С ЧЕГО НАЧИНАЕТСЯ ДЕВЕЛОПМЕНТ?
Некоторое время назад мы опубликовали Девелоперскую схему реализации проекта в сфере малоэтажного строительства - путеводитель для новичка, который только встает на путь развития проекта в сфере недвижимости. Задача предложенной нами системы координат - структурировать процессы и этапы, которые должен пройти каждый (!) девелопер со своим активом.
Скачать Девелоперскую схему!
Кристаллизация “пути девелопера” в Vesco Consulting началась несколько лет назад в рамках работы с одним из заказчиков.
При разработке Девелоперской схемы мы исходили из нескольких предпосылок, первая из которых: наш клиент – землевладелец!
ПУТЕВОДИТЕЛЬ ДЛЯ ЗЕМЛЕВЛАДЕЛЬЦА
Некоторые наши коллеги, опытные девелоперы, критически отнеслись к недостатку внимания этапам получения технических условий на коммуникации. Совершенно справедливо утверждение, что эффективное решение вопроса инженерного обеспечения проекта – 30% успеха! Особенно, это касается строительства многоэтажного жилья и промышленных объектов. НО!
Намеренно, мы опускали детализацию процессов, которые считаем техническими, останавливаясь на кристаллизации СПЕКТРА вопросов, с которыми столкнется девелопер.
Наш пример – девелоперский проект в сфере малоэтажного строительства – более многогранный, особый продукт с душой. Коммуникации – задача, требующая эффективного решения, имеющая право “наложить вето” на весь проект. Но задача унифицированная, не сильно отличающаяся от проекта к проекту.
Для землевладельца первый этап – “приобретение” актива – давно пройден. Сегодня он бьется над задачей “выхода в cash”, и первым шагом является оценка ликвидности актива и потенциала его освоения. И Девелоперская схема – самый наглядный инструмент продемонстрировать длительность пути землевладельца.
ПУТЕВОДИТЕЛЬ ДЛЯ ИНВЕСТОРА
Другое дело – инвестор! Землевладелец в построении стратегии идет от объекта, тогда как инвестор движется к той же цели, но ориентируется на конечный результат. К тому же пути прибавляется “нулевой этап”, который определяет выбор того или иного участка.
Истинных инвесторов, начинающих с поиска земельного участка для девелопмента, немного.
Активное развитие земельного рынка пришлось на период конца 90-х и начала 2000-х годов – именно в тот период сформировался пул лэндлордов, который практически не меняется на протяжении последних 10 лет. В те годы у многих компаний образовались земельные участки, которые считались ликвидными, пусть и непрофильными, активами. Финансовый кризис 2008 года смешал карты инвесторам, оборот оптовых земель упал до нулевой отметки, объект недвижимости перестал быть лакомым кусочком, а для многих – стал проблемным, дотационным активом, требующим инвестиций и/или ежегодно теряющим в цене.
Но рынок меняется, с 2013 года на рынке работают профессиональные инвесторы, использующие другой маршрут на пути к цели. Независимая и беспристрастная оценка экономической эффективности развития выбираемого участка включает предварительную проработку юридического, инженерного, маркетингового и финансового вопросов. Для таких инвесторов актуален нулевой этап:
- общее исследование рынка,
- ТЗ на подбор участка и поиск участка,
- анализ локального рынка и Best Use выбранного участка с финансовой моделью, оценка рисков,
- проверка участка (история участка, обременения, коммуникации),
- разработка и согласование схемы сделки (прямой выкуп, рассрочка, финансирование, партнерство с собственником),
- переговоры по финальной цене,
- бухгалтерский аудит при покупке юрлица,
- проведение сделки (ячейки, аккредитив, покупка акций/долей и т.д.).
Спасибо коллегам, которые прокомментировали наш материал, рассказали о своем опыте и задали новый вектор развития нашего продукта. Мы действительно не акцентировали внимание на инвесторах, сегодня эта ошибка исправлена!
Мы не исключаем, что отразили не весь спектр вопросов, с которыми приходится сталкиваться девелоперу. Если вы знаете интересные случаи, которые не укладываются в “схему” – не сочтите за труд, дайте комментарий к посту! Спасибо!
