Оценка инвестиционной привлекательности локального рынка
В данной статье под локальным рынком понимается участок ограниченный Киевской, Калужской, Варшавской трассами, а также удаленностью в 20-40 км от МКАД. Основная целевая аудитория будущего жилого проекта – жители Москвы, ориентированные на покупку жилого объекта для постоянного проживания, которые при выборе домовладения ориентируются в первую очередь на транспортную (автомобильную) доступность, наличие поблизости инфраструктуры, природные характеристики и стоимость будущего жилья.
Локальный рынок состоит из нескольких крупных населенных пунктов:
Город Троицк
С 2007 года город носит статус наукограда. До 1 июля 2012 года Троицк был городом областного подчинения Московской области. С 1 июля 2012 года включён в состав Москвы в ходе реализации проекта по расширению территории столицы. По предварительным данным численность населения городского округа Троицк на 1 января 2014 года составила 44,5 тыс. человек. В Троицке сегодня действуют 10 известных научно-исследовательских центров. Институты стали градообразующим фактором для Троицка, примерно около 20% населения работают в подобных учреждениях. В 2013 году среднемесячная заработная плата в организациях города выросла по сравнению с 2012 годом в среднем на 26% и составила 37 517 рублей.
Жилищный фонд города включает в себя 162 многоквартирных жилых дома (без учета домов частного сектора). В последние годы в Троицке ведется интенсивное жилищное строительство, в связи с чем ожидается резкий рост числа жителей города. Новых жителей привлекает благоприятная экологическая обстановка в городе и близость к Москве. Чтобы город не превратился в «спальный» район Москвы, прорабатываются проекты по созданию наукоёмких производств и строительству университетского городка Государственного университета — Высшей школы экономики.
В 2013 г. отделом архитектуры и градостроительства администрации городского округа Троицк разработаны и утверждены проекты:
1. Проект планировки территории общественно-деловой зоны в районе микрорайона «Солнечный»;
2. Корректировка проекта планировки зоны отдыха с размещением малоэтажной жилой застройки в районе ул. Заречной (пойма р. Десна);
3. Проект планировки территории жилой застройки в районе 42 км Калужского шоссе;
4. Проект планировки территории малоэтажной жилой застройки вблизи дер. Пучково;
5. Корректировка проекта планировки микрорайона «Солнечный».
В 2013 году сданы в эксплуатацию объекты жилищного строительства общей площадью квартир 16179,75 кв.м, в том числе :
- малоэтажные жилые дома ООО «Альянс» площадью квартир 6724,2 кв.м (37 км Калужского шоссе);
- малоэтажные жилые дома ООО «Мобиартстрой» общей площадью 7260,3 кв.м, 51 квартира (в районе ул. Заречная);
- 4-х секционный блокированный жилой дом ИП Скачилов Д.Е., общей площадью 1015,6 кв.м, 4 квартиры (в районе ул. Заречная);
- малоэтажный 7-квартирный жилой дом ФГУ ТИСНУМ общей площадью 612,65 кв.м (ул. Научная);
- два индивидуальных жилых дома общей площадью 567 кв.м.
Поселение Красная Пахра (Троицкий округ)
На территории поселения расположены деревни Былово, Подосинки, Раево, Софьино, Романцево. Общая численность населения 2,5 тыс. человек. Жилой фонд преимущественно старый малоэтажный дома 90-х годов либо частный сектор.
Поселок Шишкин Лес
Административный центр поселения Михайлово-Ярцевское, расположен в Троицком административном округе Москвы .
Посёлок Шишкин Лес находится на правом берегу реки Пахра примерно в 23 км к западу от Подольска. Через посёлок проходит Московское малое кольцо. Ближайшие населённые пункты — деревни Новомихайловское, Исаково, Дешино.
Население поселка составляет 4,5 тыс. человек.
Жилой фонд города представлен преимущественно частной застройкой. Торгово-бытовая инфраструктура поселка – развита для постоянного проживания.
Поселок Птичное
До 1 июля 2012 находился на территории Наро-Фоминского района Московской области, являясь административным центром Первомайского сельского поселения. Сегодня входит в состав Поселения Первомайское Троицкого административного округа г. Москвы. Через посёлок протекает река Десна. Население (по данным переписи 2010 г.) — 4,3 тыс. человек. В черте поселка работает птицефабрика, на которой и работает часть населения, постоянно проживающее здесь. Однако большая часть жителей предпочитает ездить на работу в Москву. На территории поселка частный сектор перемежается с многоэтажными панельными домами. В черте поселка расположено около 30 многоэтажных домов не выше 5 этажей (бо́льшая часть — на ул. Лесная и Центральная).
В рассматриваемом районе активно работают банки, можно взять ипотечный кредит как на загородное жилье, так и на городское. Размер минимального первоначального взноса для тех, кто хочет приобрести жилье в кредит, сегодня в среднем, составляет 15% от стоимости залога. Можно найти программы кредитования и с более низким первоначальным взносом – 10%. Однако низкий первоначальный взнос обычно связан с дополнительными условиями, например, от заемщика потребуют помимо залога приобретаемого жилья заложить еще какое-то ценное имущество либо заключить договор страхования ответственности за невозврат кредита. Также первоначальный взнос может быть снижен для узкоспециализированных ипотечных программ: тех или иных категорий заемщиков – «зарплатных» клиентов, покупателей жилья у застройщиков из числа партнеров банка, по программам социальной ипотеки, которые финансируются государством.
Сегодня кредит в рублях на приобретение жилья на вторичном рынке можно получить под 9,5–11% годовых. При снижении первоначального взноса до 20% средний уровень ставок возрастает до 12–13% годовых. В иностранной валюте минимальные ставки составляют от 8% до 10%, а максимальные колеблются в районе 12–15%.
