Динамика продаж квартир в малоэтажных комплексах Московской области (2002-сентябрь 2014)

Первопроходцем сегмента малоквартирных домов в Подмосковье стал загородный комплекс «Жемчужина» (Минское ш., 55 км), который был презентован в 2001 году.
В период с 2002 года по 3 кв. 2014 г. продано более 43 тыс. квартир. Из которых 67% реализовано за последние 2013-2014 гг. Сегмент малоквартирных загородных поселков является одним из самых перспективных и интенсивно развивающихся на момент проведения исследования. Темпы продаж квартир давно превысили объемы реализации коттеджей и таунхаусов по Подмосковью и теперь соперничают только с продажами земли. Потенциал развития МЖК основан на снижении рисков для покупателей за счет введения ДДУ, более низкой стоимости квартир по сравнению и с загородным сегментом, и с многоэтажным, а также с введенными ограничениями в Москве (запрет точечной застройки, усугубление проблем с парковкой за счет расширения зоны платной парковки и т.д.).

Значительный всплеск покупательской активности в сегменте МЖК объясняется выходом на рынок качественно нового предложения – недорогие небольшие по площади квартиры, комплексы с развитой внутренней инфраструктурой на оптимальном удалении от столицы. К подобным проектам можно отнести «Сакраменто», «Марусино-3,4», «Нахабино Ясное», «Красногорский», «Новое Нахабино» и т.д.
В среднем продажи квартир за 1 квартал в МЖК составляют 60-75 объектов. Все зависит от ценовой политики комплекса, его характеристик и месторасположения. Так, в бизнес проектах продажи идут меньшими темпами (в среднем 15-19 в квартал), что объясняется ограниченностью целевой аудитории и более высоким бюджетом. В то время как в раскрученных недорогих проектах эконом формата девелоперам удается продавать не одну сотню квартир.
Так, сегодня на рынке безусловным лидером в формате МЖК по темпам продаж является комплекс «Марусино» (Егорьевское ш., 12 км) компании «Starkt». Широкая рекламная компания, наличие различных вариантов рассрочек, ипотека от ведущих банков на выгодных условиях, а также продажа готовых к проживанию квартир (с отделкой) по невысокой стоимости вблизи строящейся станции метро (метро Некрасовка - открытие 2015 г.) - все эти факторы позволили добиться рекордного объема продаж в 200-250 квартир в квартал. Подобные темпы продаж сопоставимы разве что с крупными многоэтажными жилыми комплексами и не характерны для малоэтажного сегмента.

Темпы продаж в рамках различных классов значительно отличаются, ориентиры по средним показателям, а также проекты лидеры продаж представлены ниже:

Отдельно в рамках данного пункта работы рассчитаны средние темпы продаж в жилых комплексах в зависимости от удаленности от МКАД:

На рынке далее 30 км от МКАД действуют совершенно другие правила. Ценовая политика и динамика продаж квартир в зоне, подходящей для непостоянного проживания или без необходимости ежедневного присутствия в Москве, фактически не зависит от удаленности от столицы. Так, локации 30-70 км и далее 70 км от МКАД демонстрируют схожие ценовые и скоростные показатели продаж. Высокие темпы реализации жилья на расстоянии далее 70 км от МКАД стали возможными в рамках реализации проекта с господдержкой «Новое Ступино».
За последние 2 года цена сделки по квартирам в МЖК существенно снизилась. Так, в среднем контракт на покупку в 2007 г. составлял – $408,3 тыс., а в 1-3 кв. 2014 г. находился на уровне $133,4 тыс.
В стоимостном выражении общий объем проданных квартир за более чем 12 лет составляет $6 997,4 млн. При этом в денежном исчислении сегмент растет незначительно, поскольку прирастает за счет квартир с более низкой стоимостью.

Динамика продаж малоэтажных комплексов во многом зависит от сезонности. Сезонность продаж рассчитывалась специалистами компании Vesco Consulting на основе статистической информации – мониторинга проведенных сделок на рынке загородной недвижимости подмосковного региона начиная с 2002 г.

Основной объем продаж приходится на 3 квартал каждого из годов. Наименьший объем продаж отмечается в декабре-январе - период долгих праздничных каникул: многие покупатели уезжают отдыхать заграницу и откладывают решение жилищных вопросов до весны.

Если рассматривать продажи за период с начала 2013 г. по 3 кв. 2014 г., то высокие показатели отмечаются в поселках по Калужскому направлению. Так в жилищном комплексе «Бутовские аллеи» и микрорайоне «Солнечный» было продано по 1119 и 870 квартир соответственно. Не отстают от «калужки» Волоколамское и Минское шоссе, где в жилом секторе «Опалиха О2» в этот период продано 929 квартир, а в «Западном Кунцево» – 849. Но наиболее высокими темпами продаж отличается поселок Марусино-3,4, что находится в 12 км. от МКАД по Егорьевскому шоссе, в котором реализовано 1705 квартир. При этом продажи в нем стартовали в начале 2013 г., а не в 2012 г. как в остальных комплексах.

Наиболее успешные проекты 2013-2014 гг., отличающиеся высокими темпами реализации квартир

Солнечный
Сайт: www.gksol.ru
Девелопер: ЗАО «Троицкая строительная компания»
Расположение: Калужское ш., 22 км
Количество объектов: 1253

Микрорайон находится в черте города Троицк. Непосредственно на территории микрорайона «Солнечный» находится детский сад на 120 мест, супермаркет «Атак», детские и спортивные площадки, подземная парковка, спортивный магазин, кафе. Рядом планируется размещение дворца спорта, торгово-развлекательного центра, многоуровневых парковок, медицинского центра.
К продаже предлагаются квартиры площадью от 50 до 146 кв.м. Квартиру в микрорайоне можно приобрести с помощью ипотеки в одном из нескольких банков - Сбербанк, Газпромбанк, ВТБ 24.

Фотогалерея:

Генплан:

 

«Марусино-3,4»
Сайт: www.starkt.ru
Девелопер: StarktDevelopment
Расположение: Егорьевское шоссе, 12 км от МКАД
Количество объектов: 1720 квартир

Малоэтажный жилой комплекс «Марусино» расположен в 12 км от столицы, в Люберецком районе в одноименном поселке. На огороженной территории будет возведено несколько десятков монолитно-кирпичных домов, выполненных по единому проекту. Квартиры сдаются с полной отделкой, готовой для проживания. Предусмотрено строительство детской площадки, газонов, наземной автостоянки.

Фотогалерея:

Генплан:

Западное Кунцево-1,2
Сайт: www.vsenazapad.ru
Девелопер: ФСК Лидер
Расположение: Минское шоссе, 6 км от МКАД
Количество объектов: 2000 квартир (914 – в 1 очереди)

В ЖК «Западное Кунцево» построены 19 монолитных корпусов высотой в 5-6 этажей. В рамках первой очереди возведены 12 корпусов, рассчитанных на 914 квартир, общей площадью 49,86 тыс. кв. м. Во второй очереди готовы еще 7 домов, общей площадью 50,1 тыс. кв. м. Представлены одно-, двух- и трех- и четырехкомнатные квартиры площадью от 31,7 до 107,9 кв. м. Стоимость квадратного метра варьируется 107-145 тыс. руб.
1 сентября 2014 года состоялось открытие школы «Лидеры» на 450 детей. Также будут построены детский сад с бассейном, школа, медицинский центр, подземный паркинг, магазин, отделение банка, салон красоты и пр.

Генеральный план:

Фотогалерея:

Бутовские аллеи
Девелопер: ООО «ПОЛИР М»
Расположение: Калужское шоссе, 7 км от МКАД
Количество объектов: 2490 квартир

ЖК «Бутовские аллеи» представляет собой комплекс из 29-ти монолитно-кирпичных трехэтажных домов по разработанному индивидуальному проекту. Дома будут объединены в 4 жилых квартала. Общая площадь проекта - 110 тыс.кв.м. Главное достоинство нового комплекса - низкая плотность застройки, продуманны зоны отдыха - скверы и парки, расположенные внутри всего периметра комплекса, высокая экологичность. Площадь озеленения комплекса около 15 га.
К продаже в ЖК «Бутовские Аллеи» предлагаются 1 комн. и 2 комн. квартиры площадью от 33 до 74 кв.м. по цене от 110 до 135 тыс. руб. за кв.м.
Квартиры можно приобрести в ипотеку, также есть рассрочка и существенные скидки при 100% оплате. Сдача всего комплекса запланирована на 2015 год.

Генплан:

Фотогалерея:

Опалиха О2
Интернет-сайт: http://opaliha2.urbangroup.ru
Девелопер: ООО «СтройГенПодряд»
Месторасположение: Волоколамское шоссе, 11 км от МКАД
Количество объектов: 1500 квартир

ЖК «Опалиха О2» расположен в стародачном районе Красногорска. Его окружает хвойный массив. Жилой сектор образован кирпичными монолитными домами переменной этажности, в которых представлено более 40 видов планировок квартир. Комплекс имеет собственную обширную инфраструктуру: 2 детских сада, несколько магазинов, храм, тренажерный зал, школа и гимназия, поликлиника, четыре аптеки и многое другое. На всех первых этажах ЖК «Опалиха О2» размещены торговые галереи. Оборудованы специальные парковки для автотранспорта, во дворы въезд разрешен только спецтехнике. Комплекс сдан. Все квартиры на данный момент полностью проданы.

Генплан:

Фотогалерея: