Объекты новой застройки локального рынка. Анализ предложения таунхаусов
В рамках данной статьи рассматриваются некоторые комплексы локального рынка:
- Академия парк (генплан фотогалерея схема расположения)
- Европейская долина - 2 (генплан фотогалерея схема расположения)
- Мартемьяново-парк (Новотроицкий) (генплан фотогалерея схема расположения)
- Ширяевские усадьбы (генплан фотогалерея схема расположения)
- Изумрудная аллея (генплан фотогалерея схема расположения)
- Керамо (Рависсант) (генплан фотогалерея схема расположения)
- Глаголево парк (генплан фотогалерея схема расположения)
- Апрелевка парк (генплан фотогалерея схема расположения)
Конкурентными анализируемым объектам считаются субрынки таунхаусов в ценовом классе «Эконом» и «Бизнес». Общий объем таунхаусов к продаже на первичном локальном рынке оценивается в 814 домовладений в 12 загородных комплексах.
| Название поселка | Шоссе | Удаленность от МКАД, км | Ближайший нас. пункт | Общее количество домовладений ВСЕГО, шт. | Количество таунхаусов в продаже, шт. |
|---|---|---|---|---|---|
| Ширяевские усадьбы | Калужское | 23 | пос. Ширяево | 118 | 20 |
| Ново-Никольское | Киевское | 23 | Ивановское | 1160 | 195 |
| Изумрудная аллея | Калужское | 24 | п.Первомайское, д.Ширяево | 98 | 45 |
| FORTOPS.RU | Калужское | 24 | г. Троицк | 73 | 8 |
| Академия парк | Киевское | 24 | д. Милюково | 816 | 10 |
| Керамо -4,5 (Раввисант) | Калужское | 25 | п. Первомайское | 244 | 125 |
| Мартемьяново-парк (Новотроицкий) | Киевское | 28 | д. Малые горки | 60 | 25 |
| Марсель | Калужское | 31 | д. Филино | 92 | 216 |
| Остров Эрин | Киевское | 32 | д. Софьино | 370 | 3 |
| Апрелевка парк | Киевское | 32 | д. Мартемьяново | 362 | 54 |
| Европейская долина - 2 | Калужское | 33 | д. Шаганино | 150 | 105 |
| Глаголево парк | Киевское | 35 | д. Глаголево | 440 | 8 |
Таунхаусы – могут служить альтернативой квартирам и отдельным коттеджам. По площади они ближе к городскому жилью и предполагают соседство с другими жильцами, но в то же время находятся за городом и располагают хоть и небольшими, но собственными участками земли.
Ввиду того, что данный тип недвижимости позиционируется как дом для постоянного проживания отличительной их чертой является минимальная удаленность от столицы, так как проживание подразумевает расположение недалеко от работы и необходимость иметь всю инфраструктуру (внутри поселка или поблизости).
Структура предложения по расположению конкурентов. Карта проектов.
Порядковый номер в таблице соответствует номеру на карте ниже:
Средняя площадь таунхаусов локального загородного рынка составляет 146 кв.м. Большинство предлагаемых блокированных секций это эконом проекты, площадь их небольшая. Девелоперы стараются максимально функционально использовать имеющуюся площадь, разместив несколько спален, кухню-гостинную и т.д. Так, на локальном рынке наиболее представлены сегодня секции площадью 100-200 кв.м.- 86% предложения. Подобный таунхаус можно приобрести в любом проекте из рассматриваемых.
Не все рассматриваемы комплексы предлагают покупателям широкий выбор планировок и метражей. Обычно на эконом комплексы приходится по 2-3 стандартных решения, на бизнес - до 10. Вместе с тем можно отметить комплекс «Марсель», где уже сейчас выбор секций различной комнатности и площади впечатляет - более 20 планировок. Хотя на старте продаж их было всего 5.
Самые большие секции предлагаются к продаже в комплексах «Апрелевка парк» (210 кв.м.) и «Ширяевские усадьбы» (231 кв.м.). Минимальная площадь секции таунхауса (80 кв.м. в поселке «Марсель») обойдется покупателю в 4,5 млн. руб. Планировка подробно объекта представлена ниже:
Один из наиболее компактных вариантов планировки таунхауса площадью 145 кв.м. представлен в поселке «Апрелевка парк»:
Еще одна планировка секции площадью 167 кв.м. представлена в поселке «Керамо (Рависант)»:
Средний размер земельного надела в поселках с таунхаусами - 3,5 сотки. Большинство рассматриваемых загородных проектов находятся на стадии строительства. Полностью построены только «FORTOPS.RU» и «Глаголево парк».
| Название жилого комплекса | Стадия проекта | Внутренняя отделка коттеджей |
|---|---|---|
| Ширяевские усадьбы | На 1 очереди ведется строительство забора вдоль домов 5 и 6, выполнена заливка бетонных крылец, выполняются перегородки мокрых зон и котельных, готовятся к установке окна домов 8 и 12. На 2 очереди завершены все отмостки и отделаны камнем все цоколи, ведутся работы по стропильным конструкциям кровли на домах 19-21 Ведутся работы на фундаментах 9 домов 3 очереди.Завершаются работы по созданию Сводного плана сетей с учетом всех «мокрых» коммуникаций, электричества, газа и оптико-волоконной сети. Работники БТИ приступили к инвентаризации домов 1 очереди. | черновая |
| Ново-Никольское | строится 1 очередь многоэтажных домов, корпуса 4-10, строится 1 очередь малоэтажных домов корпуса 4-12. Окончание строительства – конец 2015 г. Таунхаусы 1 очередь строятся дома с 29 до 46, только начали строить. | черновая |
| Изумрудная аллея | прокладывают дороги и коммуникации, ведется строительство секций | черновая/под ключ |
| FORTOPS.RU | Проложены дороги, подведены коммуникации, дома построены идет отделка | черновая |
| Академия парк | Первая очередь построена, ведутся финальные работы. Только начали продавать 2 очередь | черновая |
| Керамо | продолжаются работы по подведению сетей, строятся секции таунхаусов - 60% | черновая |
| Мартемьяново-парк (Новотроицкий) | Все коммуникации готовы, строят дома. Введен в эксплуатацию поселковый детский сад на 240 мест. Полностью готовы дома на 112 и 113 участке. Идёт строительство домов на участках 114 и 115. | черновая |
| Марсель | 1 очередь полностью построена, строится 2 и 3 очередь посёлка, а также объекты инфраструктуры, офис продаж построен, территория огорожена | черновая/под ключ |
| Остров Эрин | построены дома 1 очереди. Завершен монтаж электрооборудования и проведены пусконаладочные работы в трансформаторных подстанциях. Для локальных очистных сооружений завершен монтаж внутренних металлических конструкций, ведется монтаж технологического оборудования.Выполнено дорожное корыто и песчаная отсыпка основания дороги в районе многоквартирных домов №337-347.ВЗУ - выполнена фундаментная плита. Завершены работы по прокладке кабельных линий 0,4 и 10 кВ первой очереди. | черновая |
| Апрелевка парк | Закончена прокладка газопровода во II очереди поселка. Начались работы по прокладке газопровода в 1 очереди. Построен водозаборный узел. Поселок огорожен | черновая |
| Европейская долина-2 | прокладывают коммуникации, идут работы по строительству первой улицы домов | черновая |
| Глаголево парк | Все коммуникации подведены, дома построены | черновая |
Почти все проекты предлагают домовладения без отделки, предоставляя собственнику сделать ремонт самому. Исключение составляют объекты поселков «Марсель» и «Изумрудная аллея. Сейчас здесь в продаже 15 и 5 секций соответственно полностью готовых к въезду с отделкой «под ключ».
| Под черновую | Под чистовую | Под ключ | |
|---|---|---|---|
| Количество таунхаусов в продаже, шт. | 794 | - | 20 |
Средняя цена за 1 кв.м. таунхауса на момент проведения исследования - 61 800 руб., по общей стоимости - 9,26 млн. руб.
Предложение таунхаусов на локальном рынке разнообразно - от бюджетных до качественных бизнес вариантов. Однако 77,6% домовладений по цене варьируются в пределах 50-90 за 1 кв.м. Это коттеджные поселки эконом класса с минимальным набором инфраструктуры, большим числом домовладений, материал строительства - пенобетон, керамзитобетон и другие виды ячеистых блоков.
Минимальная цена из расчета за 1 кв.м. таунхауса установилась в загородном комплексе «Апрелевка парк» - 37 200 руб., то есть у покупателя есть возможность приобрести секцию площадью 145 кв.м. с участком в 2,5 сотки за 5,4 млн. руб. Поселок застраивается начиная с 2011 года. Общее количество домовладений в поселке «Апрелевка-парк» насчитывает 167 участков (59 участков от 8 до 24 соток в первой очереди, примыкающих к реке Десна, и 108 – от 9 до 27 соток во второй очереди поселка, соседствующей с лесом). Кроме того, также есть 155 таунхаусов и дуплексов. Поскольку поселок достаточно большой, застройщик планирует строительство расширенной инфраструктуры: торгово-административный корпус, супермаркет, кафе-пекарня, аптека, химчистка, детский клуб, салон красоты и т.п. Что касается ценового максимума, он зафиксирован в строящемся поселке «Марсель». В первой очереди комплекса предлагается полностью готовый таунхаус с отделкой «под ключ» площадью 142 кв.м. (Проект «Гоген-2») с относительно большим для подобного формата недвижимости участком 6 соток за 17 115 000 руб. (или 120,7 тыс. руб. за 1 кв.м.). В продаже преобладают объекты в бюджете 5-9 млн. руб.- 62,4% предложения. Самый дешевый таунхаус можно купить в «Марселе» зп 4,5 млн. руб., самый дорогой - в поселке бизнес класса «FORTOPS.RU» -18,5 млн. руб. Все секции поселка «FORTOPS.RU» строились одновременно. Архитектура поселка необычна, планировки комфортны. Своеобразную рекламу проекту создало то, что власти Подмосковья подарили таунхаус олимпийским чемпионам - Виктору Уайлду и Алене Заварзиной. Комплекс располагается всего в 3-х километрах от г. Троицк, что дало возможность застройщику сэкономить на строительстве собственных досуговых объектов.
| Название жилого комплекса | Класс поселка | Средняя стоимость таунхауса за 1 кв.м., руб. | Средняя стоимость таунхауса, руб. |
|---|---|---|---|
| Ширяевские усадьбы | эконом | 51100 | 10000000 |
| Ново-Никольское | бизнес | 75350 | 9494500 |
| Изумрудная аллея | эконом | 57010 | 6875000 |
| FORTOPS.RU | бизнес | 100000 | 18500000 |
| Академия парк | эконом | 55600 | 8075000 |
| Керамо | бизнес | 48400 | 7506600 |
| Мартемьяново-парк (Новотроицкий) | эконом | 45270 | 7350000 |
| Марсель - 1 оч | эконом | 76500 | 10325000 |
| Остров Эрин | бизнес | 54780 | 6300000 |
| Апрелевка парк | эконом | 46300 | 7600000 |
| Европейская долина - 2 | эконом | 45415 | 6550000 |
| Глаголево парк | бизнес | 87850 | 12700000 |
| Бизнес | Эконом | |
| Средняя стоимость за 1 кв.м., руб. | 73300 | 55600 |
| Средняя стоимость за домовладение, руб. | 10 900 000 | 7 950 000 |
| 20-30 км от МКАД | 30-40 км от МКАД | |
| Средняя стоимость за 1 кв.м., руб. | 61800 | 64500 |
| Средняя стоимость за домовладение, руб. | 9685000 | 8 695 000 |
Все коттеджные поселки предлагающие на первичном рынке таунхаусы рассмотрены с точки зрения материалов строительства и этажности секций:
| Название жилого комплекса | Материал строительства | Этажность секций |
|---|---|---|
| Ширяевские усадьбы | монолит, отделка - кирпич. | 2-х и 3-х этажные |
| Ново-Никольское | Фундамент жилого дома – сплошная монолитная плита. Здание запроектировано каркасным. Каркас здания железобетонный, монолитный. Наружные и внутренние стены жилых этажей и чердака запроектированы из пенобетонных блоков. Перегородки – кирпичные, толщиной 120мм. Наружная отделка: - цоколь здания и подпорные стенки облицовываются керамогранитной плиткой;- наружные стены облицовываются клинкерной плиткой; - оформление фасадов декоративными элементами из пенополиуретана. Оконные блоки, дверные балконные блоки – металлопластиковые профили, витражи – алюминиевые профили. | 2-х и 3-х этажные |
| Изумрудная аллея | кирпич | 2+ мансардный этаж |
| FORTOPS.RU | монолит, пенобетонные блоки | 2-х и 3-х этажные |
| Академия парк | кирпич | 2-х и 3-х этажные |
| Керамо | кирпич | 2+ мансардный этаж |
| Мартемьяново-парк (Новотроицкий) | пенобетон, облицован кирпичом | 2-х и 3-х этажные |
| Марсель | Кирпич, Пенобетон | 2-х и 3-х этажные |
| Остров Эрин | керамоблок | 2+ мансардный этаж |
| Апрелевка парк | кирпич. монолит | 2+ мансардный этаж |
| Европейская долина - 2 | кирпич | 2-х этажные |
| Глаголево парк | Монолит, кирпич, бревно, брус | 2-х и 3-х этажные |
Структура предложения таунхаусов по материалам строительства представлена ниже:
В рамках настоящего исследования составлен прогноз ввода данного типа недвижимости за 3 года:
| 2014 год | 2015 год | 2016 год | |
|---|---|---|---|
| Объем ввода, кв.м. | 41550 | 62870 | 67850 |
| Количество таунхаусов, кв.м. | 290 | 439 | 472 |
