Столичный загород
Три года назад Москва поглотила в свои владения южный сектор подмосковной загородной недвижимости. Одними из самых перспективных направлений Московской области до недавних пор по праву считались Калужское и Киевское шоссе. Они пользовались огромным успехом у столичных жителей, любителей загородной недвижимости, которых привлекала хорошая экология, незагруженные трассы, знаменитые стародачные места и роскошные современные поселки. Осенью 2011 года этому сектору Подмосковья судьба преподнесла исключительный шанс стать частью столичной территории.
«Вот уже почти три года новые московские территории пребывают в переходном периоде: Генплан Москвы на предстоящий период так и не был разработан, рассматривались лишь предложения по концепции развития и даже определялся победитель международного конкурса, а предыдущие, ещё подмосковно-«провинциальные» градостроительные разработки, напрочь отвергнуты. Тем временем, за вполне короткий период неимоверно увеличивалось число пятен застройки, преимущественно многоэтажными жилыми массивами. В соседстве с уже имевшимися загородными проектами они выглядят особенно контрастно – эдакие колоссы среди «долины ровныя, на гладкой высоте». Так что мы имеем в «загородке», получившей столичную прописку? Каковы перспективы этого особого сегмента рынка недвижимости?
Благоприятная среда
Надо сказать, по своим природным характеристикам Калужское направление вполне сравнимо с западными трассами. «Как известно, роза ветров в Подмосковье преимущественно юго-западная, поэтому Калужское шоссе – одно из самых экологически чистых в области, – говорит Владимир Яхонтов, управляющий партнер «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость». – Крупных производств, загрязняющих окружающую среду, здесь нет, что является дополнительным плюсом». Смешанный лес с преобладанием широколистных деревьев, луга, реки Десна, Пахра, Сосенка, Поляница, Нара, множество родников с чистой питьевой водой. Одно из самых уникальных мест – Шишкин лес, где лиственный лес чередуется с глухим хвойным. Всё это формирует крайне живописный пейзаж, который не мог не привлекать горожан, раздумывавших об оптимальном соотношении качества и стоимости загородного проживания. И так оно и было! И не удивительно, что именно это направление ценилось в том числе и советской элитой. Например, раньше здесь находились старые дачи, где отдыхали и работали А. Горький, А. Толстой, М. Пришвин. И традиция успешно сохранилась: сегодня здесь по-прежнему живут литераторы. Не меньше, правда, тут было и генеральских дач. К слову, исторически дачных поселений на Калуге было даже больше, чем на Рублёвке, которой свойственна более закрытая атмосфера.
В массиве госдач в районе Архангельского-Богородского (кстати, в 1991 году, перед путчем, Б.Н. Ельцин жил именно там, на дачах Совмина, а на Рублёвку перебрался позже) жили многие крупные чиновники. С 1960-70-х годов формировалась популярность направления, когда появилось множество пансионатов и домов отдыха. На Калужском шоссе расположен наукоград Троицк, и жильё академикам выделялось по принципу «где работаю, там и живу». Государство тогда заботилось о деятелях науки, которая для этого подмосковного городка была и вовсе градообразующей. Поэтому научные работники, получая дачи в районе Ватутинок, создали свою особую социальную среду. Поскольку железнодорожной ветки тут нет, то и садово-дачных товариществ на порядок меньше, чем везде. У этого сектора, действительно, минусов немного. К ним, пожалуй, можно отнести то, что некоторые территории, расположенные между Киевским и Калужским шоссе от 10-го до 20-го км, находятся в зоне взлетно-посадочных коридоров авиатранспорта, идущей от аэропорта Внуково. Жителей этой местности так или иначе тревожит шум самолетов. Ну и, конечно же, владельцев загородных домов застало врасплох массовое жилищное строительство, развернувшееся на обширной территории.
Попасть в окружение
Стоит напомнить, что в то время в реализации находилось более 50 загородных проектов (свыше 5 тыс. домовладений), десятая часть которых позиционировалась, как элитные (правда, всего 500 домовладений). Больше половины всего предложения относились к эконом-классу с участками без подряда (700 га).
Татьяна Алексеева, заместитель генерального директора компании Vesco Consulting, напомнила, что именно тогда, три года назад, спрос на индивидуальные дома с видом на многоэтажную застройку резко упал. В результате чего девелоперы даже полностью построенных посёлков, с подведёнными коммуникациями, благоустроеннными общественными зонами, полным набором инфраструктуры, вынуждены были приостанавливать продажи.
Таковы законы рынка: спрос на дома в городском окружении минимален, коттеджные поселки не выдерживают давление города, заключает специалист. Кроме того, возник вакуум в информации перспектив развития территорий: предполагалось там разместить то правительственный кластер, то банковское-экономический блок, то студенческие кампусы, то новые спальные районы.
«Сохранить свою первобытность и природность в элитном сегменте удалось лишь посёлкам типа «Променад», «Графские пруды», «Графский лес», благодаря исключительному своему расположению. Во-первых, они являются конечной точкой при движении от трассы, окружены лесом и не имеют поблизости свободных земель под развитие, кроме того, участки на расстоянии в 5-7 км от трассы не подходят для строительства многоэтажек – просёлочная дорога просто не выдержит усиленный автомобильный поток. И, наоборот, расположенные до 3 км от трассы земли наилучшим образом подходят под городскую застройку. Возьму для примера район посёлка Первомайского: он станет активным центром многоэтажной застройки, так как свободных земель в этом кластере предостаточно», — комментирует Татьяна Алексеева.
«Судьба существующих проектов разная, — полагает Дмитрий Бадаев, генеральный директор компании «Вектор Инвестментс». — Зависит она от предлагаемого продукта, стадии развития, расположения. В том же проекте «Квартал А101» большинство земель в 15 км от МКАД, принадлежавших ранее совхозу «Коммунарка», не были пригодны для коттеджного строительства, а более годились для городской застройки, но не хватало инфраструктуры, в том числе транспортной. Сейчас эти проблемы решаются преимущественно за счёт государства. Да, элитные коттеджные посёлки оказались зависимыми от нового окружения: если многоквартирная застройка или торгово-развлекательный комплекс в прямой видимости, то домовладения могут подешеветь. Преимущество получают поселки, расположенные в лесу или на поляне, на берегу реки. Такие территории могут представлять собой аналог Серебряного Бора – коттеджная застройка в черте города».
Весна на замкадной улице
«Рынок загородной недвижимости на территории теперь уже «Новой Москвы» не претерпел значительных изменений, — успокаивает Илья Менжунов, директор департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп». — По факту Киевское и Калужское направления сегодня действительно уже нельзя назвать загородными в силу того, что эти трассы вошли в состав Москвы. Но при этом всё равно здесь ведётся активное строительство индивидуальных домов и таунхаусов. Данный тип жилья популярен у тех, кто хочет жить в собственном доме постоянно, при этом иметь московскую регистрацию и городскую инфраструктуру. Конечно, участки и дома на Калужском и Киевском шоссе остаются востребованными среди покупателей, и сделки продолжают совершаться, однако предложение все-таки превышает спрос».
На новых столичных территориях сегодня возводится 82 малоэтажных комплекса, общий объём домовладений в них 32,2 тысяч единиц (из них 18 тысяч — это квартиры), приводит статистику Татьяна Алексеева.
Конечно, среди них и мультиформатные жилые комплексы, такие как «Дубровка» (почти 800 таунхаусов, коттеджи и квартиры в МЖК), «Западная долина» (125 коттеджей, 857 таунхаусов, 1550 квартир в трёхэтажных домах), «Бристоль» (417 таунхаусов, дуплексы, коттеджи), и такие разные, оригинальные по концепции, индивидуальные по градостроительным подходам посёлки, как «Мартемьяново», «Елизарово Парк», «Шелестово», «Летова роща», «Лесная симфония», «Левитан», «Бунин парк», «Солнечный город» и другие. Кстати, по утверждению специалистов, ажиотаж вокруг проекта расширения территории Москвы не мог не отразиться и на рынке вторичной загородной недвижимости. Продажи выросли в стародачных посёлках. Там, по данным «Метриум Групп», несмотря на значительный уровень износа и невысокое качество жилого фонда, был зафиксирован рост стоимости до 100-120 тыс. руб. за кв. м. Разумеется, новые владельцы вторичного загородного жилья «Новой Москвы» (вот ведь какой появился сегмент!) постепенно обновляют облик старых посёлков. Как правило, ветхие дома сносят и строят на участках кирпичные коттеджи, а также проводят все необходимые коммуникации в случае их отсутствия
Вторичный рынок, тем не менее, пополнился и за счёт возведённых не так давно проектов с полноценной социальной инфраструктурой, что подняло предложения на более качественный уровень. Теперь их привлекательность значительно возросла ещё и из-за возможности домовладельцам иметь московскую регистрацию. В целом же, эксперты отмечают оживление покупательского интереса в этом столичном регионе с начала года, характерного, впрочем, в целом к рынку недвижимости. В первом квартале 2015 года количество сделок возросло приблизительно на треть по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. На территории «Новой Москвы» совершались покупки даже довольно дорогих домов, стоимостью до 4 млн долларов. Всплеск активности покупателей они связывают как минимум с двумя причинами. Во-первых, приобретению загородных резиденций способствовала экономическая ситуация, которая подогрела интерес покупателей. Во-вторых, многие девелоперы в этот период предлагали более выгодные условия для сделки – всевозможные скидки и акции. Так что весна была ранняя! И все надеются, что её активность продлится не только на рынке многоэтажных новостроек.
Александр Шевчук
