Портрет потребителя и потребительские предпочтения на квартиры в малоэтажных комплексах Московской области (сентябрь 2014)

Портрет потребителя

Недвижимость в прилегающих к Москве районах приобретают как собственно жители столицы и области, а также приезжие из других регионов. Всех покупателей квартир в мало- и среднеэтажных жилых комплексах можно условно разделить на несколько групп.
Первую из них составляют молодые люди в возрасте от 25 до 35 лет (их доля 45%). Одинокие мужчины, либо молодые семьи без детей, получившие хорошее высшее образование и определившиеся со сферой деятельности, достигшие первых успехов в карьерном плане - это высококвалифицированные специалисты, менеджеры и т.д. Доход таких покупателей колеблется в районе 60-100 тыс. руб. в месяц на человека. Покупатели ориентированы на приобретение жилья за счет собственных средств и ипотечного кредитования, первоначальный взнос зачастую является помощью родителей.
Эта группа целиком ориентирована на недвижимость эконом-класса. Соответственно, главным критерием выбора является стоимость объекта.
К следующей группе потенциальных покупателей квартир за городом можно отнести молодые семьи в возрасте 25-35 лет, имеющие 1-2 маленьких детей, доход на семью начинается от 150 тыс. руб. (их доля примерно 30%).
Основным отличием этой группы от предыдущей является мотив приобретения загородного жилья – как правило, толчком к данному шагу становится рождение или взросление детей, для которых хочется создать условия для жизни вне крупного города или банально расширить имеющуюся жилплощадь. Покупка недорогой квартиры в пригороде может стать реальной альтернативой городскому жилью, если такая жилплощадь значительно больше, чем предыдущая и оптимально удалена от города. Эта целевая группа в покупку загородного объекта готова вложить свои накопления (продать имеющуюся городскую квартиру или вложить денежные средства) и взять ипотечный кредит.
Следующая группа покупателей – люди старше 50 лет, кто готов жить в небольшом городе, устав от суеты и шума мегаполиса (доля примерно 10%). Дети выросли и проживают отдельно от родителей, которым хочется покоя и тишины. Необходимость ежедневных поездок на работу отсутствует. Загородный дом или таунхаус для многих является слишком дорогим приобретением, поэтому такие покупатели останавливают свой выбор на квартире в жилом комплексе с хорошей экологической обстановкой в городе с развитой инфраструктурой и транспортным сообщением со столицей. Зачастую, решение и финансирование осуществляется детьми, выбирающими для своих родителей более комфортные условия проживания.
Наиболее требовательной является группа 35-50 лет (доля их примерно 15%) – состоявшиеся люди, готовые к переезду в крупные Подмосковные при сохранении близости и уровня обеспеченности инфраструктурой, в первую очередь речь идет о школах. Эта целевая аудитория рассматривает только обжитые микрорайоны с действующей инфраструктурой, которой можно воспользоваться сразу после смены места жительства.
Таким образом, всех потенциальных покупателей квартир можно подразделить в зависимости от мотивов совершаемой покупки:
• Желание быть поближе к природе: купив квартиру за московской кольцевой автодорогой, клиент получает возможность дышать более чистым воздухом.
• Стремление улучшить свои жилищные условия.
• Часть клиентов рассматривают покупку квартиры в инвестиционных целях. Доля инвесторов на рынке невысока.

Потребительские предпочтения

Спрос на объекты оценивался в первую очередь – на основе динамики продаж квартир в Московской области, с поправкой на экспертные мнения риэлторов компании в части недооцененных зон.

Интерес к Новорижской трассе вполне понятен - направление прочно занимает лидирующие позиции на загородном рынке ввиду высокой проходимости трассы. Калужское направление набирает сегодня все большую популярность благодаря тому, что земли, прилегающие к трассе, теперь относятся к территории Новой Москвы. Получить столичную прописку хотят большинство приезжих, покупка же недорогой квартиры - оптимальный вариант решения проблемы. Совокупно доля спроса на квартиры Новорижской и Калужской трасс составляет 30,4%.
Высок спрос на объекты недвижимости, расположенные по не популярным трассам, - Горьковской (Егорьевской) и Новорязанской. В последнее время здесь появляются новые бюджетные проекты, которые востребованы покупателями.

Наибольший интерес потенциальные покупатели предъявляют к объектам, находящимся в ближней зоне до 30 км от МКАД - 74,6% сделок. Для будущих жителей важна близость к Москве, поскольку они совершают регулярные поездки в столицу на работу и учебу.
Более удаленные объекты интересны тем, чья жизнь связана с ближайшими городами - работа, живут родители и т.д.

Наибольшим спросом у потенциальных покупателей малоэтажной недвижимости пользуются недорогие квартиры эконом-класса. Доля более дорогих объектов значительно меньше и составляет всего 14,5%.

 

Традиционно покупателей интересует недорогое жилье, поэтому максимальный спрос зафиксирован в ценовом диапазоне 60-90 тыс. руб. за 1 кв.м. - 35,4%. Большинство покупателей рассматривают покупку квартиры в малоэтажном комплексе как решение своих жилищных проблем. Бюджетная недвижимость в пригороде оптимальна для приезжих, а также для коренных москвичей, которым необходимо улучшить свои жилищные условия. За те деньги, на которые в столице можно приобрести лишь однокомнатную квартиру, загородом можно купить 2-х или 3-х комнатное жилье.
По общей стоимости квартир основной спрос приходится на объекты стоимостью 3-6 млн. руб. Меньшая доля покупателей готова рассматривать бóльший бюджет, но и в этом случае они не хотят переплачивать за статус или местоположение, если не будет соответствующего качества строительства или создано комфортных условий (инфраструктура, благоустройство).

Наиболее интересны для покупателей небольшие квартиры – 40-60 кв.м.

36% покупателей хотят приобрести квартиру без отделки, чтобы сэкономить. Выбирая квартиры с черновой отделкой, часть покупателей желает перепланировать помещение по своему вкусу, выбрать понравившиеся отделочные материалы, другая группа видит в этом возможность распределить расходы на больший период времени, частично выполнив работы самостоятельно.

При этом наибольший интерес у покупателей вызывают объекты с готовностью «под чистовую отделку», если цена подобного предложения соответствует их ожиданиям. Такая готовность квартир позволяет владельцу сразу приступить к выполнению итоговых работ по ремонту, не тратя сил и времени на выравнивание стен, стяжку полов и прочее. Для покупателей важно, прежде всего, время – возможность переехать быстрее в новую квартиру. Вместе с тем, многие застройщики видят в предложении объектов с отделкой под «чистовую» возможность дополнительного дохода и чрезмерно завышают цены, другие – не хотят тратить время, предлагая клиентам решать вопросы самостоятельно.
2% покупателей готовы купить недвижимость с полной отделкой - «под ключ».

Среди объектов инфраструктуры наибольший интерес вызывают сооружения социальной инфраструктуры - школы и детские сады. Поскольку рассматриваемые проекты преимущественно находятся недалеко от Москвы и предназначены для постоянного проживания, потребность в досуговых и образовательных комплексах наиболее остра.
Элитные и спортивные объекты менее востребованы, в строительстве яхт- и гольф-клубов, бассейнов заинтересовано минимальное число потенциальных покупателей.