ОСОБЕННОСТИ ПОСТКРИЗИСНОГО ПЕРИОДА НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ МОСКВЫ
Зададимся вопросом – если в 2008/2009 гг. наш рынок тряхнул полномасштабный кризис, то почему в 2010-2015 гг. мы не наблюдали ничего похожего на этап экстенсивного роста с формированием ну хотя бы мало-мальского микропузыря цен. Ниже приводится индекс цен предложения квартир Москвы, разложенный на две составляющие: генеральный тренд + осцилляции (короткие циклы). Такое разложение нам необходимо для того, чтобы понять поведение рынка в послекризисный период, не обращая внимания на собственную цикличность рынка.
Разложение номинального индекса цен вторичного рынка г.Москва на генеральный тренд и осциляции
Здесь хорошо видно, что кризис осени 2008 года подловил наши короткие циклы рынка на очередном взлѐте. Не менее важно и понимание того, что короткие циклы (осцилляции) затухли в послекризисное время. Сразу оговорюсь, что в этот период сменилась модель поведения рынка квартир – исчезли не только осцилляции, но и изменилась зависимость уровня цен на квартиры от общего объѐма денег в стране. Тем не менее, основное внимание следует обратить на генеральный тренд (здесь не очищен от инфляции). Он повѐл себя в точности как того требует западная теория прохождения кризисов на рынке недвижимости: спад – прохождение дна – восстановление с выходом на новый уровень. С учетом инфляции этот новый уровень – константа, причѐм не слишком оторвавшаяся от точки дна.
То есть, в послекризисный период мы наблюдаем два феномена:
- затухание коротких циклов рынка недвижимости;
- исчезновение микропузыря 2008 года и выход индекса цен на стабильный (при условии очистки от инфляции) уровень
Никакого реального (но не номинального!) роста цен не наблюдается. Более того, с этого стабильного уровня мы начали новое движение ценника вниз в 2015 году.
Ответ на вопрос – «почему не было экстенсивного роста?» можно найти, лишь обратившись к теории 18-летних циклов. Одним из ключевых пунктов для возникновения этапа роста рынка является дешевизна денег, то есть кредитов. Должна наступить эпоха «дешѐвых денег», и при наличии подешевевших девелоперских активов (земля, проекты, команды) мы получаем идеальный трамплин. В нашей отечественной реальности это важнейшее требование выполнено не было. Более того, в 2011 году произошѐл коренной перелом экономических условий, коренным образом воздействовавших на наше государство, результатом чего стали и общественно-политические потрясения, и внутреэкономические. Грубо говоря, на 2011-2014 гг. не нашлось «дешѐвого доллара». Как следствие – дорогие кредиты, дорогая валюта, а на закуску – шоковая девальвация рубля-2014. А так доходы и рынок у нас рублѐвые, да ещѐ имеет место быть настойчиво проводимая политика сдерживания инфляции, то мы и получили эпоху депрессивного рынка недвижимости. Ведь резкий рост цен на квартиры – это признание ослабления и низкой ценности денег в глазах потребителя, чего мы никак не наблюдали. В каком-то смысле, это не самый плохой сценарий. Последствия наступления структурного кризиса (цикл 25 лет) для рынка недвижимости в момент, когда тот находится на ценовом взлѐте, могли бы быть просто критическими. А так есть возможность достаточно комфортно опуститься на новый ценовой уровень, который бы устроил и потребителя и производителя (владельца) жилья. Интересно, что рынок земли (и девелоперских проектов) ныне оказывается в очень необычном, неустойчивом положении. С ним нужно разбираться отдельно.
РЫНОК СТОЛИЧНОЙ ЗЕМЛИ в ПОСЛЕКРИЗИСНЫЙ ПЕРИОД
Автор в 2012-2014 годах собрал обширную статистику по вторичному рынку площадок/девелоперских проектов в г.Москва. Хотя первоначально было более 100 предложений, в конечном итоге для анализа было отобрано 49 реальных предложений, прочие (в количестве до 60 штук) были откинуты как некорректные либо по юридическим основаниям, либо по неопределенным условиям вхождения в проект (грубо говоря, невозможно было оценить вход в деньгах). В рассматривавшихся 49 проектах была оценена доходная часть (валовой объѐм продаж) и проведен расчѐт стоимости входа в проект для потенциального девелопера/инвестора. Оказалось, что в среднем стоимость входа составляет 20% от доходной части, хотя разброс здесь очень сильный вследствие разнообразия площадок/проектов и степени их подготовленности. Более интересной оказалась оценка завышения запрашиваемой цены за вход в проект против уровня, когда проект становится интересен инвестору. Этот уровень соответствует внутренней норме доходности проекта в 20% без учѐта рисков (их капитализации). Для большинства проектов указанное завышение цены входа в проект составило порядка 30% на тот относительно благоприятный для рынка момент. Понятно, что в кризисное время эта оценка нуждается в корректировке, однако в любом случае понятно, что мы имеем дело с некоей поправкой «на торг» и стандартно завышенными ожиданиями землевладельцев относительно доходной части их проекта/собственности.
Соотношение цены входа в девелоперский проект и ожидаемой цены реализации кв.метра (проекты 2012-2014гг. в Москве, жильѐ)
Практически отсутствовали проекты, где цена входа сразу оказывалась привлекательной и обеспечивающей 20-процентную норму доходности, зато несколько проектов изначально имели строго отрицательную экономику – то есть, нагрузка на инвестиционную себестоимость кв.метра со стороны цены входа в проект оказывалась сопоставима ожидаемой цена продажи этого кв.метра! Этот анализ показал, что в Москве дешѐвой земли (по крайней мере, на вторичном рынке) для девелоперов нет. Заранее скажем, что нет еѐ и на первичном рынке – город практически не выставляет на торги участки под жилую застройку. Вкупе с платой за снятие запрета на строительство, платой за смену вида разрешенного использования и инфраструктурным сбором высокая цена земли приводит к высокой цене кв.метра новостроек на рынке (доходная часть должна превосходить расходную). А в условиях падения спроса (т.е. кризиса) это означает коллапс девелоперского бизнеса в ближайшие 2-4 года с последующим дефицитом предложения на рынке.
C 2013г. в Москве наблюдается «ловушка девелопера»: эксплуатировать текущие площадки вместе с их недвижимостью (аренда и пр.) оказывается более экономически целесообразно, чем вовлекать их в девелоперский оборот.
Интересно, что в противовес нынешней ситуации в последефолтное время (1999-2003 гг.) рынок земли под девелоперские проекты был куда благоприятнее. Существовало первичное предложение – муниципальные участки со стоимостью в виде доли квартир (доля города ~ 30%). Сформировалось к тому моменту и вторичное предложение с достаточно привлекательными ценами. Это позволило столичному девелопменту осуществить рывок вперѐд, насытив квартирный рынок с одной стороны и обеспечив привлекательную доходность для квартирных инвесторов с другой. Небезынтересно, что история чуть позже повторилась на рынке Подмосковья. Такой эффект наблюдался и в регионах. Его общая схема выглядит так: «доступная земля – рост строительства – начальное дешевое предложение квартир – рост цен – появление квартирных инвесторов». В нулевые годы сюда ещѐ наложилось развитие ипотечного кредитования и общий рост платѐжеспособности населения. Результатом стали наблюдавшиеся короткие циклы рынка и формирование микропузырей (избыточный рост номинальных цен).
Динамика 7-летнего субцикла в разрезе «от дешевой земли до краха квартирных инвесторов»
ЭКСТЕНСИВНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО
Однако рост цены земли (девелоперских проектов) – не единственная причина кризисного состояния рынка недвижимости и девелопмента. Анализ численных показателей по вводу жилья и объѐмам капиталовложений в строительство показывает, что деятельность строительного комплекса прочно встала на экстенсивные рельсы – то есть, постоянное стремление к увеличению ввода при сохраняющемся и даже падающем качестве жилья. Ибо иначе невозможно описать страсть к уменьшению размеров квартир, увеличению их числа на площадке, росту высоты зданий, уходу от норм инсоляции. Такое положение дел само по себе ведѐт к предкризисному состоянию, так как, по сути, выедает резерв спроса и расходует накопленные общественные ресурсы (пропускная способность дорог, социальная инфраструктура и т.п.). Необходимо понять – что толкнуло застройщиков на этот грозящий погибелью путь? И для того чтобы сделать первый шаг неплохо бы разобраться – за счет каких ресурсов общества идѐт увеличение темпов строительства. Ведь буквально за 10 лет это темп скакнул с уровня 0,3-0,4 кв.м. на душу населения в год к 0,6-0,7 кв.м. на ту же душу. Десять-пятнадцать лет назад рядовой застройщик при выборе точки приложения своего труда ориентировался на цифры 30-50% внутренней доходности проекта. Такое положение дел быстро привело к двум последствиям – (1) к девелопменту стал проявлять интерес банковский (ростовщический) капитал и (2) начался сильный рост стоимости земельных площадок (проектов). Причѐм, это два взаимосвязанных явления: банковское кредитование подтолкнуло застройщиков разрабатывать более широкие круги площадок, что означало рост спроса на землю, а это дополнительно толкало цены на здешнем рынке вверх.
Однако всѐ вышеописанное – это лишь перераспределение дележа ренты с земли в процессе девелопмента. Откуда же взялись ресурсы для роста темпа потребления, если стоимость земли только росла? Ответ прозаичен – кредитное стимулирование спроса. Банкиры не удовлетворились своей долей в прибыли со стороны девелоперов, теперь им платят ещѐ и покупатели, и платят долго и дорого. Т.н. «двухуровневая ипотека». В результате подобного положения вещей производство квадратных метров оказалось искусственно простимулировано, однако при этом выросла стоимость земли, упала прибыль девелопера, упало потребительское качество производимого продукта и были безвозвратно использованы материальные ресурсы будущего времени (многолетняя ипотека). Дальнейшая накачка темпов производства жилья (чего желает и бизнес, и власть, как ни странно) ещѐ вполне возможна. Для этого необходимо расширять и удешевлять кредитование (5% на 30 лет и 15% на 7 лет – это две большие разницы, как говорят в Одессе). Параллельно следует налоговыми мерами поджимать землевладельцев, вынуждая их снижать ценовые запросы и срочно выводить земли на рынок. Другое дело, что это всѐ равно «дорога в никуда». Полноценный кризис здесь неотвратим, какого-то особого смысла подстѐгивать загнанную лошадь не просматривается. В каком-то смысле застройщики уселись на громоздкий велосипед с ракетным ускорителем. Ускоритель своѐ отработал, и теперь приходится из всех сил крутить ногами, чтобы не упасть навзничь – скорость-то большая. Под ускорителем мы понимаем ипотечное кредитование, под скоростью велосипеда – объѐм производимых квадратных метров. С подобного велосипеда в 2009-2010 сверзлось несколько крупных девелоперов, только роль ускорителя в прошлом десятилетии играли шальные инвестиционные деньги и разогревавшие экономику нефтедоллары. Сейчас субсидирование ипотечного кредитования играет роль балансирующего элемента в триаде
«спрос (потребление жилья) – производство жилья (девелопмент) – строительные площадки (земля)». Эта триада есть производное от марксовской триады «потребление – производство средств потребления – производство средств производства». Опыт мировой экономики гласит, что баланса здесь достичь в принципе невозможно (то есть, неизбежны кризисы и циклирование). Лишь постоянная экспансия (расширение пространства сбыта/потребления) позволяет хоть как-то катить на подобном велосипеде без падений. Столичные застройщики, кстати, проводили экспансию в регионы (вспомнить то же СУ-155), но прошлый кризис существенно подорвал доверие к регионам, так что ныне (в 2010-2015гг.) была сделана ставка на экстенсификацию производства жилья внутри Московского региона с ипотечным турбонаддувом.
Экспансия жилищного строительства в любом виде есть неизбежное следствие изн ачального дисбаланса трѐх процессов: производства жилья, его потребления и производства средств производства жилья.
С точки зрения девелопера этот процесс выглядит так: кредитуемся на приобретение площадки, кредитуемся на строительство, продаѐм квартиры, приобретаем новую площадку по более дорогой цене, более дорого продаем квартиры, ну и т.д. Если в какой-то момент мы не можем продавать квартиры в требуемых объемах или более дорого, чем ранее, то возникает кассовый разрыв. Чтобы его покрыть - берѐм ещѐ кредит. А чтобы с ним расквитаться - надо прибрести еще одну площадку (еще более дорого) в надежде продать еще дороже, чем ранее. Ведь кассовый разрыв не был никак предусмотрен в наших первоначальных моделях. Основная задача – на каждом витке продавать больше квартир, чем ранее, ведь только в подобном случае мы сможем прикрывать доходами все возникающие кассовые разрывы. Ну и конечно ипотека – это просто спасение, особенно если идѐт регулярное снижение кредитного процента (т.е. расширение круга потребителей). Но экстенсивное строительство – это также она из разновидностей «пузыря» рынков недвижимости! Его наименование «по Марксу» – производство переоцененной, невостребованной в выдаваемых объѐмах продукции. В чѐм и придѐтся в самое ближайшее время убедиться многим девелоперам.
НЕОКОНЧАТЕЛЬНЫЙ ВЫВОД
Итак, мы рассмотрели несколько аспектов 18-летнего цикла рынка недвижимости в приложении к московскому региону. Еще раз перечислим их:
1) Наблюдаемое воспроизведение схемы 7-7-4 в экономике, первичном и вторичном рынках
2) Видимый рост рынка земли/инвест.проектов в семилетних фазах расширения
3) Противоречие послекризисной фазы «2009г. – 2014г.», выразившееся в отсутствии роста реальных цен на недвижимость при активном росте объѐмов строительства
4) Схлапывание коротких циклов вторичного рынка после 2009 года
5) Движение/развитие девелоперского проекта в фазовом пространстве ««деньги» – «земля» – «человеческие ресурсы» в рамках временных циклов
6) Феномен экстенсивного строительства в московском регионе в послекризисное время
Уже на этом этапе хорошо видно, что рынок недвижимости московского региона имеет свою специфику по отношению к западной схеме циклов «7-7-4». Для идеального воспроизведения этой схемы необходима синфазная работа двух рынков – рынка инвестиционных средств и рынка земли. В нашем случае подобного не наблюдается.
Гипотезы временных схем 18-летнего глобального цикла в приложении к экономике, строительству и рынку недвижимости Московского региона
Было бы очень привлекательно обнаружить на нашем рынке полную схему в 7-4-7-7 лет, укладывающуюся в общий 25-летний структурный цикл. Но, видимо, пока такой красоты мы не заслужили. Последние 7 лет никак нельзя назвать взрывным ростом, который закончился или мог бы закончиться небывалым крахом а-ля winner’s curse. Фактически, наблюдаемый весь 2015 год спад реальных цен вторичного рынка недвижимости – это признак конца очередного «семилетия» (2009-2015), стартовавшего в 2009 году. В логике схемы «7-4-7-7» 2016 год – это год старта депрессивного «четырѐхлетия», и по теории Андерсона именно в начале этого периода наблюдается локальный минимум всех основных индексов – индекса цены, индекса инвестиционной активности в девелопменте, числа сделок и т.п. Однако существенное влияние на это четырѐхлетие может оказать краевая точка 25-летнего структурного цикла, приходящая как раз на 2016 год. Очередная перестройка может перекроить всю карту событий на рынке недвижимости. В том же случае, если структурные изменения окажутся незначительными (как в 1965-1966 гг. к примеру), то теория 18-летнего цикла даѐт нам возможность прописать сценарий основных событий на ближайшие годы с учетом текущего состояния рынка девелопмента и недвижимости (квартир) в г.Москва и частично в Подмосковье:
| 2016 | 2017 | 2018** | 2019** | |
|---|---|---|---|---|
| Вторичный рынок квартир (Москва) | Депрессия, достижение минимув сделок, "дно"* | Стагнирующий рынок, стабильность реальных цен | Стагнирующий рынок, стабильность реальных цен | Постепенная активизация рынка, возможный минимальный рост реальных цен |
| Объемы инвестиционного жилищного строительства Мос.региона | Стабильный уровень сокращение инвестиций в строительство | Стабильный уровень или начало спада, дальнейшее сокращение инвестиций | Спад бъемов ввода, возможное начало роста инвестиций | Спад объемов ввода, рост инвестиций |
| Рынок земельных ресурсов/проектов (Москва) | Депрессия, минимум сделок | Стагнация, сделки "нового времени" | Стагнация, сделки "нового времени" | Переход к активизации рост числа сделок |
** - в принципе, не исключено, что фаза восстановления займѐт примерно на 1 год меньше, чем в теории 7-7-4
25-летние структурные циклы в истории Российского государства в 20-21 веках.
| Год в формате 25летнего цикла | Основные события |
|---|---|
| 2016 | ?? |
| 1991 | Развал СССР, ГКЧП, переформатирование постсоветского пространства, старт рыночной экономики |
| 1965-1966 | Косыгинская реформа (1965г.), старт 8-й «золотой пятилетки» |
| 1941 | Великая Отечественная война |
| 1916-1917 | Кризис государственной машины Российской Империи, начало революционных потрясений (1917 г.) |
Автор: К.ф.-м.н. Юрий Кочетков ИСК ФОРТ
