СЕМЕЙНЫЙ ДОСУГОВО-РАЗВЛЕКАТЕЛЬНЫЙ КОМПЛЕКС: предпосылки создания и развития

Этот пост - результат общения с девелоперами и землевладельцами последних нескольких месяцев. Удивительным (а если задуматься, то закономерным) решением многих из них стал анализ досуговой сферы как потенциала для развития бизнеса. География самая разная: Московский регион, Алтайский край и даже ХМАО.

Портфолио работ: Московская область, Алтайский край

Почему 2015 год ?

Не секрет, что рынок коммерческой недвижимости переживает не самые лучшие времена. Экономическая политика многих последних лет и реализация политических амбиций в отношении бывших территорий с выходом в открытый военный конфликт с соседним государством позволило мировому сообществу ввести в отношении России санкции, которые имели множество экономических последствий для крупного и среднего бизнеса. Ограничение западного финансирования приостановило развитие текущих девелоперских и инвестиционных проектов и заморозило выход новых, ужесточение санкций в отношении страны усилили отъезд очередной волны представителей бизнеса и отток капитала зарубеж, введение санкций на отдельные импортные товары в сочетании с рекордным ростом курсом доллара и евро в декабре 2014 года значительно ухудшило положение всех импортозависимых отраслей экономики.

"Вдруг" население страны обеднело, эпоха потребления закончилась, система личных трат стала гораздо более разумной. Все слои населения вошли в режим экономии и пересмотра своей продуктовой (и не только) корзины, что спровоцировало череду сокращений объемов сбыта автомобилей, бытовой техники, одежды и обуви, продуктов питания и т.д. Некоторые бренды заявили об уходе из страны, другие розничные сети приостановили развитие.

В большей степени пострадали торговые центры, которые на себе испытали отток посетителей и арендаторов. В том числе, из-за прироста объема торговых площадей (в Москве) в 2014 году: на рынок вышли такие гиганты как Авиапарк (460 000 кв.м.), Вегас Крокус Сити (295 тыс кв.м.), Columbus (277 тыс. кв.м.) и другие.

Выход нового объекта коммерческой недвижимости требует значительного объема инвестиций со сроком возврата не менее 5-7 лет, а также оптимизма арендаторов. Ни "дешевых" кредитов, ни планов стратегического развития у потенциальных арендаторов не наблюдается. Эти факторы стали тем самым критерием, в соответствии с которым землевладельцы и девелоперы, которые не имеют успешного опыта запуска и управления объектом коммерческой недвижимости, потянулись к консультантам в поисках новых ниш и бизнесов.

Потенциал рынка

Рынок досуговых услуг - динамично развивающийся сегмент, ежегодно наращивающий количество приверженцев.  Более того, эра потребления заканчивается! Уже сегодня формируются новые критерии для определения качества жизни.

Качественный досуг определяет качество жизни!

Предпосылки успеха досугового проекта с широким спектром услуг:

1. Удовлетворение новых потребностей целевой аудитории. Требования последних лет – польза, что подтверждает всплеск новых форматов на стыке образования и развлечения (Экспериментаниум, Планетарий, Мастерславль и пр.).
2. Семейное пребывание, полезное и интересное для всей семьи. Как часто совместный выезд становится мукой для отцов и "обязательной программой" для детей. Учесть интересы разных  поколений, сделав пребывание интересным, динамичным и полезным как детям, так и родителям - непростая и редко реализуемая задача.
3. Удобство организации качественного досуга на территории одного комплекса для разных групп посетителей: дети разных возрастов занимаются в разных кружках в соответствии со своими увлечениями. Родители в ожидании детей проводят деловые встречи в кафе или занимаются спортом, что гораздо удобнее ожидания ребенка в машине или на банкетке в раздевалке, как это принято в большинстве секций и кружков.

Семейный досугово-развлекательный комплекс, в соответствии с классификацией Vesco Consulting - объект коммерческой недвижимости, соответствующий нескольким критериям:

1. площадь комплекса - свыше 5 000 кв.м.;

2. сочетание несколько функциональных зон: развлечения, образование, спорт, отдых;

3. большая роль управляющей компании, которая не сводится к поиску арендаторов и управлению маркетинговым бюджетом / эксплуатации;

4. более 30% помещений - не сдаются в аренду, а управляются командой инвестора. Как правило, якорем является собственный развлекательный бизнес, который формирует поток покупателей.

Преимущества создания досугового объекта для девелопера

В отличие от классических концепций торгового или офисного центра, семейный досугово-развлекательный комплекс имеет несколько принципиальных отличий.

1. Минимальная зависимость от арендаторов и, соответственно, гибкость бизнес-модели. Якорем является «собственный» развлекательный бизнес, который и формирует поток покупателей.
2. Возможно частичное заполнение, начиная с открытия в 50% заполненных помещений (якорь проекта).
3. Высокий потенциал роста ставок – арендаторы садятся на готовый целевой поток
4. Возможность формирования нематериальных активов (важно для капитализации и при продаже проекта): управляющей команды, бренда проекта, программных решений, уникального медиа-контента и т.д.
5. Гибкость в управлении и наполнении – возможность быстро реагировать на изменения потребительских предпочтений
6. Множество факторов воздействия на покупателей и реальные инструменты влияния на возвращаемость аудитории (задачи управляющей компании)
7. Рыночные преимущества (уникальность концепции и отсутствие прямых аналогов, острый дефицит и ежегодно прогрессирующий спрос на качественный разнонаправленный досуг – не только на локальном рынке)
8. В случае успеха проекта – высокая вероятность продажи проекта.

Очевидные минусы:

• Значительный объем инвестиций в проект: отделка всего комплекса под ключ, оборудование зоны развлекательного якоря и ее амортизация, высокие программные и маркетинговые бюджеты,
• Управленческие риски реализации,
• Высокая доля выручки генерируется развлекательным якорем.