Анализ рынка жилой недвижимости Обнинска Калужской области (2 кв. 2016 года): расположение, классы

В мае 2016 года на локальном рынке активные первичные продажи квартир ведутся в 16 ЖК. Объектом дальнейшего анализа структуры предложения является не жилой комплекс, а квартира в продаже - 2 364 единиц.

№ п\п	Название ЖК	Расположение	Количество домов в ЖК (всего), шт.	Количество квартир в ЖК (всего), шт.	Количество квартир в продаже, шт.
1	Борисоглебский	просп. Маркса	11	1991	152
2	Мирный	ул. Кутузова	3	504	88
3	Звездный городок	ул. Ленина, 8	1	194	143
4	Дом в Обнинске	ул. Усачева	1	92	10
5	Зайцево	на пересечении пр. Ленина и ул. Белкинская	5	600	35
6	Циолковский	на пересечении проспекта Маркса и улицы Ленина	4	874	703
7	Солнечная долина	улица Долгининская, дом 4-18	7	620	13
8	Рассвет	ул. Красных Зорь	2	473	121
9	Новый город	ул. Осенняя	23	800	334
10	Молодежный-2	Боровский район, д. Кабицыно	6	650	250
11	Репинка	ул. Шацкого и Пионерского проезда.	7	244	128
12	Кантри	Боровский район, д. Кабицыно	7	174	74
13	Новый бульвар	ул. Гагарина	6	662	85
14	Экодолье Обнинск	ул. Борисоглебская	10	130	25
15	Северная звезда	на пересечении ул. Калужской и проспекта Маркса	1	148	42
16	UP-квартал.Олимп	пересечение просп.Ленина и ул. Табулевича	2	633	161

Список жилых комплексов, где в мае 2016 года ведутся активные первичные продажи

В дальнейшем анализе не используются жилые комплексы, где число квартир в продаже на момент проведения исследования было меньше 5 единиц, в частности - жилой дом по ул. Комсомольская, 7.
Также из работы был исключен проблемный комплекс «Зеленый остров». Стройка здесь не ведется уже больше года, застройщик погряз в судебных тяжбах и разбирательствах. Сбербанк пытается добиться признания ООО «Комфортный Город» (Застройщик ЖК «Зелёный Остров») банкротом.
Масштаб многоквартирных комплексов первичного рынка Обнинска различен: от минимального в «Дом в Обнинске» (92 квартиры), до максимальных 1,9 тыс. в «Борисоглебском» от компании ПИК. Для застройщика реализовать крупный проект непросто - нужны значительные финансовые вложения. Помимо строительства домов, необходимо создавать места для отдыха, а также объекты инфраструктуры. Девелоперы планируют возведение не только досуговых сооружений (кафе, магазины, и т.д.), но и образовательных (школы, детские сады), что существенно расширяет целевую аудиторию будущего комплекса. Так, например, детский сад будет построен в «Борисоглебский», «Мирный», «UP-квартал.Олимп», «Молодежный», «Экодолье Обнинск».
Некоторые застройщики вместе с жильем предусматривают парковочные места, которые потом реализуют вместе с квартирами. Например, в ЖК «Репинка» стоимость парковочного места колеблется от 800 до 1255 тыс. руб. А вот в ЖК «Молодежный-2» собственный паркинг обойдется в 2 раза дешевле в 420 тыс. руб.
В большинстве рассматриваемых проектов застройщики предлагают различные варианты рассрочек или ипотечные кредиты от ведущих банков (ВТБ 24, Сбербанк, Россельхозбанк и т.д.)

Структура предложения по расположению, транспортной доступности, классам

Город Обнинск состоит из районов, которые в свою очередь подразделены на 52 номерных микрорайона.

Среди районов города можно выделить следующие наиболее значимые:

• Старый город: на его территории еще можно встретить постройки 18 и 19 веков. В этом районе есть много тихих интересных мест для отдыха с детьми: красивые парки и многочисленные детские площадки.
• Поселок Обнинское, состоящий из небольших частных домов.
• К спальным районам относится поселок Мирный, находится на окраине города.
• К центральному району Обнинска относится площадь Аксенова и 39 район. Многие улицы получили свое название в честь знаменитых деятелей культуры и науки. В этой части города есть рынок, торговые центры и множество достопримечательностей.
• К новым районам относится Солнечная долина, которая активно застраивается.

Ниже представлена карта города:

Все рассматриваемые комплексы локального рынка можно сгруппировать по их расположению следующим образом:

Все предлагаемое к первичной продаже жилье в Обнинске можно условно разделить на следующие классы:

• К эконом классу можно отнести новостройки, расположенные в спальных районах города, построенные по типовым проектам; жилые комплексы, состоящие из нескольких домов одной серии или точечную застройку. Площади квартир начинаются от 25 кв.м. (студии). Зачастую такие объекты сдаются без отделки. Не предусмотрено обустройство придомовых территорий, размещение объектов инфраструктуры, отсутствует паркинг.
• Бизнес–класс. Дома расположенные в престижном районе, удобном с точки зрения транспортной доступности. Наличие поблизости парков, зеленых зон. В основном к данном классу относят кирпично-монолитные дома, с качественной отделкой общих помещений (холл, лестницы и т.д.), обязательным наличием консьержа или охраны. Отличительная черта квартир - просторные современные планировки.

К бизнес классу можно отнести 4 ЖК: «Дом в Обнинске», «Циолковский», «Солнечная долина», «Репинка». Выразительная архитектура, близость к центру города, продуманность планировок квартир и внутренней инфраструктуры позволяет отнести эти проекты к более высокому классу.
Все остальные жилые комплексы относятся к эконом классу. Доля предложения квартир эконом класса - 64%, бизнес класса - 36%.