Спрос на офисную недвижимость в г. Бийск Алтайского края.

На момент проведения исследования в Бийске функционировало 22 торговых центра, несколько секций различной тематики и досуговые объекты, а также спортивные комплексы и фитнес-центры, и 5 организованных бизнес центров.

Для оценки спроса на рынке аренды офисной недвижимости проведен опрос экспертов города Бийск – представителей БЦ Оскар, АН Атон, БЦ Интеграл и частных брокеров. Обобщенные мнения экспертов о рынке приведены ниже.
В городе только начинает формироваться рынок офисной недвижимости. Основная часть подобных помещений располагается в реконструированных под офисы зданиях советской постройки (бывшие заводы) либо пристройках к жилым домам, а также на первых этажах жилых зданий. Основной объем предложения офисных помещений - блоки размером от 20 до 200 кв.м. с косметическим ремонтом.
Современные бизнес-центры пока для города редкость, первые подобные проекты - «Арбат» и «Оскар».

Общий объем офисной недвижимости в городе в отдельностоящих профильных бизнес-центрах превышает 15 тыс. кв.м., из них при этом вакантно не более 10% площадей.
Показатель средней обеспеченности качественными офисными площадями на душу населения в Бийке с численностью населения 204,1 тыс. человек равен 0,07 кв.м. При этом, например, в Москве этот показатель находится на уровне 1,3-2,2 кв.м. на душу населения, а в соседнем Барнауле - примерно 0,9-1 кв.м. на душу населения. Таким образом, можно сделать вывод о том, что в Бийске этот показатель минимален и ощущается серьезный недостаток качественных организованных площадок для бизнеса.

БЦ, которые отвечают всем современным требованиям для растущего города не достаточно. Большинство площадей в функционирующих офисных комплексах давно заняты стабильными арендаторами, имеющиеся единичные площади либо не соответствуют по качеству и требованиям потенциальным арендаторам (низкое качество отделки и не лучшее расположение, большая площадь, расположение в цокольном этаже и т.д.), либо образовались под влиянием сложившихся финансовых условий в стране, когда некоторые фирмы были вынуждены закрыться.

Портрет потребителя. Оценка потребительских предпочтений

По мнению опрошенных экспертов, спрос на офисные помещения формируется двумя группами потребителей:

1.  Крупные компании регионального масштаба (к ним могут относиться сотовые операторы, банковские, страховые и туристические компании, представители авиа и жд перевозчиков, государственных компаний и офисы ритейлеров, медицинские услуги). Главный критерий выбора – статус объекта и соседей и комплексность услуг.
2.  Представители мелкого и частного бизнеса, которые ориентированы на аренду небольших помещений (15-20 кв.м.) под развитие.

По различным источникам (газеты, доски объявлений) в поиске помещений для аренды находятся примерно 25-40 компаний. Это небольшие фирмы, которые ищут офисы сами, не обращаясь в профильные агентства недвижимости. Общий объем необходимых им площадей более 2 тыс. кв.м. Заинтересованы они в небольших объектах до 80 кв.м. со средней ставкой аренды до 400 - 450 руб. за 1 кв.м./мес.
Крупные федеральные компании ищут площади через профильные агентства и брокеров, оценить их потребность в площадях достаточно сложно, поскольку многие корректируют свои планы развития - отказываются от выхода на рынок либо переносят сроки открытия офисов.

Наибольший интерес потенциальные арендаторы предъявляют к небольшим помещениям- площадью до 30-50кв.м. Важным является месторасположениеи наличие парковки.
Сделки по купле-продаже офисов на рынке очень редки, компании предпочитают арендовать площади, а не тратить деньги на покупку.По мнению опрошенных экспертов рынка, оптимальный бюджет аренды для локального 400-600 руб. за 1 кв.м./мес. за помещение с хорошим ремонтом и полным комплексом услуг (охрана, уборка, коммуникации).

Потенциал развития спроса. Факторы, его формирующие

Потенциал рынка формируют следующие его характеристики:

• Недостаток качественных профильных объектов. В связи с этим опрошенные эксперты отмечают, что участились случаи перевода жилого фонда в нежилой - это относится к квартирам на первых этажах.
•  Вакантность площадей всуществующих БЦ не превышает 7-10%.
•  Арендатор разборчиво подходит к техническому состоянию и месторасположению объекта недвижимости. Предприниматели не готовы платить за стоимость квадратного метра офисного помещения, условно, класса «В» по цене класса «А». Оптимальная цена аренды для данного сегмента недвижимости 400-500 руб. за 1 кв.м./мес.
• Спрос смещается в сторону офисных помещений меньшей площади основной интерес на блоки до 30-50 кв.м.
• Текущие арендаторы обсуждают с арендодателями оптимизацию своих бюджетов за счет сокращения арендуемой площади и ставки аренды (10-15%).

Потенциал развития рынка. Критерии и характеристики успеха нового проекта

Рынок офисной недвижимости развит в несколько раз слабее, нежели торговый сегмент. Существующие предложения – немногочисленные небольшие офисные центры, на 90-95% заполненные постоянными арендаторами.
По показателям обеспеченности БЦ на душу населения (0,07 кв.м.) Бийск многократно отстает не только от Москвы (1,3-2,2 кв.м.) и Барнаула (0,9-1), но и от сопоставимых по численности населения Пскова (0,1) или Балашихи (0,2). Даже несмотря на сложность сравнения Бийска с любым из приведенных городов по расположению и профилю города, потенциал развития офисного сегмента – на лицо.

Более того, история развития рынка офисной недвижимости более развитых рынков демонстрирует, что предложение рождает спрос. Т.е. появление нового современного объекта на рынке с минимальной конкуренцией привлекает не только новых арендаторов, но и стимулирует спрос арендаторов, которые занимают площади в менее концептуальных и менее качественных помещениях. В данном случае, фактором выбора станет качество и набор услуг (охрана, клининг, столовая для сотрудников, современные системы безопасности, вентиляции / кондиционирования, интернет / телефония, удобство парковки), цена и статус (соседство остальных арендаторов).

Конкурентные преимущества, которые бы выделили новый проект для арендатора:

1. Расположение в центре города, по сути – между двумя его автономными частями.
2.  Удобство подъездных путей, большое количество парковочных мест в сравнении с конкурентными проектами (у которых совершенно нет своей территории, посетители паркуются вдоль дороги).
3.  Современные коммуникации: вентиляция и кондиционирование, интернет и телефония.
4. Безопасность: система доступа на нужный этаж по электронным карточкам для сотрудников расположенных на этом этаже компаний.
5.  Инфраструктура для сотрудников: столовая, парковка, льготный абонемент в фитнес-центр. Офис в новом бизнес-центре должен стать признаком заботы компании о сотрудниках – новый маркетинговый ход, который не используют существующие проекты.
6.  Качество офисных помещений: отделка под ключ, выбор любой площади от 15-20 кв.м., привлекательные видовые характеристики (на реку).