Школа в коттеджном поселке: редко оправданно и финально по отношению к продажам

23 января 2015

С точки зрения покупателя, школа – грандиозный якорь для любого девелоперского проекта, особенно, если учебное заведение построено и функционирует на старте продаж, что бывает крайне редко.

Школа в коттеджном поселке: якорь, бизнес или обременение?

Выделяя на территории поселка место для школы или детского сада, застройщик снижает привлекательность прилегающих к инфраструктурному объекту частных коттеджей и нарушает целостность проекта в случае доступа в образовательное учреждение внешних пользователей. Кроме того, Девелопер теряет и в момент "продажи" земли: стоимость участка под частное домовладение на порядок выше, нежели при реализации инвестконтракта по строительству школы или детского сада. Но долгосрочная стратегия по привлечению социального объекта может принести большие бонусы девелоперу.

Планируя строительство школы, девелопер может выбрать один из трех путей эксплуатации будущего образовательного учреждения:

передача на баланс муниципалитету - популярный, но не гарантированный вариант избавления от обременения. Не единичны случаи, когда после предварительной договоренности, построенное и полностью оборудованное здание школы или детского сада было принято муниципалитетом спустя не один месяц переговоров. Причина проста: отсутствие финансовых и кадровых ресурсов для содержания объекта. Девелопер несет все затраты единолично: подведение сетей, строительство, обустройство, налог на дарение объекта государству.
формирование собственной структуры по предоставлению образовательных услуг - непрофильный бизнес, который некоторые девелоперы крайне романтизируют.
привлечение профессионального оператора на условиях инвест контракта (выделения земли под целевое строительство) или на условиях аренды построенного за счет средств девелопера здания.

Эконом-проекты чаще идут по пути передачи объекта в управление муниципалитету или созданию собственной структуры по предоставлению образовательных услуг. Девелоперы высших ценовых сегментов чаще пользуются услугами профессиональных операторов, гарантирующих качество оказываемых образовательных услуг и привлекающих своим состоявшимся брендом целевую аудиторию - покупателей домовладений.

Заказать проектирование школы в коттеджном поселке или малоэтажном жилом комплексе

Застройщик и оператор образовательного учреждения: конфликт интересов

В отношении сроков запуска любого инфраструктурного объекта в рамках немассовой малоэтажной застройки интересы девелопера и оператора диаметрально противоположны. Застройщику важно продемонстрировать надежность проекта на старте продаж, тогда как оператор оценивает окупаемость и стремится к 100% заполняемости, т.е. ориентирован даже не на объем продаж, а на количество реально проживающий в поселке и округе целевой аудитории.

Стратегия минимизации рисков сводится к строительству школы исключительно на территории мега-проектов массовой застройки в зоне до 15 км от МКАД. Но гарантии заполняемости - идеальная ситуация, неприменимая к сегменту коттеджных поселков. Во всех остальных случаях, при строительстве школы на территории коттеджного поселка оператор несет риски:

Правовые риски:

оформление участка. Не каждый девелопер изначально при межевании выделяет земельный участок под каждый объект инфраструктуры и финансирует перевод в категорию, соответствующую фактически планируемому использованию. Зачастую, земля остается в статусе ИЖС, как и вся территория коттеджного поселка.
подведение коммуникаций. Оператор несет те же риски, что и покупатель.

Экономические риски:

неполная заполняемость объекта (жителями самого коттеджного поселка и расположенных рядом населенных пунктов)

Школа в коттеджном поселке бизнес и премиум-класса

Опыт подбора и ведения переговорных процессов в отношении нескольких привлекательных земельных участков в зоне обжитых статусных поселков бизнес и элит-класса на пересечении Новорижской, Ильинской и Рублево-Успенской трасс, которые привлекли нашего клиента - оператора школы, работающей под международным брендом, говорит о множестве нюансов именно на этапе диалога, при открытии всех карт. Оценивая заинтересованность девелопера в строительстве школы в начальном этапе продаж жилой недвижимости, да еще за счет средств самого оператора, последний значительно завышает требования к условиям своего участия, заявляя непомерные преференции в виде бесплатного обеспеченного сетями земельного участка. Участие оператора - безусловное благо, но чаще - непомерная роскошь для девелопера небольшого статусного проекта.

В частном сегменте успешным является микро-формат. В качестве пример можно привести оператора English Nursery School, который, опробовав на протяжении нескольких лет бизнес-модель в КП «Бенилюкс», в 2014 году открыл детский сад и начальную школу в коттеджном поселке «Онегино».

English Nursery School, КП Онегино (Новорижское шоссе, 20 км)

Будущее здание школы (открытие 1 сентября 2015 года) на 120 мест:

Пока же ученики начальных классов посещают занятия на территории детского садика:

Школа Лидер, КП Княжье озеро (Новорижское шоссе, 25 км)

Ломоносовская школа ИНТЕК, КП Монолит (Новорижское шоссе, 24 км), 160 мест

Школа «Мир знаний», КП «Петровский» (Ильинское шоссе, 13 км)

1 сентября 2010 года открыло двери новое здание школы на 500 мест:

Павловская Гимназия, КП "Павлово" (Новорижское шоссе, 23 км)

Гимназия - одна из самых больших школ в России. На территории в 10 га расположен комплекс из 8 строений общей площадью 44 000 кв.м., включая бассейн и стадион.