ЗЕМЕЛЬНЫЕ ИГРЫ: попробуй измени ВРИ

23 декабря 2013 года внесены изменения в Закон 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений", многократно повышающие плату за изменение вида разрешенного использования участка.

Рынок отреагировал на редкость спокойно!

О методологии расчета платы за изменение ВРИ мы подробно писали в Части 1. Земельный рынок. Новое время. Но всерьез погрузившись в оценку анализа сложившейся ситуации по одному из принадлежащих заказчику активов, сегодня мы готовы поделиться тремя вариантами сокращения затрат.

1. Перевод исключительно пятна застройки, а не всего земельного участка

Самый простой вариант, который лежит на поверхности и приходит на ум каждому землевладельцу, попавшему в нашу непростую ситуацию. За счет указанной меры плата за изменение ВРИ может быть сокращена в 2 раза, но даже такая экономия может спасти не все проекты. Учитывая объем организационных и координационных работ по межеванию, получению технических условий / прохождению экспертиз / получению ордеров на прокладку коммуникаций и дорог, а их придется получать отдельно для каждого строения, это скорее гипотетический вариант, который слабо применим к проектам комплексной застройки.

2. Присвоение девелоперскому проекту статуса социально значимого

Законодательством предусмотрен единственный, крайне размытый в формулировке вариант установления индивидуальной платы за перевод.

Ст. 52, п. 3: " Плата за изменение вида разрешенного использования земельного участка не взимается в случае, если вид разрешенного использования земельного участка изменяется на вид разрешенного использования земельного участка, предусматривающий строительство и (или) реконструкцию на земельном участке объекта капитального строительства, относящегося к видам объектов капитального строительства, имеющим важное социально-экономическое значение для развития Московской области и включенным в перечень, утвержденный Правительством Московской области."

Договориться "на месте" уже не получится. Решение о важности объекта будущего строительства для области принимается на самом "верху", резолюция подписывается лично Губернатором Московской области Воробьёвым А.Ю.

Ситуация осложняется тем, что:

• нет критериев для определения важности проекта, на которые можно было ориентироваться и закладывать при разработке проекта;
• нет понимания, кто определяет значение проекта - элементарная консультация по вопросам в настоящий момент затруднительна;
• какого уровня важность должна быть у проекта? Муниципальная, областная или всероссийская?

Если строить гипотезы, то речь в законе может идти о совершенно разных по масштабу и специфике, но крайне важных аспектах:

• Строительство новых инфраструктурных объектов: школы, детские сады, дворцы спорта, медицинские центры и пр.
• Реконструкция инженерной и дорожной инфраструктуры населенного пункта / района / области.
• Благоустройство района новой застройки и прилегающих территорий, включая организацию досуга жителей близлежащих районов.
• Предоставление жилья по одной из государственных программ, будь то расселение ветхого жилья в районе или новые квартиры очередникам.
• Создание новых рабочих мест как на время строительства, так и после ввода объекта в эксплуатацию.

На рынке уже появились "консультанты", предлагающие сопровождение процесса присвоения социальной значимости проекта. Но несмотря на ожидаемое снижение платы за изменение ВРИ в 10 раз смущает отсутствие в портфолио успешно завершенных подобных проектов и необходимость внесения аванса за услуги. Возможно депонирование стоимости оказания услуг через аккредитив, но потребуется длительный переговорный процесс, чтобы сформулировать условия доступа, заложить удовлетворяющие обе стороны сроки "проекта".

3. Передать права собственности на земельный актив области

Если у собственника нет ресурсов для доказательства социальной значимости проекта на уровне области, можно предложить совсем уж фантастический вариант решения вопроса "на месте". Единственный субъект, который не подпадает под действие изучаемого закона - Московская область. Схема ухода от затрат могла бы выглядеть следующим образом:

• Владелец земельного участка передает право собственности на объект Московской области.
• Перевод областной земли осуществляется бесплатно.
• Став ликвидным, актив передается девелоперу на правах долгосрочной аренды или выставляется на аукцион с целью продажи. Если в первом случае классический рост коррупционной составляющей ведет к весьма прогнозируемому возвращению актива под управление первоначального владельца, то второй путь несет больше как финансовых, так и общих рисков.Тем не менее, нет 100% гарантии выигрыша в аукционе.
  

Высока вероятность, что введение платы за изменение вида разрешенного использования участка и концентрация принимающей решение силы в едином центре действительно структурирует рынок. И если раньше ВРИ по факту "определялось" инвестором с административным ресурсом, то сегодня первостепенным критерием, определяющим потенциал развития участка, является вид разрешенного использования.