ЗЕМЕЛЬНЫЙ ОПТ : продать нельзя демпинговать
О законодательных инициативах и навязанных землевладельцам мотивах "слива" активов, границах и объеме земельного рынка Московской области, новых инструментах оценки потенциала и ликвидности земельного актива читайте в интервью с Александром Илюшиным, Руководителем Департамента управления земельными активами Vesco Group.
Границы и объем земельного рынка Московской области
Рынок оптовой земли четко сконцентрирован в границах 50-60 км от МКАД, поскольку дальние земли:
- пользуются крайне низким, точечным спросом,
- продаются крупными земельными массивами в несколько сотен га,
- совершенно не подготовлены к продаже (не выделены ликвидные лоты, не изучены обременения, не сформирована цена),
- мало освоены, т.е. практически любой голый земельный участок может стать объектом купли-продажи (если найдется покупатель).
В профессиональной среде этот сегмент называют «дешевая сельхозка», которой посредники не занимаются.
Объем реального (в зоне до 60 км от МКАД) рынка – около 200 000 га земли, из которых в обороте, т.е. сформированы в виде лотов с конкретной ценой, не более 80-90 тыс. га, еще около 120 000 га – земли, которые могут быть проданы, если выйти на продавца. Как правило, к последним относят участки, от которых владелец с радостью бы избавился, но пока не выделил конкретный лот на продажу, не готов назвать цену, не знаком с обременениями, не прорабатывал варианты решения явных ограничений освоения сложных и мало ликвидных земель и т.д. Последние изменения в законодательстве, безусловно, заставят таких землевладельцев выйти «из тени».
Законодательные изменения на земельном рынке в 2014 году
Последние изменения в законодательстве, призванные снизить инертность земельного рынка, диктуют девелоперам формирование новых стратегий развития своих активов.
Перерасчет кадастровой стоимости и повышение налоговой нагрузки, введение платы за изменение вида разрешенного использования – элементы государственного регулирования рынка, сделавшие само содержание ликвидных (промка, ижс, мжс и т.д) и освоение неликвидных (сельхоз) земель – дорогостоящим благом.
Держать земли про запас больше не выгодно, освоение или скорейшая продажа – вот новый вектор активности землевладельцев. И если раньше основная маржа была у землевладельцев, получивших почти бесплатно свои активы и реализующих их теперь с большой наценкой, в будущем больше получат девелоперы, вкладывающие в развитие приобретенных активов.
Стратегии землевладельцев
Почти все землевладельцы с активами свыше 100 га давно испытывают жесткий кризис ликвидности, усугубившийся закрытием доступа к западному финансированию. По сути, землевладельцы глубоко «сидят в земле», и если некоторые готовы пусть минимально, но содержать землю и сопутствующую инфраструктуру, то многие не готовы и к этому.
Параллельно лэндлорды внедряют новые схемы оптимизации налогообложения, и занимают выжидательную позицию.
Несколько последних встреч с владельцами разнородных объектов общим пулом в 2,5-5 тыс. га демонстрируют достижение точки перелома в менталитете: землевладельцы начинают понимать условность ценности своей земли и готовы к демпинговой быстрой продаже ликвидного актива с тем, чтобы сразу же инвестировать в чуть менее интересный актив. Стратегия удержания интересных земель в ожидании распродажи неликвида больше не действует.
Пример активного "слива" земельного актива
После массового увеличения кадастровой стоимости земельных участков и значительного увеличения налогового бремени частным инвесторам стало не выгодно владеть большими земельными участками, они стараются избавиться от дорогостоящих в содержании активов, идя на уступки, в том числе - на совместное освоение. Такие примеры встречаются повсеместно, чаще всего среди владельцев земель сельхозназначения, которым предстоит еще и существенный платеж за перевод ЗУ.
Из недавнего можно подчеркнуть крупный 60 га участок сх назначения, идеально подходящий под жилищное строительство, расположенный в границах районного центра в 30 км от МКАД. У владельца нет денег на перевод участка в соответствующую категорию, которая год назад обошлась бы в 1-2 млн. долл., а сегодня после введения платы за изменение ВРИ оценивается в 70 млн. долл. Несмотря на то, что владелец готов к демпингу (уже скинул цену в 2,5 раза), скорее всего участок зависнет на годы. К счастью владельца, кадастровая стоимость земли невысока, и налоговая нагрузка – посильная ноша.
Портрет покупателя земельного участка
Последние полгода, как и везде – стагнация: количество запросов уменьшилось, но улучшилось качество, в основном обращаются те, кому действительно необходима земля - ритейлеры, расширяющие свои КФХ фермеры, малый и средний бизнес ищет площадки под производства, до сих пор пользуются хорошим спросом участки под жилищное строительство.
Цена земли на оптовом рынке
Последние годы собственники крупных земельных участков занимаются постоянной оценкой своих земель, заявляя завышенные цены: в среднем листинговая цена завышена на 30% по отношению к реальной стоимости, по которой собственник готов отдать землю здесь и сейчас.
Другое дело – рассрочка в выплате, как правило, привязанная к стадиям развития девелоперского проекта.
Самая крайняя мера, позволяющая не упасть в жесткий демпинг - совместное освоение, и листинговая цена наиболее всего отражает ожидания именно такого сценария выхода из актива. Исключение – строительство малоэтажного жилого комплекса, где землевладелец в случае совместного освоения участка получает много больше первоначальных ожиданий по реализации голой земли.
Рынок оптовой земли исторически зафиксирован в валюте, с ростом курса увеличился и объем скидок – собственники используют корректировку на курсовую разницу при сохранении листинговой цены. Рублевыми ценами оперируют либо частные лица, либо банки, продающие непрофильные активы.
Прогноз развития земельного рынка
Земельные участки, требующие значительных инвестиций для реализации девелоперского проекта, будут простаивать и дальше, как минимум – до возвращения иностранного капитала в Россию.
Развития рынка на ближайшие несколько лет – в точечных проектах на самых ликвидных участках в сегментах, где высоки возможности привлечения частных инвестиций на начальных этапах проекта (МЖК).
Получить бесплатные консультации по актуальным демпинговым предложениям можно по телефону +7 (495) 215-53-37.
Читайте также:
