Динамика развития рынка и потенциал новой застройки на локальном рынке коттеджей.
Сегодня на локальном загородном рынке коттеджи предлагает наибольшее число комплексов - 21. Однако предложение индивидуальных домов минимально, например в 3 раза меньше объема квартир на продажу в той же зоне.
Новых комплексов, предлагающих только коттеджи, практически не выходит на рынок, либо они рассчитаны на небольшое число домовладений (нап. «Экодеревня» - 25 коттеджей). Подобное объясняется невысоким спросом на подобный формат недвижимости в последние годы. Интерес покупателей сместился в сторону бюджетных вариантов - квартир, таунхаусов, участков без подряда. Покупатели коттеджей также рассматривают вторичный сегмент, где ценовая политика продавцов более гибкая.
Компания Vesco Consulting уже более 10 лет на постоянной основе анализируют темпы реализации домовладений различных форматов в каждом загородном комплексе Подмосковья. На основе имеющихся данных экспертами компании рассчитана динамика продаж коттеджей на исследуемом локальном рынке.
| Период | Количество проданных коттеджей, шт. | Объем реализованных коттеджей, млн. долл. |
|---|---|---|
| 2002 г. | 10 | 3.3 |
| 2003 г. | 34 | 12.9 |
| 2004 г. | 49 | 21.2 |
| 2005 г. | 144 | 76.9 |
| 2006 г. | 263 | 150.5 |
| 2007 г. | 447 | 329.4 |
| 2008 г. | 486 | 503.6 |
| 2009 г. | 198 | 186.2 |
| 2010 г. | 239 | 192.6 |
| 2011 г. | 314 | 260.5 |
| 2012 г. | 257 | 204.6 |
| 2013 г. | 195 | 109.5 |
| 2014* г. (прогноз) | 231 | 132.8 |
В среднем на локальном рынке коттеджный поселок реализует всего по 2-4 коттеджа в квартал. Существенное падение спроса и продаж отмечается после кризиса 2008 года и, по мнению экспертов компании, сегмент вряд ли выйдет на докризисный уровень.
Потенциал локального рынка загородной недвижимости определяется покупательной способностью жителей Москвы и области, которые предъявляют спрос на домовладения в исследуемом районе. Проведенный анализ позволил выявить динамику поглощения рынка домовладений за последние 3 года, а также составить прогноз до конца текущего 2014 года.
| 2011 | 2012 | 2013 | 2014 прогноз | |
|---|---|---|---|---|
| Среднегодовое предложение, шт. коттеджей | 852 | 723 | 610 | 525 |
| Реализованный спрос (сделки на первичном рынке), шт. коттеджей | 314 | 257 | 195 | 231 |
| Нереализованный спрос (обращения уникальных потенциальных покупателей в отделы продаж застройщиков), шт. коттеджей | 1570 | 1285 | 975 | 1155 |
Примечание:
• Анализ проводился только по первичному рынку недвижимости, вторичный сегмент в рамках данного исследования считается отдельным рынком.
• Нереализованный спрос – количество обращений покупателей, которые заинтересованы в приобретении объекта недвижимости, но еще не совершили сделку. Эти покупатели могут находиться на разных этапах принятия решения.
• Нереализованный спрос рассчитан на основе данных по сделкам и конверсии по привлечению клиентов, которая на рынке малоэтажного жилья является стабильной величиной и составляет около 5%, т.е. потенциальных обратившихся покупателей в 20 раз больше, чем совершенных сделок. В расчетах принята предпосылка, что до принятия решения покупатели посещают несколько комплексов (доходит до 5), т.е. из расчетов были исключены повторяющиеся клиенты.
• Расчетные данные по количеству активных запросов потенциальных покупателей косвенно подтверждают данные поисковых запросов: в месяц 1,5 тыс. пользователей набрали «купить дом калужское шоссе»+1,7 тыс. набрали «купить дом киевское шоссе» + 258 «купить дом варшавское шоссе». Еще 1,4 тыс. набрали запрос «купить дом Новая Москва». Распространив месячную статистику на год, скорректировав на количество повторяющихся ip-адресов, добавив статистику более узких целевых запросов. Таким образом число потенциальных покупателей на коттеджи составляет примерно 2-3 тыс. в год.
