Спрос на рынке квартир в Ростове-на-Дону (ноябрь 2015)
В ходе анализа спроса было проведено телефонное интервьюирование специалистов ведущих риэлтерских агентств города, с последующей обработкой и обобщением мнений экспертов.
| № | Название агентства | Контактные данные | Ф.И.О., должность эксперта |
|---|---|---|---|
| 1 | ДОН-МТ | ул. Темерницкая, 11 8 (863) 2-270-500 | Елена Владимировна, брокер |
| 2 | ООО «Стройкомплекс» | ул. М. Горького, 130, 1 этаж 8 (863) 201-51-51 | Сергей Валерьевич, брокер |
| 3 | АН «Гринас» | Буденновский проспект, дом 3, офис №505 (5-й этаж). +7(863) 240-94-62, 229-32-11, 2-999-071 | Анна, брокер по городской недвижимости |
| 4 | АН «Риэлти» | пр. Ленина, д. 48 (вход с ул. Погодина) Тел./факс: (863) 243-28-28 | Шевченко Светлана Георгиевна, специалист отдела продаж |
| 5 | Леонтьева Ольга Аркадьевна, специалист отдела продаж |
Каждому из выбранных экспертов был задан блок вопросов, касающихся уровня развития рынка жилья в городе, региональной специфики данного рынка, предпочтений потенциальных покупателей, особенностей спроса и факторов, его формирующих.
Портрет потребителя
По оценкам опрошенных экспертов в Ростове-на-Дону 80% покупателей жилья это местные жители, примерно 10% - жители городов спутников (г. Батайск, г. Аксай), остальные клиенты это приезжие из других регионов.
В целом можно подразделить покупателей недвижимости на следующие группы:
- Молодые семьи без детей - покупка первой недвижимости. Выбор делается в пользу небольшой однокомнатной квартиры или студии;
- Устоявшиеся семьи с детьми - приобретают жилье большей площади;
- Одинокие молодые люди в возрасте 25-30 лет;
- старшее поколение - возраст от 45 до 55 лет. Происходит размен или продажа имеющейся жилплощади, для того, что предоставить отдельное жилье детям.
- приезжие из ближайших регионов и городов (Ейск, Азов, Волгодонск и т.д.) в поисках лучших условий для жизни.
- граждане Украины. В последние 2 года в связи со сложной обстановкой, отмечен рост миграции из ближайших к Ростову территорий - Луганской и Донецкой областей. Люди приезжают в Россию в поисках работы и лучших условиях для жизни.
Распределение примерного соотношения групп покупателей представлено на диаграмме ниже:
Структура спроса по типу сделки, расположению, комнатности, площадям и цене
Сегодня одним из наиболее привлекательных районов Ростова является Советский - здесь есть свои магазины, школы, детские садики, поликлиники, парки и скверы. Благодаря интересным решениям архитекторов, ярким солнечным расцветкам фасадов, он стал новым примером комплексного строительства Ростова. В этом районе развито промышленное производство: молочный завод, химзавод, хладокомбинат, ремонтный завод и многое другое.
Еще один востребованный район города - Кировский. Здесь располагаются культурные и досуговые объекты.
Неблагополучными местами в Ростове являются так называемая «Нахаловка» (часть Ленинского района), Чкаловский и Темерник (Первомайский район). В районе «Нахаловки» по соседству с Дворцом спорта и городским фонтаном, расположены гаражи, стихийная мусорная свалка, где часто собираются хулиганы, часты грабежи.
В микрорайоне Чкаловский много общежитий. Здесь расположены училища где, как правило, учатся дети из неблагополучных семей. В общежитиях при учебных заведениях проживает много малоимущих студентов из всех близлежащих и не только сел и деревень. Процент краж, разбоев в районе один из самых высоких в городе.
По оценкам некоторых застройщиков жилых комплексов, высоким спросом пользуются квартиры в небольших малоэтажных домах (3-4 этажа), однако возводить такое жилье из-за дефицита земельных участков Ростова на территории мегаполиса проблематично.
Основной спрос на квартиры сконцентрирован по объектам площадью до 60 кв.м. Что вполне соответствует одно-двум комнатным квартирам, а также студиям.
Как отмечают брокеры рынка городской недвижимости, самым высоким спросом в жилых комплексах Ростова пользуются 1-2-комнатные квартиры в сегментах эконом класса. Покупатели, располагающие большими возможностями, все чаще интересуются приобретением или строительством индивидуального жилья. В связи с чем некоторые брокеры констатирует падение спроса на элитное жилье в крупных жилых комплексах Ростова. Строительство собственного дома с огороженным земельным участком в расчете на кв. метр недвижимости обойдется дешевле приобретения дорогой квартиры.
| Студии | 1-ком. квартиры | 2-ком. квартиры | 3-ком. квартиры | более 4-комнат |
|---|---|---|---|---|
| 0.1 | 0.45 | 0.32 | 0.1 | 0.03 |
Как отмечают эксперты опрошенных агентств недвижимости, сегодня число желающих продать жилье превышает количество желающих купить. Те же, кто ищет недвижимость, зачастую, выдвигают нереалистичные требования к цене, например, считая, что хорошую однокомнатную квартиру можно купить за 1 млн. руб. Причем, это касается современного фонда или новостроек, ㅡ все остальное, по их мнению, должно стоить еще ниже.
Снижение доходов населения, нестабильность экономики страны сказываются на покупательской способности. Клиенты ориентируются на более доступные варианты жилья:
