Спрос на рынке квартир в Самаре (август 2015)
В ходе анализа спроса было проведено телефонное интервьюирование специалистов ведущих риэлтерских агентств города, с последующей обработкой и обобщением мнений экспертов.
| № | Название агентства | Контактные данные | Ф.И.О., должность эксперта |
|---|---|---|---|
| 1 | АН «Малахит» | ул. Ново-Садовая, 17 (846) 205-78-45 | Михаил Александрович, риэлтор |
| 2 | АН «Квартирникъ» | ул.Аминева, д.1 8 846 231 24 44 | Валентина, руководитель отдела городской недвижимости |
| 3 | АН «Мельница» | ул. Партизанская 19-430/4 8-962-608-32-01 | Анна Дробышева, риэлтор |
| 4 | АН «Визит» | ул. Мичурина, 116 (846) 374-47-74 | Гузель Ринатовна, ведущий специалист по жилой недвижимости |
| 5 | АН «Визит» | ул. Мичурина, 116 (846) 374-47-74 | Наталья Юрьевна, руководитель отдела оценки и аналитики |
Каждому из выбранных экспертов был задан блок вопросов, касающихся уровня развития рынка жилья в городе, региональной специфики данного рынка, предпочтений потенциальных покупателей, особенностей спроса и факторов, его формирующих. Также специалистами компании Vesco Consulting рассчитана зависимость стоимости жилья от комнатности, месторасположения, класса ЖК
Портрет потребителя
Недвижимость в Самаре приобретают как собственно жители города и прилегающих населенных пунктов (нап. Алексеевка, Николаевка, Черноречье - 75%), жители ближайших городов (нап. Новокуйбышевск, Тольятти, Нефтегорск - 20%) и других регионов (нап. Казань, Пенза, Саратов, Москва - 5%). Потенциальных покупателей квартир в г. Самара можно разделить на несколько групп:
Группа №1
Первую из них составляют молодые люди в возрасте от 25 до 35 лет. Одинокие мужчины, либо молодые семьи без детей, получившие хорошее высшее образование и определившиеся со сферой деятельности, достигшие первых успехов в карьерном плане (нап. высококвалифицированные специалисты, менеджеры). Доход таких покупателей колеблется в районе 30-60 тыс. руб. в месяц на человека. Собственных накоплений представители данной группы чаще не имеют, они ориентированы на приобретение жилья за счет собственных средств и ипотечного кредитования, первоначальный взнос зачастую является помощью родителей.
Эта группа целиком ориентирована на недвижимость эконом-класса. Соответственно, главным критерием выбора является стоимость объекта.
Группа №2
К следующей группе потенциальных покупателей квартир можно отнести молодые семьи в возрасте 25-35 лет, имеющие 1-2 маленьких детей, доход на семью начинается от 60 тыс. руб.
Основным отличием этой группы от предыдущей является мотив приобретения жилья – как правило, толчком к данному шагу становится рождение или взросление детей, для которых хочется создать условия для жизни вне крупного города или банально расширить имеющуюся жилплощадь. Эта целевая группа в покупку квартиры готова вложить свои накопления и взять ипотечный кредит.
Группа 3
Следующая группа покупателей – люди старше 50 лет. Дети выросли и проживают отдельно от родителей, которым хочется покоя и тишины.
Наиболее требовательной является группа 35-50 лет – состоявшиеся люди, имеющие накопления. Большое внимание уделяют уровню обеспеченности инфраструктурой, в первую очередь речь идет о школах. Эта целевая аудитория рассматривает только обжитые микрорайоны с действующей инфраструктурой, которой можно воспользоваться сразу после смены места жительства.
Таким образом, всех потенциальных покупателей квартир можно подразделить в зависимости от мотивов совершаемой покупки:
• Стремление улучшить свои жилищные условия - большая жилплощадь, переезд от родителей
• Часть клиентов рассматривают покупку квартиры в инвестиционных целях. Доля инвесторов на рынке невысока.
Опираясь на мнение опрошенных экспертов агентств недвижимости Самары, можно составить общий сводный портрет покупателя новостроек, который выглядит следующим образом:
Основная цель покупки жилой недвижимости: постоянное проживание, в комфортных и безопасных условиях, желание приобрести жилье для себя.
Возраст: старше 30 лет. Основная группа – 30-45 лет.
Доход: от 50 тыс. руб. на семью
Образование: высшее.
Работа: менеджеры, офисные работники, предприниматели, специалисты, чиновники.
Семейное положение:2/3 покупателей семейные, 1-2 ребенка.
Структура спроса по типу сделки, расположению, комнатности, площадям и цене
Опрошенные эксперты недвижимости Самары утверждают, что наибольший интерес у потенциальных покупателей вызывают объекты вторичного рынка, но в новых домах - преимущественно не старше 10-15 лет. Вторичное жилье имеет ряд преимуществ: можно въехать сразу, в зависимости от состояния квартиры не требуется ремонт. Однако зачастую квартиры на «вторичке», как правило, дороже аналогичного жилья в новостройке на 10-15%.
Основной фактор, влияющий на ценообразование как на первичном, так и на вторичном рынке недвижимости, является престижность местоположения: удаленность района от центра города, наличие развитой инфраструктуры в данном конкретном месте; наличие домов улучшенной категории в этом районе, низкая или высокая плотность населения, благоприятный или неблагоприятный социальный состав проживающих; благоприятная или неблагоприятная экология, низкий или высокий уровень криминогенности; удобство общественного транспорта, наличие зон отдыха (парк, сквер, лесопарковая зона). Наиболее престижными районами города являются Ленинский и Октябрьский. Близость к Волге, транспортная доступность, состояние коммунальной инфраструктуры, развитость социальной инфраструктуры, общественная безопасность, наличие зелёных зон - вот основные преимущества этих районов. Однако стоимость жилья в этих здесь выше, чем в других районах, покупатели осознают это и склоняются к приобретению жилья в Советском, Железнодорожном районах. Их отличает удобство расположения, близость к центру города, развитая сеть транспорта, невысокие цены на квартиры, достаточно развитая инфраструктура.
Промышленные районы, к которым относятся части Советского, Промышленного и Кировского районов южнее ул. Промышленности и Заводского шоссе по мнению специалистов АН «Визит» менее интересны покупателям.
Минимален спрос на недвижимость в отдалённых районах - Куйбышевском, Красноглинском. Вместе с тем, Красноглинский район выделяется наличием зелёных зон, он находится на левом берегу р. Волги в зоне реликтовых образований, уникальной флоры и фауны Сокольих гор, лесов первой категории.
| Студии | 1-ком. квартиры | 2-ком. квартиры | 3-ком. квартиры | более 4-комнат |
|---|---|---|---|---|
| 0.09 | 0.42 | 0.31 | 0.14 | 0.04 |
Наиболее интересны для покупателей локального рынка небольшие квартиры – 40-60 кв.м
Среди 1-комнатных квартир наиболее востребованы площади около 45 кв. м, среди 2-комнатных - 55-70 кв. м, и самым большим спросом среди 3-комнатных квартир пользуются объекты площадью от 75 до 90 кв. м.
Традиционно покупателей интересует недорогое жилье, поэтому максимальный спрос зафиксирован в ценовом диапазоне 3-5 млн. руб. - 37%. Будущие собственники ориентируются на недорогие эконом объекты. Меньшая доля покупателей готова рассматривать бóльший бюджет, но и в этом случае они не хотят переплачивать за статус или местоположение, если не будет соответствующего качества строительства или создано комфортных условий (инфраструктура, благоустройство).
