Динамика продаж и потенциал развития рынка квартир в Краснодаре (2 кв. 2015)

Экспертами компании на основе полученных от застройщиков данных были рассчитаны темпы продаж по новостройкам города за последние 3 года:

Число сделок, заключаемых в Краснодаре по объектам жилой недвижимости, одно из самых высоких в стране - 40 продаж на 1000 человек.
По итогам 2014 г. темпы продаж выросли на 37% по сравнению с 2013 г. Резко возросший спрос обусловлен несколькими факторами:

•  повышение доступности жилья, (снижение общего бюджета за счет уменьшения площади квартир, рост объема продаж и предложения объектов нового формата - квартир-студий).
• нестабильность финансовой системы, колебания курсов валют, девальвация рубля - стремление населения сохранить сбережения за счет вложений в недвижимость
• как отмечают эксперты рынка в первой половине 2014 года отмечен рост сделок с привлечением заемных средств. По информации специалиста «ВКБ-Новостройки» Объединение застройщиков Юга каждая третья сделка - ипотечная.
• высокий уровень миграционного прироста и привлекательность Краснодарского края среди покупателей.
  По информации опрошенных экспертов в начале 2015 года отмечается снижение продаж, за счет того, что большинство сделок было закрыто еще в конце прошлого года. Кроме того платежеспособность населения города существенно снизилась. Вместе с тем, как отмечают брокеры Жилищного центра «Каян», в среднем в рамках одного проекта продается по 10-15-20 квартир ежемесячно. Более успешные и раскрученные объекты (например «Каскад», «Времена года», «Гагарин», «Прогресс», «Севастопольский») реализуют по 70-100 лотов в месяц. Продажи в элитный новостройках невысоки, так в ЖК «Платановый» продают 1-3 квартиры в месяц.

Потенциал развития рынка

По итогам 2014 г. на рынке жилой недвижимости г. Краснодара было введено в эксплуатацию 1719,3 тыс. кв.м. жилья, что стало рекордным показателем объемов ввода за всю историю города.
На сегодняшний день в Краснодаре функционируют более 100 крупных и небольших компаний-застройщиков. Почти ежемесячно анонсируются новые проекты и жилые комплексы в различных районах города. Конкуренция на рынке жилой недвижимости неимоверно высока - доля самых крупных игроков не превышает 8%.
Пока еще рынок сохраняет свою привлекательность для девелопмента. Однако риски, связанные с возможностью образования профицита предложения и отсутствием потенциала роста цен, усиливаются.
Развитие рынка жилой недвижимости стало возможным благодаря нескольким факторам:

• отсутствие административных барьеров
• высокий уровень спроса
• развитие государственных и региональных жилищных программ
• привлекательность города в качестве места проживания и ведения бизнеса

Вместе с тем стоимость жилья в регионе невысока. Использовать политику демпинга на рынке практически невозможно, т. к. конкуренция высока даже в самом низком ценовом сегменте. Текущее предложение в полной мере соответствует потребительским предпочтениям в отношении бюджетов покупки. Рост цен в ближайшей перспективе считается маловероятным в связи с высоким уровнем конкуренции на рынке.
В итоге для успешного продвижения нового проекта на рынке и обеспечения высокого уровня продаж застройщикам необходимо использовать различные стимулирующие меры - акции, подарки, скидки, программы лояльности с банками-партнерами. При этом, в сложившихся финансовых условиях для застройщика снижение цены чревато простоями в строительстве. Так, например, в начале года компания «Девелопмент-Юг» приостановила строительство нескольких литеров ЖК «Симфония» и «Перспектива». Некоторые девелоперы были вынуждены переносить сроки сдачи своих проектов, замедлять темпы строительства.
Стимулировать жилищное строительство призвано действие ряда государственных и региональных программ направленных на улучшение жилищных условий:

-  До конца 2015 года в регионе действует целевая программа «Жилище». Ее цель – помощь жителям Кубани в приобретении жилья по доступным ценам. В рамках данной программ действует ряд подпрограмм:

•  Накопительная ипотека. Программа разработана администрацией края совместно со Сбербанком и запущена постановлением губернатора Краснодарского края № 824 от 29 июля 2011 года.
  Участвовать в ней может любой гражданин РФ, имеющий постоянную регистрацию в Краснодарском крае. В его собственности не должно быть более одного жилого помещения. Если на участие в программе претендует семья, то в собственности супругов также не может быть больше одной квартиры или дома. Участник открывает банковский вклад «Ипотечный». На этом счету от года до шести лет копятся средства. Обязательным условием является пополнение вклада на сумму не менее трех тысяч рублей ежемесячно. При выполнении этого условия правительство края ежемесячно переводит на счет участника еще 30% от сделанного участником вклада, но не более трех тысяч рублей.
  Второй этап программы – получение льготной ипотеки. При этом сумма займа, на которую сможет рассчитывать участник, ограничена его накоплениями на вкладе «Ипотечный». Льгота состоит в том, что процентная ставка существенно ниже рыночной, всего 6-7% годовых.
  Участники программы должны заключить договор социальной выплаты.
• Обеспечение жильем молодых семей. Размер субсидии рассчитывается исходя из стоимости жилья. Для молодых семей без детей – не менее 30% от стоимости покупки, для семей с детьми и неполных семей – не менее 35%.
• Развитие сельских территорий. С 2014 года начинается реализация новой программы «Устойчивое развитие сельских территорий на 2014-2017 годы и на период до 2020 года». Одна из ее целей – привлечение молодых кадров в сельские районы Кубани.

- Федеральные программы: программа использования материнского капитала для погашения ипотечного кредита, военная ипотека, программа переселения граждан из районов Крайнего Севера.

- Переселенцы из районов Крайнего Севера и вынужденные переселенцы

В рамках проведения исследования рассматривалось предложение квартир в жилых комплексах на первичном рынке г. Краснодар. Проанализировано 195 жилых комплексов, находящихся на различных этапах строительства. К продаже в комплексах представлено 38 739 квартир.
В целом в рамках проведенного исследования можно отметить ряд тенденций локального рынка:
по предложению:
• в предложении доминируют комплексы расположенные в Прикубанском округе города;
• на рынке растет число ЖК с предложением небольших квартир-студий от 18 кв.м.;
• 90% жилья, представленного к продаже относится к сегменту эконом класса; бизнес и элит проектов мало.
• 76,4% предложения приходится на 1- и 2- х комнатное жилье;
• подавляющее большинство квартир (66,3%) по цене за 1 кв.м. 30-50 тыс. руб.;
• 56,7% квартир локального рынка находятся в ценовом диапазоне 1-3 млн. руб.;
• на рынке велика доля масштабных проектов насчитывающих несколько десятков домов.
по спросу:
• высокое качество и темпы строительства;
• удобное расположение, транспортная доступность;
• наиболее востребована недвижимость Юбилейного и Фестивального районов;
• рост интереса к квартирам небольшой площади, в частности 40- 60 кв.м.;
• основной спрос приходится на 1- и 2- комнатные квартиры;
• наиболее востребованы квартиры стоимостью 1-3 млн. руб.;
• для потенциальных покупателей обязательно ипотечное кредитование, рассрочки от компании девелопера.