретая недвижимость для собственного использования, помните о критериях ликвидности! Всегда думайте о продаже приобретаемого объекта!
Удачных инвест-проектов!
Алексей Аверьянов, генеральный директор «Vesco Consulting»
