Инфраструктура Новорижского шоссе: потенциал развития сегмента торговой недвижимости

Портрет потребителя. Оценка потребительских предпочтений

На данный момент торговые зоны Новорижского шоссе представлены пятью крупными торговыми центрами, такими как Глобус, Твой Дом, Рига Молл, Павлово Подворье, ЮниМолл, а также прочими объектами торгово-развлекательной недвижимости.

В связи с нестабильной экономической ситуацией в стране, существенным колебанием курсов валют, продлением санкций в отношении российских компаний - рынок коммерческой торговой недвижимости подвергся серьезным испытаниям. Как отмечают эксперты, существенно выросла доля вакантных площадей в торговых центрах Москвы и Московской области - в среднем до 7-8%. Арендаторы стали более осторожными, значительно увеличилось время принятия решения и согласования всех нюансов в договоре. Так, например, в 2013 году по строящимся ТЦ от момента заинтересованности арендатора до подписания договора проходило 3-5 месяцев. Сегодня переговорный процесс занимает куда больше времени - до 8-9 мес. Кроме того и арендаторы не готовы сразу принимать решения по строящимся объектам, опасаясь затягивания сроков ввода в эксплуатацию, изменения в концепции - смены якорей и т.п. Теперь все нюансы соглашения тщательно оговариваются, собственники вынуждены идти навстречу арендаторам, находить компромиссы.
Один из индикаторов спроса — это уровень вакантности торговых площадей. В последнее время новые торговые центры открываются с меньшим процентом функционирующих магазинов. Однако это также можно назвать новой тенденцией на рынке. Раньше в день открытия центра работало порядка 70-80% магазинов. Сегодня среднее значение составляет 64%. Это также связано с выжидательной позицией арендаторов.
Сегодня эксперты по торговой недвижимости отмечают следующие основные требования, предъявляемые потенциальными арендаторами:

•  повышенный интерес к небольшим площадям - до 200 кв.м.
• основной спрос сегодня предъявляют супермаркеты и гипермаркеты продуктовой направленности (40%), затем - операторы одежды и обуви (15%), на третьем месте - сегмент общественного питания. Стоит отметить, что стабильно высок спрос на качественную торговую недвижимость у компаний, специализирующихся на продаже товаров для детей и будущих мам.
•  величина арендных ставок зависит от различных факторов, однако наибольший интерес предъявлен к помещениям, где ставка аренды находится на уровне 8-14 тыс. руб. кв.м./год
• набирает популярность новый формат расчета арендных ставок - на основе процента от оборота компании
• большинство арендаторов настаивают на фиксировании цены аренды в рублевом эквиваленте

Потенциал развития спроса. Факторы, его формирующие

В 2014 году в Москве было открыто 19 торговых центров общей арендуемой площадью 715 тыс. кв. м, что превышает аналогичный показатель 2013 года в 1,2 раза. Общий объем площадей в качественных торговых объектах составил на конец 2014 года 5,1 млн. кв. м GLA. Обеспеченность жителей качественными торговыми площадями на конец IV квартала 2014 года достигла 419 кв. м на 1 000 жителей.
Вместе с тем в 2014 году многие ритейлеры вынуждены были пересмотреть свои планы по развитию в связи с неопределенностью макроэкономической и геополитической ситуации. Как отмечают эксперты торговой недвижимости компании GVA Sawyer ряд брендов объявили о закрытии магазинов: Seppala (Стокманн), Gerry Weber, River Island (Maratex), OVS (Maratex), Esprit (Maratex), New Look (Delta).

• Stockmann объявила о планах по закрытию трех супермаркетов «Стокманн», расположенных в торговых центрах Мега в Московском регионе, к концу 2016 года.
•  Adidas, сеть обувных магазинов Alba, сеть магазинов одежды Vis-a-vis, Zara, Ostin и некоторые другие объявили о существенном сокращении планов по открытию новых магазинов и о закрытии части существующих.
•  Ритейлер Fashion Galaxy - дистрибьютор обувного бренда UGG Australia в России - закрывает 3 из 17 собственных магазинов.
  Вместе с тем, многие компании успешно приспосабливаются к сложившимся условиям и открывают новые формы для бизнеса:
•  «Метро» открыла первый магазин «Фасоль экспресс» в московском подземном переходе станции метро «Курская».
•  Ашан также планирует развивать сеть в формате «underground - ритейл» на площади 100 кв.м с ассортиментом около 2 тыс. товаров.
•  «Азбука Вкуса» запустила в Ступине и Одинцове новую сеть супермаркетов «АВ Маркет» с ассортиментом до 18 тысяч наименований и большой долей продуктов fresh. В планах компании до конца 2015 года открыть 35 магазинов в новом формате в спальных районах Москвы.
•  Запуск новой торговой сети «Заодно» - сеть дискаунтеров с товаром по фиксированным ценам. Ритейлер открыл 10 магазинов и до конца 2020 года планирует довести количество точек до 740, размещая их на площадях до 200 кв. м, 27% ассортимента приходится на продукты питания.
•  Mango открыла в 2014 крупноформатный магазин Mango Megastore и магазин сегмента oversize – Violeta by Mango.
•  сеть магазинов одежды Twin Set планирует открыть 8 новых торговых
•  OBI анонсировало открытие 6 магазинов.
•  гипермаркеты электроники Media Markt анонсировала открытие 5 точек в 2015 году.
•  Аптечная сеть А5 в 2014 г. начала работу в новом формате - аптечные киоски в отделениях «Сбербанка».
•  «ЦентрОбувь» запустил новый «пилотный» розничный проект - сеть магазинов домашней одежды, товаров для путешествий и отдыха «ЦентрОбувь Comfort».
•  «Адамас» планирует развивать «островной» формат ювелирной торговли для молодежных брендов APM Monaco и AGATHA.
  Для реализации заявленных планов перечисленным выше сетям потребуется качественные торговые площади.
• Вместе с тем, можно отметить ряд факторов, оказывающих значительное влияние на спрос по торговым объектам:
  • Величина арендных ставок и операционных расходов
  • Расположение торгового центра - удобство подъезда, близость к основным транспортным магистралям
  • Зона охвата, посещаемость торгового центра - непосредственно связано с расположением, близостью к крупным населенным пунктам, городам.
  • Площадь торгового центра
  • Специфика и профиль ТЦ
  • Наличие якорных арендаторов
  • Площади торговой галереи под аренду, их расположение внутри комплекса

Потенциал рынка. Динамика и прогноз конкурентной среды на момент выхода Объекта на рынок

Развивающийся экономический кризис, девальвация рубля и падение реальных доходов населения привели к следующим тенденциям на рынке торговой недвижимости:

•  Отказ от долларовых ставок, переход к рублевым, что обусловлено девальвацией рубля.
•  Увеличение доли договоров, основанных только на проценте с оборота (без фиксированной базовой ставки).
•  развитие новых форматов торговли и ориентация на развитие детских развлекательных форматов. Например, в 2014 г. в Москве открылся детский город профессий «Мастерславль» (6 000 кв.м), в 2015 году ожидается открытие детского парка «Kidzania» (10 000 кв.м) и «Кидбург» (3 000 кв.м). Анонсировано строительство крытого тематического парка Dreamworks в Нагатинской пойме.

По данным экспертов компании CBRE на сегодняшний день доля крупноформатных ТРЦ в общем объеме предложения торговых площадей в Москве составляет 33%. А к 2016 году доля суперрегиональных торговых центров по объему площадей вырастет до 35%. Крупнейшими проектами на стадии строительства являются ТРЦ Колумбус (135 тыс. кв.м), ТРЦ Зеленопарк (100 тыс. кв.м), ТРЦ Рига Молл (157 тыс. кв.м). Однако можно прогнозировать скорое насыщение сегмента крупных торговых центров, поскольку все сложнее найти подходящее место для их размещения. Слишком близкое их расположение друг к другу будет негативно сказываться на их посещаемости, создавая дополнительную конкуренцию.

В данном контексте показателен пример ТРЦ Метрополис, в 10 минутах езды от которого в 2014 году открылся ТРЦ Авиа Парк. После ввода Авиа Парка борьба за потребителя на северо-западе Москвы обострилась до предела. Не дожидаясь возможных негативных последствий от появления нового конкурента, собственники ТРЦ Метрополис приняли решение укрепить свои рыночные позиции за счет строительства второй очереди и проведения ре-концепции своего объекта. Тем самым они намерены сохранить лояльность существующих потребителей и увеличить целевую аудиторию потенциальных посетителей торгового центра. В условиях ожесточенной борьбы в сегменте крупномасштабных торговых центров даже успешные проекты находятся в зоне риска. Таким образом, возрастает роль правильного позиционирования торгового центра и определения свободной ниши
Сегодня невозможно получить финансирование на проектной стадии строительства, ужесточились правила получения площадок и разрешений на строительство. Несмотря на то, что ряд крупных европейских сетей заявляют о закрытии некоторых своих представительств и магазинов, другие - наоборот планируют расширять свое присутствие. Поэтому спрос на качественные торговые помещения безусловно остается.

Условия для потенциальных арендаторов будущего Объекта должны быть более гибкими, а набор самих арендаторов более «интересным» для потенциальных потребителей. Речь идет о возможности для конечного потребителя приобретать товары и услуги по средней, не завышенной цене, а также с дисконтом.

Покупатели домовладений в современных коттеджных поселках ориентированы на постоянное проживание (что позволяет небольшая удаленность коттеджных поселков). По большей части, это руководители компаний, отделов, собственники бизнеса, либо высококвалифицированные специалисты, уверенные в своем доходе и завтрашнем дне. Будучи успешными в бизнес-среде, они высоко ценят свое время и знают ему цену, поэтому для частого использования рассматривают ближайшую инфраструктуру при условии ее соответствия определенному уровню.
Вместе с тем жители, например, таких поселков как «Павлово», «Княжье озеро» пользуются услугами помощниц по хозяйству, которые в отличие от своих работодателей не гонятся за статусом и вполне могут проехать лишние 3-5 км в поисках более дешевого аналога.