Анализ ценовой политики на рынке первичной жилой недвижимости Обнинска Калужской области (2 кв. 2016 года)
Зависимость стоимости квартиры от комнатности, площади
Устанавливая цены на квартиры в новостройках, застройщики руководствуются несколькими основными основополагающими принципами:
- чем выше комнатность квартиры, тем меньше стоимость 1 кв.м.;
- квартиры на первых и последних этажах пользуются меньшим спросом, поэтому продаются с дисконтом (исключение пентхаусы);
- часть наиболее ликвидных лотов (видовые квартиры, например) застройщик, иногда придерживает до момента повышения цен (не продают на старте продаж);
- уровень отделки является важным фактором повышения цены предложения.
Средняя стоимость 1 кв.м. квартиры на локальном рынке 60,4 тыс. руб., за квартиру - 4 046 000 руб.
| 30-40 тыс. руб. | 40-50 тыс. руб. | 50-60 тыс. руб. | 60-70 тыс. руб. | 70-80 тыс. руб. | 80-90 тыс. руб. | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Предложение квартир в продаже, шт. | 324 | 266 | 604 | 453 | 509 | 208 |
На момент проведения исследования в предложении не представлено объектов по цене ниже 30 тыс. руб. за 1 кв.м. Минимальная стоимость за «квадрат» установлена в ЖК «Кантри» - 31,3 тыс. руб. ЖК строится в Боровском районе в черте д. Кабицыно.
Более трети предложения квартир относятся к ценовому диапазону 50-60 тыс. руб. кв.м. Максимальное число подобных лотов выставлено к продаже в ЖК «Новый город», «UP-квартал.Олимп».
| Ценовой диапазон | Предложение квартир, шт. |
|---|---|
| 1-2 млн. руб. | 375 |
| 2-3 млн. руб. | 547 |
| 3-4 млн. руб. | 528 |
| 4-5 млн. руб. | 395 |
| 5-6 млн. руб. | 236 |
| 6-7 млн. руб. | 101 |
| 7-8 млн. руб. | 102 |
| свыше 8 млн. руб. | 80 |
Наибольшее число квартир сконцентрировано в ценовом диапазоне 2-4 млн. руб. – 45,5%.
Ценовые экстремумы локального рынка:
• минимальная цена - 1 152 900 руб. («Молодежный-2»: студия площадью 30 кв.м.).
• максимальная цена - 13 408 500 руб. («Дом в Обнинске»: 3-к жилье площадью 178,8 кв.м.).
Экспертами компании рассчитана средняя стоимость квартир различных типов представленных на рынке Обнинска:
| Студии | 1-комнатные | 2-комнатные | 3-комнатные | 4 и более комнат | |
|---|---|---|---|---|---|
| Средняя цена 1 кв.м., руб. | 63260 | 60700 | 58600 | 61200 | 64500 |
| Средняя цена квартиры, руб. | 1918000 | 2870000 | 4047900 | 6553000 | 8730000 |
Традиционно цена за 1 кв.м. жилья снижается с увеличением числа комнат, исключение составляют многокомнатные квартиры локального рынка. Предложение 3-х и 4-х комнатных лотов на рынке ограничено. При этом 3-х комнатные квартиры представлены не во всех ЖК, однако их доля высока в проектах бизнес класса, где стоимость жилья выше.
Ниже в таблицах представлено распределение предложения по типам квартир локального рынка:
| Ценовой диапазон | Студии | 1 к. квартиры | 2 к. квартиры | 3 к. квартиры | 4 к. квартиры |
|---|---|---|---|---|---|
| 30-40 тыс. руб. | 60 | 167 | 97 | - | - |
| 40-50 тыс. руб. | - | 65 | 103 | 98 | - |
| 50-60 тыс. руб. | - | 255 | 234 | 115 | - |
| 60-70 тыс. руб. | 64 | 188 | 117 | 64 | 20 |
| 70-80 тыс. руб. | 89 | 188 | 176 | 56 | - |
| 80-90 тыс. руб. | - | 100 | 90 | 18 | - |
| Ценовой диапазон | Студии | 1 к. квартиры | 2 к. квартиры | 3 к. квартиры | 4 к. квартиры |
|---|---|---|---|---|---|
| 1-2 млн. руб. | 131 | 187 | 57 | - | - |
| 2-3 млн. руб. | 63 | 422 | 62 | - | - |
| 3-4 млн. руб. | 19 | 271 | 228 | 10 | - |
| 4-5 млн. руб. | - | 83 | 232 | 80 | - |
| 5-6 млн. руб. | - | - | 171 | 65 | - |
| 6-7 млн. руб. | - | - | 41 | 60 | - |
| 7-8 млн. руб. | - | - | 26 | 76 | - |
| свыше 8 млн. руб. | - | - | - | 60 | 20 |
Квартиры по минимальной стоимости до 2 млн. руб. - это небольшие студии и однокомнатное жилье. Двухкомнатных лотов всего 57, подобное жилье предлагается только в двух ЖК «Молодежный-2», «Кантри». Оба проекта располагаются в Боровском районе. Это недорогие малоэтажные жилые комплексы, где к продаже предлагаются студии и 1-2 комнатное жилье.
С ростом числа комнат стоимость квартиры линейно повышается, смещается и предложение объектов. Так, для однокомнатных квартир максимальное количество лотов выставлено по цене 2-3 млн. руб., а для двухкомнатных в ценовом диапазоне - 3-4 млн. руб. Что касается «трешек», то основное предложение сосредоточено в диапазоне 4-5 и 5-6 млн. руб.
Зависимость стоимости от площади квартир представлена ниже:
| до 30 кв.м. | 30-40 кв.м. | 40-60 кв.м. | 60-80 кв.м. | 80-100 кв.м. | более 100 кв.м. | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Средняя цена 1 кв.м., руб. | 69500 | 61350 | 57300 | 58000 | 58800 | 66700 |
| Средняя цена квартиры, руб. | 1927100 | 2151200 | 3567100 | 4168000 | 5750000 | 9420000 |
Зависимость стоимости квартиры от класса
Зависимость стоимости от класса проекта линейна и объясняется разницей в качестве проектов и используемых материалов, насыщенностью внутренней инфраструктуры, а также другими качественными составляющими концепции, которые находят отражение в стоимости объекта.
Так, цена эконом квартир в 1,8 раза ниже, чем по бизнес комплексам.
| эконом | бизнес | |
|---|---|---|
| Средняя цена 1 кв.м., руб. | 57700 | 69000 |
| Средняя цена квартиры, руб. | 3679500 | 6480700 |
Предложение квартир эконом проектов максимально в ценовом диапазоне 50-60 тыс. руб. за 1 кв.м. - 45,5% группы. Наибольшее число объектов принадлежат ЖК «UP-квартал. Олимп», «Звездный городок», «Новый городок».
На момент проведения исследования в продаже на первичном рынке Обнинска не представлены квартир бизнес класса стоимостью до 50 тыс. руб. за 1 кв.м. Самое дешевое жилье в данной группе - «Репинка», где цена 1 кв.м. начинается от 58 тыс. руб.
| Эконом | Бизнес | |
|---|---|---|
| 30-40 тыс. руб. | 324 | - |
| 40-50 тыс. руб. | 266 | - |
| 50-60 тыс. руб. | 562 | 42 |
| 60-70 тыс. руб. | 289 | 164 |
| 70-80 тыс. руб. | 69 | 440 |
| 80-90 тыс. руб. | - | 208 |
Что касается общей стоимости квартир эконом и бизнес класса, можно отметить, что в сегменте недорого жилья преобладают объекты 2-4 млн. руб. - 51,4% («Звездный городок», «Циолковский», «UP-квартал.Олимп», «Зелёный Остров» и т.д.).
66,6% квартир бизнес класса сконцентрировано в ценовом диапазоне 2-5 млн. руб.
| Эконом | Бизнес | |
|---|---|---|
| 1-2 млн. руб. | 375 | - |
| 2-3 млн. руб. | 362 | 185 |
| 3-4 млн. руб. | 333 | 195 |
| 4-5 млн. руб. | 206 | 189 |
| 5-6 млн. руб. | 132 | 104 |
| 6-7 млн. руб. | 42 | 59 |
| 7-8 млн. руб. | 40 | 62 |
| свыше 8 млн. руб. | 20 | 60 |
Отдельно в рамках данного пункта работы рассчитаны средние цены на недвижимости различных классов по их типам:
по цене за 1 кв.м.
| Средняя цена 1 кв.м., руб. (эконом) | Средняя цена 1 кв.м., руб. (бизнес) | Ценовой разрыв между эконом и бизнес классом, % | |
|---|---|---|---|
| Студии | 61150 | 77000 | -20,60 % |
| 1-комнатные | 57300 | 71700 | -20,10 % |
| 2-комнатные | 55600 | 67600 | -17,80 % |
| 3-комнатные | 57250 | 69200 | -17,30 % |
| 4 и более комнат | 69000 | 60000 | 15,00 % |
по общей стоимости
| Средняя цена квартиры, руб. (эконом) | Средняя цена квартиры, руб. (бизнес) | Ценовой разрыв между эконом и бизнес классом, % | |
|---|---|---|---|
| Студии | 1828600 | 2499000 | -26,80% |
| 1-комнатные | 2630000 | 3900350 | -32,60% |
| 2-комнатные | 3720000 | 5467600 | -32,00% |
| 3-комнатные | 5652700 | 9287100 | -39,10% |
| 4 и более комнат | 8970000 | 8490000 | 5,70% |
Зависимость стоимости квартиры от уровня отделки квартиры
Средняя стоимость квартир с отделкой под ключ выше, чем объектов без ремонта. Подобное объясняется классом комплексов, относящихся к каждой из групп.
| Черновая | Чистовая/Предчистовая | Под ключ | |
|---|---|---|---|
| Средняя цена 1 кв.м., руб. | 61600 | 43900 | 62700 |
| Средняя цена квартиры, руб. | 4524900 | 2243800 | 3358900 |
Кроме того, объекты с предчистовой и чистовой отделкой по стоимости ниже, чем квартиры без отделки. На стоимость лотов данной группы влияет предложение ЖК «Кантри», которое реализуется по минимальным ценам.
Зависимость стоимости квартиры от строительной стадии жилого комплекса и конкретного дома (динамика изменения цены в рамках одного проекта)
Ниже в таблице указана степень готовности жилых комплексов и изменение стоимости по типам квартир:
| Название жилого комплекса | Степень готовности | Средняя стоимость 1 кв.м., руб. | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Студия | 1-ком. | 2-ком. | 3-ком. | 4-ком. | ||
| Борисоглебский | 4 жилых корпусов уже сдано. 3 корпуса находятся на стадии строительства, из них в двух идут отделочные работы. Их сдача планируется летом 2016 года. | - | 54045 | 52300 | 47800 | - |
| Мирный | Пока в строительстве и продаже 1 корпус. Построено 17 этажей из 20 | 69210 | 66700 | 61870 | 59300 | - |
| Звездный городок | Начало строительства - выход на стройплощадку в апреле 2016 г. Готовое основание для раскладки арматурных каркасов фундаментной плиты | 69900 | 69900 | 69500 | 69000 | 69000 |
| Дом в Обнинске | дом построен, заканчиваются внутренние работы | - | 71900 | 68500 | 75000 | - |
| Зайцево | Построено 4 дома | - | 64100 | 63800 | 63300 | - |
| Циолковский | строятся 3 корпуса, готовность примерно 30% | 77000 | 80600 | 80300 | 76600 | - |
| Солнечная долина | построен | - | 76280 | 62200 | 66700 | - |
| Рассвет | построен, идут внутренние отделочные работы | 61100 | 59450 | 56100 | - | - |
| Новый город | Построены дома 2-х первых очередей | - | 52500 | 54200 | 53240 | - |
| Молодежный-2 | первая очередь построена | 38050 | 38600 | 38800 | - | - |
| Репинка | построено 5 домов | - | 60300 | 59130 | 60100 | 60000 |
| Кантри | коробки домов возведены | продано | 31800 | 33800 | - | - |
| Новый бульвар | квартал 10 - дома построено. Идет отделка. Квартал 6 на уровне фундамента | - | 56000 | 50500 | 46700 | - |
| Экодолье Обнинск | 1 и 2 очередь построены, идёт строительство 3 очереди посёлка (построено несколько домов). | 67460 | 70100 | 63900 | - | - |
| Северная звезда | фундамент первого этажа | - | 59000 | 61750 | 58900 | - |
| UP-квартал.Олимп | коробка дома №1 возведена | - | 61300 | 57500 | 57500 | - |
Зависимость стоимости квартиры от уровня развития инфраструктуры
Классификация объектов инфраструктуры в жилых комплексах:
- Объекты безопасности - КПП, патрулирование, видеонаблюдение;
- Автомобильная - парковки и гостевые автостоянки, сервисные центры, автомойки;
- Коммунально-бытовое обслуживание - административное здание и служба эксплуатации;
- Торговая - магазины, торговые центры;
- Общественное питание - кафе, ресторан;
- Досугово-развлекательная - каток, бильярд, парки аттракционов и т.д.;
- Медицинская - кабинет врача, медицинский пункт, услуга «домашний доктор», аптека;
- Социальная включает: школу, детский сад, организованные игровые детские комнаты, кружки по интересам;
- Спортивно-оздоровительная - салон красоты, бассейн, фитнес зал, тренажерный зал, СПА – комплекс, сауна (баня).
Ниже в таблице перечислены жилые комплексы, где будут построены все объекты инфраструктуры, а также указана стоимость жилья:
| Название жилого комплекса | Инфраструктура | Мин-макс цена 1 кв.м., руб. | Мин-макс цена за квартиру, руб. |
|---|---|---|---|
| Борисоглебский | детский сад, школа, досуговый центр, подземные паркинги. | 49 000 – 59000 | 2 425 500 – 4 830 800 |
| На первых этажах построенных и заселенных домов уже работают магазины и предприятия сферы услуг. Проводится озеленение дворов, устройство безопасных и удобных детских и спортивных площадок. | |||
| Мирный | детский сад, уличный детский игровой комплекс, спортивную площадку, подземные паркинги и гостевые парковки, аптека, кафе, парикмахерская | 59 200 – 69200 | 1 822 300 – 4 738 500 |
| Звездный городок | Площадка для игр детей дошкольного и младшего школьного возраста; | 69 000 – 69900 | 2 656 200 – 8 970 000 |
| спортивные и хозяйственные площадки; | |||
| Подземная автостоянка на 145 машиномест + 12 мест для мотоциклов; | |||
| Дом в Обнинске | площадка для игр детей дошкольного и младшего школьного возрастов; | 67 500 – 75000 | 4 730 000 - 13 408 500 |
| хозяйственные площадки; | |||
| гостевые автостоянки в количестве 15 машиномест; автомобильная парковка для жителей дома на 41 машиноместо; | |||
| территория жилого дома будет огорожена; | |||
| Зайцево | детская площадка, спортивная площадка, Принадлежность 1-х этажей для торговых, офисных и социально-бытовых нужд. | 62 300 – 65000 | 2 967 300 – 5 920 000 |
| Циолковский | бульвары и скверы, пешеходные улицы с магазинами, кафе, административными и жилыми зданиями | 72 100 – 84150 | 1 978 540 – 8 783 064 |
| Центральный водоем с музыкальными фонтанами, на котором зимой предполагается каток, прогулочные зоны, зоны отдыха, выставочные пространства | |||
| Благоустроенный внутренний двор с озеленением, зонами отдыха, детскими и спортивными площадками. | |||
| Солнечная долина | спортивные и детские площадки, торговый центр, детский сад | 62 160 – 76300 | 4 233 500 – 6 667 700 |
| Рассвет | детская площадка, площадка для отдыха взрослых, спортивная площадка, | 56 000 – 62000 | 1 777 700 – 3 883 000 |
| парк с бульваром по границе с жилого комплекса | |||
| Новый город | школа, детский сад, парковая зона и велодорожка, детские площадки, парковки. | 42 700 – 62250 | 2 000 000 – 7 170 500 |
| Молодежный-2 | в первой очереди - школа, детский сад. Во дворах будут оборудованы детские и спортивные площадки, места отдыха. | 38 050 – 39200 | 1 152 900 – 2 169 900 |
| Отделение банка, магазины, площадки для автопарковки, ландшафтный парк с прудом. | |||
| Репинка | На первых этажах зданий предусмотрены помещения спортивного, культурного, медицинского и оздоровительного направления | 58 300 – 60400 | 3 132 000 – 8 490 000 |
| Кантри | площадки отдыха взрослых и детских игр, парковки. магазин | 31 300 – 34000 | 1 325 000 – 2 000 000 |
| Новый бульвар | первые этажи отданы под аптеки, магазины и т.д. | 47 000 – 57000 | 1 824 500 – 4 421 600 |
| Экодолье Обнинск | детский сад на 80 мест; | 67 500 – 73200 | 1 700 000 – 3 160 000 |
| спортивные площадки; | |||
| на въезде в поселок будет построен большой центр, в котором разместятся минимаркет, аптека, отделение банка, пункт приема химчистки и прачечной, кафе, магазины; | |||
| гостевые парковки. | |||
| Северная звезда | На первых же этажах разместятся продуктовые магазины, салон красоты, аптека и другие предприятия торговли и сферы услуг. | 56 700 – 62500 | 2 512 000 – 7 091 500 |
| UP-квартал.Олимп | детские и спортивные площадки, парковки, охраняемая территория, детский сад. | 52 600 – 66 300 | 2 044 500 – 4 269 105 |
Зависимость стоимости квартиры от материала строительства
Рынок новостроек Обнинска представлен в основном монолитными и монолитно-кирпичными домами, панельное строительство в городе не распространено.
| Название жилого комплекса | Материал строительства | Средняя стоимость 1 кв.м., руб. | Средняя стоимость 1 кв.м., руб. |
|---|---|---|---|
| Борисоглебский | СМКД (сборно-монолитное каркасное домостроение) | 51375 | 3686600 |
| Мирный | монолит | 64300 | 2853700 |
| Звездный городок | монолит | 69500 | 5853300 |
| Дом в Обнинске | кирпич | 71775 | 8690100 |
| Зайцево | монолит-кирпич | 63700 | 4425950 |
| Циолковский | монолит | 78800 | 4612600 |
| Солнечная долина | фундамент – монолитная железобетонная плита;• надземная часть – монолитный железобетонный каркас; •наружная отделка – стены из керамогранитных плит по системе вентилируемого фасада, наружные стены цокольного этажа облицованы кермогранитом. | 67400 | 4917000 |
| Рассвет | монолит-кирпич | 58600 | 2527000 |
| Новый город | кирпич | 53300 | 4371500 |
| Молодежный-2 | монолит-пенобетон | 38500 | 1540600 |
| Репинка | кирпич | 59800 | 6329200 |
| Кантри | кирпич | 32700 | 1616800 |
| Новый бульвар | монолит-кирпич | 51100 | 2827400 |
| Экодолье Обнинск | монолит-газобетон | 67150 | 2374400 |
| Северная звезда | монолит-газобетон | 59800 | 4229200 |
| UP-квартал.Олимп | монолит-пенобетон | 58600 | 2980800 |
