Динамика продаж и потенциал развития рынка квартир в Ростове-на-Дону (3 кв. 2015)

Ежегодное количество заключенных сделок на первичном рынке городской недвижимости Ростова-на-Дону постоянно возрастает.
Экспертами компании Vesco Consulting на основе полученных от застройщиков данных были рассчитаны темпы продаж по новостройкам города за последние 3 года:

Рынок чутко реагирует на события, происходящие в стране, так например, отмечался существенный спад в «кризисный» 2008 г, а также в начале 2015 г. Фактически на первичном рынке в такие периоды заключались только те сделки, которые носили вынужденный характер, т.е. основной целью покупки квартир выступало улучшение жилищных условий или переезд.
Опрошенные эксперты отмечают существенный рост продаж в 2013 г., что связано с увеличением предложения в сегменте. Именно в этот период на рынке появилось большое число проектов эконом класса, доступность жилья существенно повысилась. Все комплексные проекты эконом-класса продемонстрировали высокие темпы продаж.
Всего по итогам 2013 г. на локальном рынке совершено более 10 тыс. сделок, по итогам 2014 г. - почти 12 тыс. Наибольшим спросом пользуются недорогие комплексы и бюджетные объекты в них - студии, одно-двух комнатное жилье.
По данным брокеров опрошенных агентств недвижимости средний темп продаж в новостройках эконом-класса составляет 29-30 объектов в месяц, бизнес - 5-9.
Наиболее высокие темпы продаж демонстрируют следующие жилые комплексы «Суворовский», «Платовский», «Английский квартал», «Акварель» в которых в месяц реализуется от 70 до 100 квартир.
Низкие темпы продаж зафиксированы в ЖК «Жемчужина Дона», «Rems Residence», «Чехов». В среднем в месяц здесь продается 3-6 квартир в месяц.

Потенциал развития рынка

По данным Федеральной службы статистики за 9 месяцев 2015 года в Ростовской области введено в действие 1576,7 тыс. кв.м. В настоящий момент жилой фонд Ростова составляет 27 млн. кв.м., а к 2025 году он должен увеличиться до 46,7 млн. кв.м.
В соответствии с изменениями в генеральный план Ростова до 2025 года, жилой фонд Ростова должен увеличиться еще на 20,9 млн. кв.м. Под строительство отведено 72 участка, общая площадь которых составляет 3,6 тыс. га. В планах продолжение застройки новых мкр. «Суворовский», «Платовский», «Декоративные культуры».
По состоянию на конец 2014 года в Ростове-на-Дону нуждаются в улучшении жилищных условий 11,5 тыс. семей, по сравнению с 2013 годом их число сократилось на 9%. За 2014 год решена проблема с жильем у 438 семей льготных категорий граждан, в том числе 127 детей-сирот, из аварийного жилого фонда отселено 120 семей.
Стимулировать жилищное строительство призвано действие ряда государственных и региональных программ направленных на улучшение жилищных условий:

•  Три программы для решения жилищных проблем молодых семей (рассчитаны на семьи, возраст которых не превышает 35 лет):
• Подпрограмма «Обеспечение жильем молодых семей в Ростовской области».
•  Социальное развитие села в Ростовской области
• Подпрограмма оказания государственной поддержки гражданам в приобретении жилья в Ростовской области
•  Стимулирование жилищного строительства в целях улучшения жилищных условий и обеспечения жильем льготных категорий граждан в городе Ростове-на-Дону, в том числе семей инвалидов и погибших (пропавших без вести) военнослужащих, участвовавших в разоружении незаконных вооруженных формирований на тер. Чеченской республики и прилегающих к ней р-нов Северного Кавказа
•  Федеральная целевая программа «Государственные жилищные сертификаты». Обеспечение жильем граждан, увольняемых и уволенных с военной службы, и членов их семей посредством предоставления жилищных сертификатов
•  Федеральная целевая программа по обеспечению жильем участников ликвидации последствий аварии на Чернобыльской АЭС в 1995-1997 годах
•  Обеспечение жильем ветеранов Великой Отечественной войны 1941-1945 годов и приравненных к ним лиц и инвалидов
•  Федеральные программы: программа использования материнского капитала для погашения ипотечного кредита, военная ипотека, программа переселения граждан из районов Крайнего Севера.
•  Переселенцы из районов Крайнего Севера и вынужденные переселенцы
•  Народная ипотека. Данный вид государственной поддержки создан специально для граждан, не имеющих собственных накоплений для приобретения (строительства) жилья и предусматривает в течение определенного периода времени накопление собственных средств граждан, на которые начисляется бюджетная субсидия за счет средств областного бюджета. По окончании срока накопления гражданину предоставляется льготный кредит в банке под 6-7% годовых на срок 6-9 лет.

В 2018 г. Ростов-на-Дону примет участников и гостей Чемпионата мира по футболу. Для строительства спортивных и коммерческих объектов отведены территории на левом берегу Дона. В настоящий момент левый и правый берег реки считаются загородной зоной, однако в ближайшее время они должны стать частью города.
В городе достаточно остро стоит транспортная проблема, часты пробки. Для решения этого вопроса сегодня администрация Ростова-на-Дону ведет работу по проектировке первой линии метрополитена. 18 января 2013 года был утверждён проект планировки и межевания территории для размещения первой линии ростовского метрополитена. Проектирование линии ведется на конкурсной основе и планируется завершить в феврале 2017 года. К строительству первой ветки метрополитена ориентировочно преступят в 2018 гг.
Примерная схема первой линии метро г. Ростов-на-Дону:

В рамках проведения исследования рассматривалось предложение квартир в жилых комплексах на первичном рынке в административных границах г. Ростов-на-Дону. Проанализировано 86 жилых комплексов, находящихся на различных этапах строительства. К продаже в комплексах представлено 7 246 квартир.
В целом в рамках проведенного исследования можно отметить ряд тенденций локального рынка:

•  использование застройщиком стандартных архитектурных решений, типовые серии домов;
•  растет доля предложения небольших квартир -студий;
•  растет предложение квартир с полной отделкой;
•  основной объем жилья представленного к продаже относится к сегменту эконом класса; бизнес проектов всего 10;
•  более половины (59,6%) предложения квартир локального рынка расположено по трем районам города - Октябрьскому, Пролетарскому, Первомайскому;
•  81,6% предложения приходится на 1- и 2- х комнатное жилье;
•  подавляющее большинство квартир (39%) по цене за 1 кв.м. 40-50 тыс. руб.;
•  42,6% квартир продаются в бюджете 3-5 млн. руб.