Спрос на квартиры в МЖК Московской области (Сентябрь 2015 г.)

Портрет потребителя квартир в МЖК

Недвижимость в прилегающих к Москве районах приобретают жители столицы и области, а также приезжие из других регионов. Всех покупателей квартир в мало- и среднеэтажных жилых комплексах можно условно разделить на несколько групп.
Первую из них составляют молодые люди в возрасте от 25 до 35 лет (их доля 45%). Одинокие мужчины, либо молодые семьи без детей, получившие хорошее высшее образование и определившиеся со сферой деятельности, достигшие первых успехов в карьерном плане - это высококвалифицированные специалисты, менеджеры и т.д. Доход таких покупателей колеблется в районе 60-100 тыс. руб. в месяц на человека. Покупатели ориентированы на приобретение жилья за счет собственных средств и ипотечного кредитования, первоначальный взнос зачастую является помощью родителей.
Эта группа целиком ориентирована на недвижимость эконом-класса. Соответственно, главным критерием выбора является стоимость объекта.

К следующей группе потенциальных покупателей квартир за городом можно отнести молодые семьи в возрасте 25-35 лет, имеющие 1-2 маленьких детей, доход на семью начинается от 150 тыс. руб. (их доля примерно 30%).
Основным отличием этой группы от предыдущей является мотив приобретения загородного жилья – как правило, толчком к данному шагу становится рождение или взросление детей, для которых хочется создать условия для жизни вне крупного города или банально расширить имеющуюся жилплощадь. Покупка недорогой квартиры в пригороде может стать реальной альтернативой городскому жилью, если такая жилплощадь значительно больше, чем предыдущая и оптимально удалена от города. Эта целевая группа в покупку загородного объекта готова вложить свои накопления (продать имеющуюся городскую квартиру или вложить денежные средства) и взять ипотечный кредит.

Следующая группа покупателей – люди старше 50 лет, кто готов жить в небольшом городе, устав от суеты и шума мегаполиса (доля примерно 10%). Дети выросли и проживают отдельно от родителей, которым хочется покоя и тишины. Необходимость ежедневных поездок на работу отсутствует. Загородный дом или таунхаус для многих является слишком дорогим приобретением, поэтому такие покупатели останавливают свой выбор на квартире в жилом комплексе с хорошей экологической обстановкой в городе с развитой инфраструктурой и транспортным сообщением со столицей. Зачастую, решение и финансирование осуществляется детьми, выбирающими для своих родителей более комфортные условия проживания.
Наиболее требовательной является группа 35-50 лет (доля их примерно 15%) – состоявшиеся люди, готовые к переезду в крупные Подмосковные города (Пушкино, Ступино, Королев, Чехов и т.д.), при сохранении близости и уровня обеспеченности инфраструктурой, в первую очередь речь идет о школах. Эта целевая аудитория рассматривает только обжитые микрорайоны с действующей инфраструктурой, которой можно воспользоваться сразу после смены места жительства.

Таким образом, всех потенциальных покупателей квартир можно подразделить в зависимости от мотивов совершаемой покупки:
• Желание быть поближе к природе: купив квартиру за московской кольцевой автодорогой, клиент получает возможность дышать более чистым воздухом.
• Стремление улучшить свои жилищные условия.
• Часть клиентов рассматривают покупку квартиры в инвестиционных целях. Доля инвесторов на рынке невысока.

Анализ потребительских предпочтений на рынке МЖК

Структура спроса по типам недвижимости (коттеджи / таунхаусы / участки без подряда/ квартиры), 1-2 кв.2015 г., %

По числу сделок, заключенных в 1-2 кв. 2015 года на загородном рынке Московской области, лидируют квартиры в МЖК - 53,7% сделок. Второе место занимают участки без обязательного подряда, и почти одинаковое число продаж в сегменте коттеджей и таунхаусов.

Структура спроса по классам 2014/2015, шт. квартир / %

	эконом	бизнес	элит
Количество проданных квартир (2014 г.), шт.	19739	772	231
Доля продаж (2014 г.), %	0.952	0.037	0.011
Количество проданных квартир (1-2 кв. 2015 г.), шт.	8776	262	75
Доля продаж (1-2 кв. 2015 г.), %	0.963	0.029	0.008

На рынке малоэтажных комплексов основной объем продаж приходится на эконом сегмент - 9 из 10 сделок проходит в этом классе.

Структура спроса по удаленности от МКАД 2014/2015, шт. квартир / %

	до 10 км	10 - 20 км	20 - 30 км	30 - 40 км	40 - 50 км	далее 50 км
Количество проданных квартир (2014 г.), шт.	5021	8376	2423	1781	1307	1834
Доля продаж (2014 г.), %	0.242	0.404	0.117	0.086	0.063	0.088
Количество проданных квартир (1-2 кв. 2015 г.), шт.	2001	3616	1172	908	761	655
Доля продаж (1-2 кв. 2015 г.), %	0.22	0.397	0.129	0.1	0.084	0.072

При выборе жилья покупатели руководствуются различными факторами, но удаленность и месторасположение будущего дома являются одними из основных критериев покупки.
Наибольший интерес покупателей вызывают объекты в зоне до 10-20 км от МКАД. При этом наибольший объем продаж зафиксирован в «Красногорский», «ЗаМитино», «Марьино град 5», «Нахабино Сквер», «Новые Ватутинки. Квартал Южный». В зоне до 30 км организованы маршруты общественного транспорта, которые курсируют с минимальными интервалами времени.

Структура спроса по расположению 2014/2015, шт. квартир / %

Трасса	Количество проданных квартир (2014 г.), шт.	Доля продаж (2014 г.), %	Количество проданных квартир (1-2 кв. 2015 г.), шт.	Доля продаж (1-2 кв. 2015 г.), %
Новорижское (Волоколамское)	3668	0.177	1662	0.17
Ленинградское	1330	0.064	694	0.076
Киевское	1865	0.09	924	0.101
Калужское	2507	0.121	908	0.1
Пятницкое	1581	0.076	768	0.084
Каширское	1046	0.05	411	0.045
Рублево-Успенское (Ильинское)	1233	0.059	428	0.047
Минское	1251	0.06	501	0.055
Горьковское (Егорьевское)	1777	0.086	903	0.099
Симферопольское	1151	0.055	502	0.055
Ярославское	790	0.038	411	0.045
Дмитровское	221	0.011	109	0.012
Новорязанское	1698	0.082	717	0.079
Щелковское	316	0.015	135	0.015
Осташковское	89	0.004	40	0.004
Алтуфьевское	219	0.011	119	0.012

Наиболее востребованы квартиры, расположенные преимущественно по обжитым трассам с развитой инфраструктурой. Кроме того, немаловажным фактором является транспортная доступность будущего жилья, поскольку в большинстве случаев собственники будут проживать там постоянно.
Если оценивать сделки по квартирам за 1-2 квартал 2015 года, то наибольшее число контрактов было заключено по объектам, расположенным по Новорижской, Киевской, Калужской трассам. По Новорижской трассе наибольшее число квартир продано в ЖК «Павловский квартал», «Красногорский», «Нахабино Ясное», «Малая Истра» и т.д, лидеры Киевского направления - «Марьино град 5», «Экопарк Горчаково». Максимальные продажи Калужского шоссе зафиксированы в МЖК «Бутовские аллеи», «Новые Ватутинки. Квартал Южный», «Солнечный».

Структура спроса по цене (бюджет клиента), 1-2 кв.2015 г., %

	до 3 млн. руб.	3-6 млн. руб.	6-9 млн. руб.	9-12 млн. руб.	12-15 млн. руб.	свыше 15 млн. руб.
Доля продаж квартир, %	0.27	0.41	0.12	0.07	0.09	0.04

Приобретение недорого жилья в строящихся малоэтажных комплексах для одних -прежде всего, решение жилищной проблемы, для других - вложение средств.
Покупателей интересует недорогое жилье в ценовом диапазоне 3-6 млн. руб. - 41%. Бюджетная недвижимость в пригороде оптимальна для приезжих, а также для коренных москвичей, которым необходимо улучшить свои жилищные условия. За те деньги, на которые в столице можно приобрести лишь однокомнатную квартиру, загородом можно купить 2-х или 3-х комнатное жилье.

Структура спроса по площади квартиры, 1-2 кв.2015 г., %

	до 40 кв.м.	40-60 кв.м.	60-80 кв.м.	80-100 кв.м.	более 100 кв.м.
Доля продаж квартир, %	0.371	0.36	0.155	0.064	0.05

Наиболее интересны для покупателей локального рынка небольшие квартиры – до 60 кв.м. К их числу относятся компактные квартиры- студии, 1-2-х комнатные квартиры со свободной планировкой.

Скачать бесплатно Исследование рынка квартир в малоэтажных жилых комплексах Московской области (сентябрь 2015)