Анализ рынка аренды производственных и складских помещений класса B и C в Чеховском районе Московской области в 2016 году
Структура предложения по расположению, масштабу и классу комплексов
Принятая на рынке классификация позволяет не только структурировать предложение по базовым количественным критериям, но и дать понимание качественного состояния рынка.
Традиционно склады класса А и В являются основой рынка – это, как правило, новые организованные крупные комплексы с соответствующим набором услуг, широкой продуктовой линейкой (по функционалу, типу и площадям помещений), отличающиеся масштабом и профессиональной управляющей компанией.
Склады класса С – преимущественно относятся к старому фонду, часто – перепрофилированы из производственных помещений, имеют небольшую площадь, не оборудованы погрузчиками и прочей инфраструктурой. Средняя площадь типового склада класса С – 1500 кв.м.
| класс В | класс С | |
|---|---|---|
| Общие показатели | ||
| Количество складов, шт. | 32 | 31 |
| Общая площадь, кв.м. | 248942 | 59500 |
| Средняя площадь, кв.м. | 7700 | 1500 |
| Текущее предложение (аренда) | ||
| Общая площадь, кв.м. | 121123.7 | 37552 |
| Средняя площадь, кв.м. | 3785 | 2120 |
| Доля вакантных площадей, % | 0.487 | 0.631 |
В структуре предложения локального рынка количество складских комплексов класса В и С сопоставимо, тогда как площадь свободных помещений не равнозначна: 76,3% свободных для аренды площадей принадлежит классу В. Доля вакантных площадей комплексов класса В - 48,7%, С - 63,1%.
Наибольшее складских комплексов, которые представлены на рынке в качестве актуального предложения (47,6%), имеют общую площадь 1 000 кв.м., речь идет о небольших ангарах класса С, которые представляют низкий сегмент рынка.
| до 1000 кв.м. | 1000-3000 кв.м. | 3000- 5000 кв.м. | 5000-8000 кв.м. | 8000-11000 кв.м. | 11000-15000 кв.м. | свыше 15000 кв.м. | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| количество складов, шт. | 30 | 21 | 2 | 4 | 2 | - | 4 |
Среди рассматриваемых складов минимальная площадь - 100 кв.м. Это небольшое помещение, предназначенное для производственных или складских целей, класс С. Максимальный размер из рассматриваемых площадок это объекты класса В - ПСК «Чеховский» и «Сергеево» - 67 тыс. кв.м.
На момент проведения исследования в аренду предлагаются 158,7 тыс. кв.м. помещений, что составляет 51,4% от общего объема расположенных на локальном рынке производственных и складских помещений класса В и С.
Наибольшее число складских комплексов (33 из 63) локального рынка расположено в зоне 50-60 км от МКАД, соответственно именно на этой удаленности от Москвы находится основной объем вакантных площадей – 122,8 тыс. кв.м.
| 30-40 км | 40-50 км | 50-60 км | 60-70 км | |
|---|---|---|---|---|
| Количество складов, шт. | 3 | 20 | 33 | 7 |
| Площадь складов свободная для аренды, кв.м. | 3600 | 28999 | 122871.7 | 3205 |
Складские проекты требуют больших земельных площадок, а их остается все меньше, чем и обусловлен уход девелоперов все дальше от МКАД. Кроме того, из-за нехватки промышленных земель в 30-километровой зоне цены на них растут, что значительно увеличивает затраты на проект, а также итоговую арендную плату. Общая тенденция освоения промышленных земель во все более удаленной зоне и высокая проходимость трассы делают возможным уход на более дальние участки без значительного ущерба для бизнеса. Более того, именно эта удаленность (далее 30 км от МКАД) активно застраивается крупными комплексами класса А, что говорит о высоком потенциале локального рынка и сравнительно низкой чувствительности спроса и цены к удаленности от столице.
Структура предложения по качественным и количественным показателям сформированного (на аренду или в продажу) лота
| до 1000 кв.м. | 1000-2000 кв.м. | 2000- 3000 кв.м. | 3000-4000 кв.м. | 4000-5000 кв.м. | 5000-6000 кв.м. | свыше 6000 кв.м. | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Количество складов, шт. | 35 | 11 | 7 | - | 2 | 3 | 5 |
| Только теплый | Только холодный | Сочетание в одном СК теплых и холодных | |
|---|---|---|---|
| Количество складов, шт. | 26 | 31 | 6 |
В 19 из 63 складских комплексах арендовать можно также офисные помещения. Площади, доступные для аренды, начинаются от 20 кв.м.
| Расположение | Площадь офисов для аренды, кв.м. | Стоимость аренды офисных блоков, руб. |
|---|---|---|
| г. Чехов, ул. 8 марта | 16 кв.м. | 2400 руб. блок/мес. |
| ЗАВОД РТИ / Чехов г., ул. Чехова, 20б | от 20 кв.м. | 400 руб. кв.м./год |
| Чехов, ул. Монтажная | 25 кв.м. | 3000 руб. блок/мес. |
| Чехровский район, д. Баранцево | от 20 кв.м. | 400 руб. кв.м./год |
| Чехровский район, д. Любучаны | 50 кв.м. | 400 руб. кв.м./год |
| Чехровский район, д. Новоселки | 2 офисных блока: 1750 2580 м2 | 400 руб. кв.м./год |
| г. Чехов, ул. Колхозная | 500 кв.м. | 200 руб. кв.м./год |
| Чеховский район, п. Новоселье | 100 | 250 руб. кв.м./год |
| г. Чехов, ул. Полиграфистов | от 20 кв.м. | 400 руб. кв.м./год |
| Чехов, Симферопольское ш., 1 | 150 кв.м. | 400 руб. кв.м./год |
| Чеховский район, с. Талалихино | блоки по 40 кв.м. | 210 кв.м./год |
| Чеховский район, Чехов | 300 кв.м. | 250 руб. кв.м./год |
| Чеховский район, д. Люторецкое | 3-х этажное здание - 500 кв.м. | 7000 руб. в год. |
| ПСК Чеховский / г. Чехов, ул. Комсомольская | от 100 кв.м. | 600 руб./кв.м. |
| Чехов г, 8-е Марта ул | 200 кв.м. | 300 кв.м./год |
| Чехов г., ул. Мира | 100 кв.м. | 300 кв.м./год |
| Чеховский р-н, д. Чепелево, Центральная ул., 27 | 500 кв.м. | 500 кв.м./год |
| Чехов, Мира ул | от 150 кв.м. | 350 кв.м./год |
| Чеховский район, поселок городского типа Столбовая | 500 кв.м. | 400 руб. кв.м./год |
Ценовая политика конкурентов в разрезе классов, качественных характеристик
Арендная ставка на складские площади зависит от нескольких факторов:
- местонахождения складского комплекса (удаленности, шоссе)
- близости расположения транспортных магистралей
- арендуемых площадей (при аренде больших площадей арендатору предоставляется дисконт)
- срока аренды
Арендные ставки на локальном рынке на качественные складские помещения достаточно высоки. Сегодня общеприменимая практика это подсчет чистых арендных ставок (triple net), без налогов, коммунальных платежей, которые оплачиваются арендатором отдельно. Во всех рассматриваемых складских комплексах операционные расходы уже включены в стоимость аренды. Коммунальные расходы оплачиваются арендатором отдельно «по счетчикам».
| класс В | класс С | |
|---|---|---|
| Мин. ставка аренды за 1 кв.м., руб./год | 1800 | 300 |
| Макс. ставка аренды за 1 кв.м., руб./год | 4600 | 4476 |
| Средняя ставка аренды за 1 кв.м., руб./год | 2700 | 2110 |
Стоимость 1 кв. м на объекте класса В обойдется арендатору в среднем 2700 руб. в год. В классе С ставки ниже и варьируются в пределах 1500-2200 в год за 1 кв.м. Чем больше площадь, арендуемая одним клиентом, тем ниже цена 1 кв.м. «Скидка за опт» может составлять от 10 до 30%.
| до 1000 кв.м./год | 1000-2000 кв.м./год | 2000-3000 кв.м./год | 3000-4000 кв.м./год | 4000-5000 кв.м./год | |
|---|---|---|---|---|---|
| Предложение складов класс В, шт. | - | 6 | 19 | 6 | 1 |
| Предложение складов класс С, шт. | 3 | 13 | 7 | 8 | - |
В большинстве рассматриваемых складских комплексах арендаторам нужно оплатить страховой депозит (обеспечительный платеж, гарантийный депозит) равный месячной аренде. Страховой депозит - это некая возвратная сумма, которая не может быть использована в качестве оплаты последнего месяца и никак не связана с залогом при аренде. Это взнос, который обеспечивает возмещение ущерба имущества, обнаруживаемого при окончании годового контракта.
Главные игроки
| Название | Расположение/адрес | Класс | Площадь склада, кв.м. | Доля на рынке (по общей площади), % | Список услуг |
|---|---|---|---|---|---|
| ЗАВОД РТИ | Чехов г., ул. Чехова, 20б | С | 10000 | 0.032 | Пожарная сигнализация, гидранты; Телефония, интернет; Круглосуточная охрана |
| - | Чеховский район, д. Новоселки | В | 41425 | 0.134 | На участке есть ж/д ветка Возможна аренда офисов Возможна аренда земельного участка |
| Сергеево http://www.psksergeevo.ru/arenda/ | Чеховский район Сергеево | В | 67685 | 0.219 | Производственные, промышленные, офисные помещения; Возможна аренда офисов Возможна аренда земельного участка парковка для легковых автомобилей, подъезд и стоянка для грузового транспорта и Еврофур. |
| ПСК Чеховский http://psk-chehovskiy.ru/ | г. Чехов, ул. Комсомольская | В | 67000 | 0.217 | Производственные, промышленные, офисные помещения; Возможна аренда офисов Возможна аренда земельного участка услуги парковки и стоянки легкового и грузового автотранспорта |
Суммарно на 4 игроков приходится доля в 60% рынка площадей.
