Структура спроса на рынке аренды складских помещений класса B и C в Чеховском районе Московской области (2016)

Наибольшей популярностью в целом по Подмосковью у арендаторов складских центров пользуются северо-западное, южное и юго-восточные направления. В первом случае важнейшую роль играет близость к аэропорту «Шереметьево» и основным магистралям, по которым осуществляются грузоперевозки с севера России и из Европы. В двух других — близость к аэропорту «Домодедово» и грузовой поток из большинства регионов России. В целом можно отметить, что наибольший объем площадей сосредоточен в южной части Подмосковья.
Симферопольское шоссе имеет хорошую проходимость, идет в обход крупных городов и считается одним из наиболее комфортных трасс для большегрузов.
Наибольший интерес конечно вызывают объекты приближенные максимально к столице, однако стоимость аренды подобных площадей достаточно высока, и несмотря на то, что предложение складской недвижимости сконцентрировано по большей части в зоне 30-40 км, на локальном рынке есть интерес и к более отдаленным комплексам (зона 50-70 км), особенно если они имеют выгодное месторасположение (вблизи транспортных узлов, крупных развязок).
Вместе с тем, в ближайшие годы, в виду дефицита и дороговизны земель промышленного назначения в ближайшем поясе Подмосковья, ожидается смещение спроса и предложения на более дальние расстояния. Структура спроса: 37% от 30 до 40 км от МКАД, 46% на удалении 40-50 км от МКАД и далее 50 км – 17%.
Еще 5 лет назад ощущался постоянный дефицит вакантных площадей и высокий уровень спроса со стороны потенциальных арендаторов. Достаточно широко была распространена практика строительства складских объектов «под ключ» под конкретного клиента, а также заключение сделок по покупке и аренде на стадии строительства и даже нулевом цикле складских комплексов. Рынок складской недвижимости Подмосковья последние несколько лет переживал некоторый спад: из-за нестабильности и спада в экономике спрос на складские комплексы был снижен. События последних 1,5 лет, связанные с введением санкций в отношении России, всколыхнули спрос на производственные и складские помещения, расположенные в Московской области – близость к конечному обеспеченному потребителю, который не имеет альтернатив выбора в некоторых товарных категориях – фактор, повышающий интерес региональных производителей и поставщиков.
Что касается класса складских комплексов, то наиболее востребованными являются помещения класса В (около 70%). Подобные комплексы отвечают всем требованиям потенциальных арендаторов, и вместе с тем аренда их дешевле, чем в объектах класса А.
Спрос на менее качественные складские помещения (класс С) с каждым годом уменьшается. На данный момент 31% потенциальных арендаторов заинтересованы в аренде объектов С класса.
Структура спроса на складские помещения по размеру во многом определяется профилем основных арендаторов. Так, если логистическим операторам для своей деятельности необходимы большие площади в складских комплексах, то, например, строительным, фармацевтическим компаниям или операторам одежды и обуви арендовать столь большие площади нет необходимости.
В основном сегодня на локальном рынке наибольший интерес вызывают комплексы размером до 1000 кв.м. (чуть менее 60%).
Потенциальным арендаторам менее интересны большие комплексы - свыше 5 тыс. кв.м. - 4% спроса.
Если оценивать отделку помещений, то арендаторам интересны качественные площади со всеми необходимыми коммуникациями и полной отделкой.
Относительно спроса по стоимости аренды запросы потенциальных арендаторов распределяются следующим образом: 40% в бюджете до 2000 руб. Основной интерес арендаторов сконцентрирован по качественным площадям в ценовом диапазоне 2000-4000 тыс. руб. за 1 кв.м. (более 50%). Арендаторы отдают себе отчет в том, что более низкие по цене объекты проигрывают по своим характеристикам либо по расположению.

Уровень вакантных площадей

Топ 5 наиболее востребованных проектов, их сильные и слабые стороны

Заключение по потенциалу развития рынка

Обеспечившим развитие рынка логистики на ближайшие годы стало вступившее в силу постановления о запрете взъезда транзитного большегрузного транспорта на МКАД в дневное время суток (2013 г) – что заставило ритейлеров перестроить систему логистики и обратить внимание на расположенные за МКАД объекты. При этом Симферопольская трасса может похвастаться высокой проходимостью и быстрой доставкой груза до столицы даже с удаленной точки в 50-70 км от МКАД. Принятие закона внесло изменения как в деятельность логистических операторов, так и в структуру рынка в целом: за прошедшие 3 года эксперты отмечают смещение интереса арендаторов в сторону ББК, а также строительства новых проектов высокого класса в зоне далее 30 км от МКАД.
Наряду с ограничением въезда в столицу большегрузного транспорта, государственные власти ведут активные работы по строительству ЦКАД. Усовершенствование транспортной системы Московской области снизит чувствительность конечного арендатора к выбору трассы и удаленности.
В рамках исследования локального рынка складской недвижимости отмечено довольно высокое предложение вакантных площадей в классах В и С. Маленькие склады класса С стоят незаполненными, поскольку не отвечают запросам целевой аудитории: не имеют охраны, не предлагают логистических услуг, сегмент не имеет потенциала развития и остается в текущем состоянии уже несколько лет. Более того, при проектировании складских объектов, наиболее распространенным недостатком, который понижает ликвидность объекта, считается неправильное соотношение общей площади застройки и площади, отведенной для подъезда, стоянки и маневров транспорта. Ранее девелоперы отводили под застройку до 70% участка, что лишало большегрузные автомобили площадок для маневрирования, не оставляло места для парковки. Сейчас современные комплексы возводятся по иным принципам - площадь застройки не должна превышать 50%. Именно поэтому комплексы класса высокого класса все чаще привлекают арендаторов, заставляя отказываться от класса С и D – менее приспособленных помещений.
Еще один ключевой момент заключается в том, что некоторые склады строятся под конкретный бизнес, определенного заказчика, складирование определенного товара, что сказывается в итоге на характеристиках возводимых комплексах (теплый-холодный, высота потолков и т.д.). Вместе с тем стоит обратить внимание, что для специализированного складского помещения найти арендатора гораздо труднее, поэтому склад должен быть универсальным, то есть наиболее востребованы будут склады рассчитанные под большой спектр товаров.