ПРОЕКТИРОВАНИЕ МНОГОФУНКЦИОНАЛЬНОГО КОМПЛЕКСА НА ПРИМЕРЕ АПАРТ-ОТЕЛЯ: КОНСТРУКТИВНЫЕ ОСОБЕННОСТИ И ОСНОВЫ УСПЕХА
- Вадим, вы в недвижимости уже больше 10 лет, из них 5 – возглавляете компанию Vesco Construction. Как развивается рынок коммерческой недвижимости? С кризисами 2008 и 2014 годов изменились задачи девелоперов?
- Я уверен, что будущее за многофункциональными комплексами. Рынки торговой и офисной недвижимости насыщены предложениями, строительство типового объекта имеет множество рисков, главным из которых является проигрыш в конкурентной борьбе. Именно поэтому девелоперы все чаще ищут новые формы и функциональные сочетания, чему мы крайне рады. Например, наши коллеги из Vesco Consulting работают над концепцией мультиформатного досугового комплекса. Мы же завершили проектирование апарт-отеля площадью 30 000 кв.м.
- Какова природа апарт-отеля? Это только маркетинговое позиционирование или и с точки зрения проектирования такой проект также стоит особняком?
- Сложность проектирования апарт-отеля лежит в логистической плоскости. На одной территории расположены несколько функциональных зон, в данном случае – номерной фонд гостиницы, жилой фонд апартаментов с ориентацией на долгосрочное проживание и инфраструктурные зоны: ресторан, зона отдыха, лобби и пр. Разделение в пространстве потока жителей, гостей и персонала – основа будущего успеха функционирования апарт-отеля. С одной стороны, требования к логистике повышены из-за обилия обслуживающего персонала, который обеспечивает бесперебойное жизнеобеспечение отеля 24 часа в сутки 7 дней в неделю. Но более важной задачей является комфорт долгосрочного проживания.
Для сравнения: классическая гостиница представляет собой коридорную систему и множество однотипных безликих номеров, ориентированных на краткосрочное пребывание, где главной функцией является четкость процессов (заселение, уборка, питание) при высокой пропускной способности.
В апарт-отеле помимо тех же сложных технологических процессов важен и комфорт при длительном проживании, который обеспечивает и планировка номера с кухонной зоной, приближенная к городской квартире, и разнообразие зон отдыха, отвечающих множеству требований.
- Расскажите об архитектурных особенностях вашего проекта.
- Апарт-отель площадью 30 000 кв.м., который мы проектировали в архитектурном бюро компании Vesco Construction – яркий представитель курортной недвижимости: расположен в Абрау-Дюрсо на территории жилого комплекса Costa Alta. Проектируемое здание представляет собой эффектную композицию из 2 разновысоких объемов, объединенную в нижней части стилобатной частью и променадом, ориентированным в сторону Черного моря.
Фасадное решение здания заключается в чередовании объединенных кубических элементов открытых и закрытых лоджий и балконов, выделенных разными материалами деревом и стеклом. На верхнем этаже с западной стороны здания размещен акцент в виде объема ресторана и открытые террасы. С северной стороны здания вертикальные выступающие элементы являются лестнично-лифтовыми узлами с размещением панорамных лифтов.
- Все предложенные вами идеи вошли в финальную версию проекта?
Так редко бывает! К сожалению, в инфраструктурном плане нам и здесь не все идеи удалось внедрить. Так, зона ресепшн со вторым светом и детский бассейн в последнем варианте проекта были заменены номерным фондом – при принятии решения заказчик ориентировался на экономическую эффективность проекта, рассчитанную нашими коллегами из Vesco Consulting.
К слову, в этом проекте совместная работа проектной группы, состоящей из специалистов разного профиля, была единственным верным решением. Инвестор пришел к нам с идеей проекта, которую вынашивал не один год, готовил маркетинговые исследования и продумывал концепцию, когда общеэкономическая ситуация в стране была более оптимистичная.
В 2013 году, когда проект попал к нам в бюро, Техническое задание на проектирование требовало не просто уточнения, а полной реконцепции. Изменениям подверглись все базовые характеристики, лежащие в основе маркетингового и экономического успеха проекта: баланс помещений разного назначения, количественных характеристик конечных лотов (номеров и апартаментов), доля и функционал коммерческих площадей и т.д.
- Каков, на ваш взгляд, состав идеальной команды проекта при работе над проектированием апарт-отеля?
- В первую очередь - маркетологи и/или продавцы, т.е. те специалисты, которые оценивают проект с точки зрения реалий рынка и на основе своих оценок прогнозируют график "продаж". Это консультанты, которые наряду с проектировщиками / архитекторами / конструкторами, работают над проектом от начала и до принятия Эскиза. В нашем случае, речь идет об одном коллективе, что делает более оперативной скорость реагирования на каждое новое предложенное проектное решение и более результативными рабочие встречи с заказчиком, где отстаиваются и утверждаются достигнутые результаты.
В противном случае, если проектировщик получает фидбек от "рынка" только по завершении разработки Эскиза, велика вероятность внесения изменений, которые повлияют на весь конструктив проекта: планировочные решения (баланс и состав помещений, количество номеров и апартаментов) и инженерные системы. Работа начнется с нуля, а инвестор потеряет время и деньги.
Помимо маркетологов и финансистов, нужно уже на этапе проектирования эскиза привлекать узких специалистов по технологиям (кафе-ресторана и проч). Это также позволит избежать глобальных переделок в проекте на следующих этапах.
- С какими сложностями столкнулись, чем запомнится проект?
- Главная ценность объекта курортной недвижимости – близость моря. Нам в этом смысле сильно повезло: апарт-отель расположен на склоне на первой линии от Черного моря. Строительство в заповедной зоне потребовало сохранения вековых можжевельников, но нам удалось вписать строение таким образом, чтобы верхушки деревьев не портили видовые характеристики. Концептуальным решением проекта является витражное остекление фасада с устройством панелей-жалюзи из керамики и выступающих элементов (балконов и лоджий) с отделкой из навесных панелей с фактурой дерева. Предложенный вариант сплошного остекления создает эффект хаотично расставленных стеклянных квадратов, укрепленных на стальном каркасе. С одной стороны, полная прозрачность фасада позволяет жилым и общественным помещениям в дневное время освещаться солнечными лучами, с другой – поверхность из стекла отражает пейзажи, гармонируя с ними. Такое архитектурное решение фасада выполняет как эстетическую, так и сугубо утилитарную функцию, надежно ограждая внутренние помещения от любопытствующих взглядов с улицы.
Чтобы заказчик прочувствовал удачный выбор фасадного решения, мы всегда делаем 3D-модель. В данном случае – в дневное и ночное время. Именно игра света в темное время суток подчеркивает композиционные решения фасадов, элементы декора и неповторимый облик здания.
- С какими характеристиками участка и окружения вы работали?
- Участок застройки расположен на участке с большим перепадом высот, на холме, и при подготовке проекта вертикальной планировки были учтены характеристики прилегающей территории: учтены требования по водоотведению атмосферных осадков и доступу пожарного автотранспорта к зданию. Проектируемые продольные уклоны по проездам планируются путем срезки и подсыпки грунта с максимальным сохранением существующего рельефа. И даже учитывая сложность рельефа, нам удалось соблюсти баланс эффективного использования участка застройки: 75% территории занимает само пятно, оставшаяся площадь отдана под пожарные проезды и парковочные места исходя из требования 50 машиномест на 250 гостей.
Кроме того, уровень сейсмичности в зоне застройки в Абрау-Дюрсо 8 баллов, поэтому кроме расчета конструкций на обычные нагрузки (собственный вес, временные нагрузки) были произведены специальные расчеты на воздействие сейсмики. С учетом этого, проектируемое здание должно иметь простую форму плана, строение же сложной формы должно быть разделено на отсеки простой формы: в каждом отсеке необходимо соблюдать жесткость и симметричность расположения несущих вертикальных конструкций.
- Как решены инженерные системы в проекте?
- Технические помещения для вентиляционного оборудования, противопожарных систем, систем отопления, водоснабжения, канализации и прочего частично расположены в подвальном помещении, остальное оборудование расположено на эксплуатируемой части кровли, а также на последнем – техническом этаже.
- Спасибо. И удачи вам!
ЗАКАЗАТЬ проектирование апарт-отеля: 8 (495) 215 24 71
