Структура рынка городского жилья Обнинска (май 2016 г.): по комнатности и площади квартир, уровню отделки конечных лотов и стадии готовности домов
Средняя площадь квартир локального рынка – 68,1 кв.м.
В структуре предложения в разрезе комнатности максимальную долю занимают одно- и двух- комнатные объекты. Совокупно на них приходится 76% или 1784 лот.
| Комнатность | Количество квартир в продаже (Эконом), шт. | Количество квартир в продаже (Бизнес), шт. | Количество квартир в продаже (Весь рынок), шт. |
|---|---|---|---|
| Студии | 124 | 89 | 213 (9%) |
| 1 ком. квартиры | 629 | 334 | 963 (41%) |
| 2 ком. квартиры | 500 | 317 | 817 (35%) |
| 3 ком. квартиры | 247 | 104 | 351 (15%) |
| Квартиры с 4-мя и более комнат | 10 | 10 | 20 (1%) |
| 1510 (64%) | 854 (36%) | 2364 |
В последние 2 года на рынке жилой недвижимости Обнинска уверенно растет доля небольших квартир-студий. Студии - тренд последнего времени, получивший развитие в столичном регионе, они дешевы, но комфортны для проживания 1-2 человек. Подобные объекты выставлены на продажу сейчас в 7 жилых комплексах, 6 из которых относятся к эконом сегменту - «Мирный», «Звездный городок», «Рассвет», «Молодежный-2», «Кантри», «Экодолье Обнинск» и всего 1 комплекс - бизнес проект «Циолковский». Размер студий небольшой и варьируется от 25,2 (Экодолье Обнинск) до 38,7 (Циолковский) кв.м. Минимальная цена на квартиру такого формата установлена в ЖК «Молодежный-2» 30 кв.м. за 1 152 900 руб.
Напротив, предложение самых больших квартир (4 и более комнат) на рынке серьезно ограничено. Всего 2 жилых комплекса - «Репинка» (бизнес) и «Звездный городок» (эконом) предлагают подобные объекты к продаже.
Доли 1-но и 2-х комнатного жилья практически одинаковы. Квартиры такой комнатности можно приобрести во всех рассматриваемых ЖК.
Доля трехкомнатных квартир составляет 14,9%. При этом не во всех жилых комплексах проектом предусмотрены такие квартиры. Так, в 4 ЖК застройщики спроектировали дома таким образом, что в наличии есть только студии, одно- и двух- комнатное жилье - «Рассвет», «Молодежный-2», «Кантри», «Экодолье Обнинск».
Застройщики стремятся максимально использовать имеющуюся площадь под застройку, а также разработать оптимальные планировки. Средняя площадь квартир локального рынка в зависимости от комнатности составляет:
- студии - 30,3 кв.м.
- однокомнатные квартиры - 46,6 кв.м.
- двухкомнатные квартиры - 70,2 кв.м.
- трехкомнатные квартиры - 104 кв.м.
- 4 и более комнат - 135,7 кв.м.
| Название жилого комплекса | Средняя площадь квартиры, кв.м. | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Студия | 1-комнатная | 2-комнатная | 3-комнатная | 4-комнатная | |
| Борисоглебский | - | 49.4 | 73 | 93.9 | - |
| Мирный | 26.3 | 39 | 50.3 | 78 | - |
| Звездный городок | 38 | 55 | 82 | 118 | 130 |
| Дом в Обнинске | - | 66.3 | 109.55 | 178.8 | - |
| Зайцево | - | 47.1 | 70.2 | 92.5 | - |
| Циолковский | 34.2 | 42 | 57 | 92 | - |
| Солнечная долина | - | 51 | 67.9 | 90.55 | - |
| Рассвет | 29 | 41 | 84 | - | - |
| Новый город | - | 55 | 75 | 101 | - |
| Молодежный-2 | 30 | 41 | 52.4 | - | - |
| Репинка | - | 51 | 72.5 | 138.5 | 141.5 |
| Кантри | 31.7 | 45 | 57.65 | - | - |
| Новый бульвар | - | 39.3 | 55.75 | 78 | - |
| Экодолье Обнинск | 25.2 | 36.3 | 47.8 | - | - |
| Северная звезда | - | 46 | 71.6 | 101 | - |
| UP-квартал.Олимп | - | 38.4 | 61.2 | 74.2 | - |
| Площадь квартир в продаже, кв.м. | Студии | 1-комнатные | 2-комнатные | 3-комнатные | 4 и более комнат | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Весь рынок | Средняя | 30.3 | 46.9 | 71.8 | 105.5 | 135.7 |
| Мин / Макс | 25,2 /38,7 | 31,8 / 72,8 | 47,7 / 109,5 | 73,4 / 178,8 | 130 / 141,5 | |
| Эконом-класс | Средняя | 30 | 44.2 | 65.5 | 92.5 | 130 |
| Мин / Макс | 25,2 / 38 | 31,8 / 72,8 | 47,7 / 109 | 73,4 / 120,4 | - | |
| Бизнес-класс | Средняя | 34.2 | 52 | 76.7 | 124.9 | 141.5 |
| Мин / Макс | 26 / 38,7 | 32,3 / 65,4 | 50 / 109,5 | 90 / 178,8 | - |
Основной объем квартир в продаже средней площади 40-80 кв.м. - 58,8%. Подобные размеры характерны в основном для 2-3-х комнатных квартир. При этом традиционно большим спросом пользуется однокомнатное жилье, однако, распродается оно гораздо быстрее.
Средняя площадь квартир локального рынка – 68,1 кв.м.,
- по эконом классу - 61,2 кв.м.
- по бизнес классу - 86 кв.м.
| Количество квартир в продаже (весь рынок), шт. | Количество квартир в продаже (эконом), шт. | Количество квартир в продаже (бизнес), шт. | |
|---|---|---|---|
| до 30 кв.м. | 129 | 89 | 40 |
| 30-40 кв.м. | 393 | 264 | 129 |
| 40-60 кв.м. | 850 | 682 | 168 |
| 60-80 кв.м. | 541 | 249 | 292 |
| 80-100 кв.м. | 242 | 141 | 101 |
| более 100 кв.м. | 209 | 85 | 124 |
Распределение предложения квартир на первичном локальном рынке в зависимости от площади выглядит следующим образом:
| Студии | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| до 30 кв.м. | 30-40 кв.м. | ||||
| 164 | 49 | ||||
| 1-комнатные квартиры | |||||
| до 35 кв.м. | 35-45 кв.м. | свыше 45 кв.м. | |||
| 263 | 331 | 369 | |||
| 2-комнатные квартиры | |||||
| до 50 кв.м. | 50-60 кв.м. | 60-70 кв.м. | более 70 кв.м. | ||
| 65 | 249 | 218 | 285 | ||
| 3-комнатные квартиры | |||||
| до 70 кв.м. | 70-80 кв.м. | 80-90 кв.м. | более 90 кв.м. | ||
| - | 32 | 12 | 307 | ||
Самая маленькая 1-комнатная квартира в «Экодолье Обнинск» - 31,8 кв.м., самая большая - 72,3 кв.м. в «Новый город». Наибольший объем однокомнатных объектов по площади занимают 35-45 кв.м.- 34,3% (нап. «Рассвет», «Молодежный-2», «UP-квартал. Олимп», «Циолковский»).
Немного меньше предложение 1-но комнатных квартир площадью свыше 45 кв.м. - 38%. Максимальное число подобных лотов принадлежит ЖК «Борисоглебский», «Звездный городок», «Новый город».
Основной объем двухкомнатного жилья это лоты 50-70 кв.м. - 57,2%. Подобные квартиры выставлены на продажу в 12 из 16 жилых комплексах Обнинска.
В сравнении со столичным массовым рынком жилья можно отметить, что в Обнинске значительно завышена квадратура на 2-3-комнатные квартиры, а значит застройщики предлагают не самые рациональные планировки. Так, например, в 9 ЖК минимальная площадь трехкомнатных квартир начинается от 90 кв.м. - «Борисоглебский», «Новый город», «Звездный городок», «Дом в Обнинске», «Зайцево», «Циолковский», «Репинка», «Северная звезда».
Большинство квартир, предлагаемые к продаже на локальном рынке, реализуются без отделки. При желании покупателя за дополнительные средства можно силами бригады застройщика провести ремонтные работы.
Варианты внутренней отделки квартир локального рынка:
- Черновая отделка (без отделки)– коммуникации доведены до квартиры, квартира сдается в бетоне.
- Предчистовая отделка – проведение черновых «грязных» работ: возведение и выравнивание стен, гидроизиляция полов.
- Чистовая отделка – сами чистовые работы: выравнивание стен и полов, разводка электрики по квартире с установкой необходимого числа розеток и выключателей, а также обеспечением мест для установки осветительных приборов, работы по разведению системы водоснабжения и отопления.
- Отделка под «ключ» подразумевает комплекс финишных работ по объекту: установка сантехнического оборудования, межкомнатных дверей, оклейка стен обоями, покраска, укладка напольных покрытий (паркета, ламината, линолеума), дополнительно подводят интернет-линию или телефон и т.д.
| Черновая | Чистовая/Предчистовая | Под ключ | |
|---|---|---|---|
| Количество ЖК, шт. | 13 | 3 | 3 |
| Количество квартир в продаже, шт. | 2052 | 192 | 120 |
| Название ЖК | Борисоглебский, Мирный, Звездный городок, Дом в Обнинске, Зайцево, Циолковский, Солнечная долина, Рассвет, Новый город, Молодежный-2, Репинка, Новый бульвар, Экодолье Обнинск, Северная звезда | Кантри | UP-квартал.Олимп |
| Северная Звезда | Мирный | ||
| Борисоглебский | Кантри | ||
| UP-квартал.Олимп |
Сегодня на локальном рынке жилой недвижимости Обнинска к продаже предлагаются и полностью готовые к проживанию квартиры: «UP-квартал. Олимп», «Мирный», «Кантри». При этом одни комплексы предлагают квартиры только одного варианта отделки, другие - несколько на выбор. Например, в «UP-квартал. Олимп» опытного застройщика ФСК «Лидер» можно приобрести квартиры как с предчистовой отделкой, так и с отделкой «под ключ». Предлагается несколько вариантов дизайнерских решений: «Авангард», «Арт-деко» и «Классика».
Ниже представлены варианты отделки квартир в «UP-квартал. Олимп»:
Стиль Арт-Деко
Стиль Авангард
Стиль Модерн
Стиль Классика
Проводимые застройщиком работы в ЖК:
- авторский и технический надзор
- строительно-монтажные работы
- отделочные работы (стены и перегородки, потолок, полы, окна, входные и межкомнатные двери)
- электромонтажные работы
- сантехнические работы
- монтаж слаботочных систем
Квартиры с отделкой в ЖК «Мирный» можно приобрести как с отделкой под ключ, так и под черновую. Предложений таких немного и по стоимости недвижимость, естественно отличается. Стоимость отличается на 10-12,5 тыс. руб./за кв.м.
Список работ по отделке для ЖК «Мирный»:
| Кухня: | Комнаты: | Санузел: | Прихожая: |
|---|---|---|---|
| Пол – керамическая плитка | Пол – ламинат, плинтус | Пол - керамическая плитка | Пол - ламинат+керамическая плитка, плинтус |
| Потолок – натяжной | Потолок – натяжной | Стены – керамическая плитка | Потолок – натяжной |
| Стены – обои | Стены – обои | Потолок - натяжной | Стены – обои |
| Сантехника: ванна, раковина, компакт | Установлены: входная и межкомнатные двери | ||
| Дополнительно: экран под ванну | |||
| Во всех квартирах с отделкой произведена разводка электрики, водопровода и канализации. | |||
Всего 3 комплекса из рассматриваемых полностью построены - «Солнечная долина», «Дом в Обнинске» и «Рассвет». Большая часть ЖК находится на этапе активного строительства и будет готова к въезду новых собственников в 2016-17 году. Например, «Репинка», «Борисоглебский» и т.д.
| Стадия готовности | Количество ЖК, шт. | Количество квартир в продаже, шт. | Количество квартир (Всего в ЖК), шт. |
|---|---|---|---|
| Фундамент | 2 | 182 | 342 |
| до 20% | 1 | 250 | 650 |
| 20-40% | 3 | 1198 | 2307 |
| 40-60% | 2 | 113 | 792 |
| свыше 60% | 8 | 621 | 4698 |
Всего 2 из 16 жилых комплексов («Северная звезда» и «Звездный городок») находятся на этапе фундамента.
Ниже в таблице описана стадия готовности всех новостроек Обнинска:
| Название жилого комплекса | Стадия проекта |
|---|---|
| Борисоглебский | жилых корпусов уже сдано. 3 корпуса находятся на стадии строительства, из них в двух идут отделочные работы. Сдача планируется летом 2016 года. |
| Мирный | Пока в строительстве и продаже 1 корпус. Построено 17 этажей из 20 |
| Звездный городок | Начало строительства - выход на стройплощадку в апреле 2016 г. Готовое основание для раскладки арматурных каркасов фундаментной плиты |
| Дом в Обнинске | дом построен, заканчиваются внутренние работы |
| Зайцево | Построено 4 дома |
| Циолковский | строятся 3 корпуса, готовность примерно 30% |
| Солнечная долина | построен |
| Рассвет | построен, идут внутренние отделочные работы |
| Новый город | Построены дома 2-х первых очередей |
| Молодежный-2 | первая очередь построена, вторая на этапе фундамента |
| Репинка | построено 5 домов |
| Кантри | коробки домов возведены |
| Новый бульвар | квартал 10 - дома построено. Идет отделка. Квартал 6 на уровне фундамента |
| Экодолье Обнинск | 1 и 2 очередь построены, идёт строительство 3 очереди посёлка (построено несколько домов). |
| Северная звезда | фундамент первого этажа |
| UP-квартал.Олимп | коробка дома №1 возведена |
