Структура спроса на рынке аренды складских помещений класса B и C в Чеховском районе Московской области (2016)
Наибольшей популярностью в целом по Подмосковью у арендаторов складских центров пользуются северо-западное, южное и юго-восточные направления. В первом случае важнейшую роль играет близость к аэропорту «Шереметьево» и основным магистралям, по которым осуществляются грузоперевозки с севера России и из Европы. В двух других — близость к аэропорту «Домодедово» и грузовой поток из большинства регионов России. В целом можно отметить, что наибольший объем площадей сосредоточен в южной части Подмосковья.
Симферопольское шоссе имеет хорошую проходимость, идет в обход крупных городов и считается одним из наиболее комфортных трасс для большегрузов.
Наибольший интерес конечно вызывают объекты приближенные максимально к столице, однако стоимость аренды подобных площадей достаточно высока, и несмотря на то, что предложение складской недвижимости сконцентрировано по большей части в зоне 30-40 км, на локальном рынке есть интерес и к более отдаленным комплексам (зона 50-70 км), особенно если они имеют выгодное месторасположение (вблизи транспортных узлов, крупных развязок).
Вместе с тем, в ближайшие годы, в виду дефицита и дороговизны земель промышленного назначения в ближайшем поясе Подмосковья, ожидается смещение спроса и предложения на более дальние расстояния. Структура спроса: 37% от 30 до 40 км от МКАД, 46% на удалении 40-50 км от МКАД и далее 50 км – 17%.
Еще 5 лет назад ощущался постоянный дефицит вакантных площадей и высокий уровень спроса со стороны потенциальных арендаторов. Достаточно широко была распространена практика строительства складских объектов «под ключ» под конкретного клиента, а также заключение сделок по покупке и аренде на стадии строительства и даже нулевом цикле складских комплексов. Рынок складской недвижимости Подмосковья последние несколько лет переживал некоторый спад: из-за нестабильности и спада в экономике спрос на складские комплексы был снижен. События последних 1,5 лет, связанные с введением санкций в отношении России, всколыхнули спрос на производственные и складские помещения, расположенные в Московской области – близость к конечному обеспеченному потребителю, который не имеет альтернатив выбора в некоторых товарных категориях – фактор, повышающий интерес региональных производителей и поставщиков.
Что касается класса складских комплексов, то наиболее востребованными являются помещения класса В (около 70%). Подобные комплексы отвечают всем требованиям потенциальных арендаторов, и вместе с тем аренда их дешевле, чем в объектах класса А.
Спрос на менее качественные складские помещения (класс С) с каждым годом уменьшается. На данный момент 31% потенциальных арендаторов заинтересованы в аренде объектов С класса.
Структура спроса на складские помещения по размеру во многом определяется профилем основных арендаторов. Так, если логистическим операторам для своей деятельности необходимы большие площади в складских комплексах, то, например, строительным, фармацевтическим компаниям или операторам одежды и обуви арендовать столь большие площади нет необходимости.
В основном сегодня на локальном рынке наибольший интерес вызывают комплексы размером до 1000 кв.м. (чуть менее 60%).
Потенциальным арендаторам менее интересны большие комплексы - свыше 5 тыс. кв.м. - 4% спроса.
Если оценивать отделку помещений, то арендаторам интересны качественные площади со всеми необходимыми коммуникациями и полной отделкой.
Относительно спроса по стоимости аренды запросы потенциальных арендаторов распределяются следующим образом: 40% в бюджете до 2000 руб. Основной интерес арендаторов сконцентрирован по качественным площадям в ценовом диапазоне 2000-4000 тыс. руб. за 1 кв.м. (более 50%). Арендаторы отдают себе отчет в том, что более низкие по цене объекты проигрывают по своим характеристикам либо по расположению.
Уровень вакантных площадей
№ п/п | Складской комплекс | Общая площадь склада, кв.м. | Уровень вакантных площадей, % |
---|---|---|---|
1 | г. Чехов, ул. Монтажная | 6050 | 0.99 |
2 | г. Чехов, ул. 8 марта | 6400 | 1 |
3 | Завод РТИ /г. Чехов, ул. Чехова, 20б | 1000 | 0.6 |
4 | г. Чехов, ул. Монтажная | 1738 | 1 |
5 | Чеховский район, д. Баранцево | 3000 | 1 |
6 | Чеховский район, д. Любучаны | 945 | 1 |
7 | Чеховский район, д. Новоселки | 41425 | 0.88 |
8 | г. Чехов, ул. Колхозная | 1400 | 0.64 |
9 | г. Чехов, ул. Дружбы | 2000 | 1 |
10 | г. Чехов, ул. Запрудная | 3000 | 1 |
11 | г. Чехов, пер. Борисово | 708 | 1 |
12 | Чеховский район, п. Новоселье | 1000 | 1 |
13 | Чеховский район, п. Красные орлы | 495 | 1 |
14 | Чеховский район, п. Красные орлы | 693 | 1 |
15 | г. Чехов, ул. Полиграфистов | 8400 | 1 |
16 | Сергеево / Чеховский район, Сергеево | 67685 | 0.15 |
17 | г. Чехов, ул. Уездная | 796 | 1 |
18 | г. Чехов, Венюково мкр, ул. Комсомольская, 20 | 140 | 1 |
19 | Чеховский район, пос. Любучаны, Заводская ул. | 1080 | 1 |
20 | Чехов, Симферопольское ш., 1 | 1750 | 1 |
21 | Чеховский район, с. Талалихино | 4500 | 1 |
22 | г. Чехов, ул. Дружбы | 765 | 1 |
23 | г. Чехов, ул. Товарная | 3000 | 1 |
24 | г. Чехов, ул. Товарная | 945 | 1 |
25 | г. Чехов, д. Курниково | 1770 | 1 |
26 | Чеховский район, д. Люторецкое | 6000 | 1 |
27 | Чеховский район, с. Новый Быт | 700 | 1 |
28 | г. Чехов, ул. Ольховская | 3000 | 1 |
29 | Чеховский район, д. Сергеево, ул. Промышленная | 1050 | 1 |
30 | Чеховский район, д. Сергеево, ул. Промышленная | 1350 | 1 |
31 | ПСК Чеховский / г. Чехов, ул. Комсомольская | 67000 | 0.15 |
32 | Чеховский район, п. новый быт | 720 | 1 |
33 | Новый быт, Чеховский район | 100 | 1 |
34 | Новый быт, Чеховский район | 105 | 1 |
35 | Новый быт, Чеховский район | 137 | 1 |
36 | Новый быт, Чеховский район | 343 | 1 |
37 | Чеховский район, деревня Углешня | 500 | 1 |
38 | Чеховский район, деревня Углешня | 290 | 1 |
39 | г. Чехов, ул. Полиграфистов | 1000 | 1 |
40 | г. Чехов, ул. Полиграфистов | 2000 | 1 |
41 | г. Чехов, ул. Полиграфистов | 500 | 1 |
42 | г. Чехов, Московская ул. | 3000 | 0.33 |
43 | Чеховский р-н, с. Молоди | 200 | 1 |
44 | Чеховский р-н, с. Молоди | 600 | 1 |
45 | Чеховский р-н, д. Любучаны | 210 | 1 |
46 | Чеховский р-н, д. Ермолово | 3450 | 0.23 |
47 | Чеховский р-н, д. Плешкино | 1000 | 1 |
48 | г. Чехов, ул. Мира | 600 | 1 |
49 | Чеховский р-н, д. Манушкино | 550 | 1 |
50 | г. Чехов, Комсомольская ул. | 2000 | 1 |
51 | г. Чехов г, Вокзальная пл, 9 | 400 | 1 |
52 | г. Чехов, ул. Полиграфистов | 11000 | 0.1 |
53 | г. Чехов г, 8-е Марта ул | 10000 | 0.5 |
54 | г. Чехов г. , ул. Мира | 1000 | 1 |
55 | Чеховский р-н, д. Чепелево, Центральная ул., 27 | 1400 | 0.64 |
56 | г. Чехов, ул. 8 марта | 1100 | 0.91 |
57 | г. Чехов, Мира ул | 3000 | 1 |
58 | г. Чехов, ул. Комсомольская | 6000 | 1 |
59 | г. Чехов, ул. Московская д. 10 | 1150 | 1 |
60 | г. Чехов, ул. Московская | 903 | 1 |
61 | г. Чехов, Симферопольское ш. | 1000 | 1 |
62 | Чеховский район, д. Манушкино | 2600 | 1 |
63 | Чеховский район, поселок городского типа Столбовая | 2800 | 1 |
Топ 5 наиболее востребованных проектов, их сильные и слабые стороны
Расположение/адрес | Класс и площадь склада, кв.м. | Сильные стороны | Слабые стороны |
---|---|---|---|
ЗАВОД РТИ / Чехов г., ул. Чехова, 20б | С 10000 | - Есть теплые и холодные склады - В наличии офисы от 20 кв.м. и склады от 600 кв.м. - Операционные платежи включены - Невысокая стоимость аренды от 1400 руб./кв.м. | - Склады старые, нет современного складского оборудования - погрузчиков и т.п. - Класс складов «С» - Под склады сдается часть территории завода. Большая проходимость посторонних - Необходимо оплатить страховой депозит за 1 месяц |
Чеховский район, д. Новоселки | В 41425 | - Только теплые склады - На участке есть ж/д ветка - Современное здание - К аренде предлагаются склады, офисы и земельные участки; | - 2 офисных блока: 1750 и 2580 м2 • - Склад готов не полностью, не установлены ворота- Склад: 4000 с кв.м./год Офис: 5000 с кв.м./год |
Сергеево / Чеховский район Сергеево | В 67685 | - Крупный СК, самый большой на локальном рынке - К аренде предлагаются склады, офисы и земельные участки: • - складские от 50 до 2200 кв.м., • производственные – от 50 до 2200 кв.м., • офисные – от 8 до 250 кв.м., • открытые площадки с различными видами покрытия - На территории работает столовая - Круглосуточный доступ на территорию - Организованы парковка для легковых автомобилей, подъезд и стоянка для грузового транспорта и Еврофур. - Высокая степень безопасности и охраны | - Стоимость аренды выше рыночной - Нет ж/д ветки |
ПСК Чеховский / г. Чехов, ул. Комсомольская | В 67000 | - Невысокая арендная плата - К аренде предлагаются склады, офисы и земельные участки, есть услуги по ответственному хранению, - Различные площади помещений от 100 кв.м. - услуги парковки и стоянки легкового и грузового автотранспорта - Современные помещения | - Нет ж/д ветки |
г. Чехов г, 8-е Марта | В 10000 | - По территории склада проходят две железнодорожные ветки, - Отдельно стоящие боксы площадью от 200 кв.м. до 1000 кв.м., - Есть теплые и холодные склады, есть склады под замороженную продукцию, - Высокая арендная плата - 4000 руб./кв.м. | - Стоимость аренды выше рыночной - Боксы отдельно стоящие - макс. площадь 1000 кв.м. |
Заключение по потенциалу развития рынка
Обеспечившим развитие рынка логистики на ближайшие годы стало вступившее в силу постановления о запрете взъезда транзитного большегрузного транспорта на МКАД в дневное время суток (2013 г) – что заставило ритейлеров перестроить систему логистики и обратить внимание на расположенные за МКАД объекты. При этом Симферопольская трасса может похвастаться высокой проходимостью и быстрой доставкой груза до столицы даже с удаленной точки в 50-70 км от МКАД. Принятие закона внесло изменения как в деятельность логистических операторов, так и в структуру рынка в целом: за прошедшие 3 года эксперты отмечают смещение интереса арендаторов в сторону ББК, а также строительства новых проектов высокого класса в зоне далее 30 км от МКАД.
Наряду с ограничением въезда в столицу большегрузного транспорта, государственные власти ведут активные работы по строительству ЦКАД. Усовершенствование транспортной системы Московской области снизит чувствительность конечного арендатора к выбору трассы и удаленности.
В рамках исследования локального рынка складской недвижимости отмечено довольно высокое предложение вакантных площадей в классах В и С. Маленькие склады класса С стоят незаполненными, поскольку не отвечают запросам целевой аудитории: не имеют охраны, не предлагают логистических услуг, сегмент не имеет потенциала развития и остается в текущем состоянии уже несколько лет. Более того, при проектировании складских объектов, наиболее распространенным недостатком, который понижает ликвидность объекта, считается неправильное соотношение общей площади застройки и площади, отведенной для подъезда, стоянки и маневров транспорта. Ранее девелоперы отводили под застройку до 70% участка, что лишало большегрузные автомобили площадок для маневрирования, не оставляло места для парковки. Сейчас современные комплексы возводятся по иным принципам - площадь застройки не должна превышать 50%. Именно поэтому комплексы класса высокого класса все чаще привлекают арендаторов, заставляя отказываться от класса С и D – менее приспособленных помещений.
Еще один ключевой момент заключается в том, что некоторые склады строятся под конкретный бизнес, определенного заказчика, складирование определенного товара, что сказывается в итоге на характеристиках возводимых комплексах (теплый-холодный, высота потолков и т.д.). Вместе с тем стоит обратить внимание, что для специализированного складского помещения найти арендатора гораздо труднее, поэтому склад должен быть универсальным, то есть наиболее востребованы будут склады рассчитанные под большой спектр товаров.