ЗЕМЕЛЬНЫЙ РЫНОК МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Существенную роль в повышении инвестиционной привлекательности региона, безусловно, играет руководство области. Сейчас специалисты разрабатывают генеральный план развития Подмосковья до 2020 года, который предполагает строительство важнейших промышленных, деловых, рекреационных и жилых объектов. Следует отметить, что за последние годы заметно увеличился приток иностранных инвестиций в эти земли.
Сегодня идет процесс разграничения прав собственности на земельные участки между центром, субъектами федерации и муниципалитетами. Участники рынка также ожидают наступления перемен, связанных с созданием единого кадастра объектов недвижимости.
В ближнем Подмосковье остается все меньше свободных больших участков. Стоимость земли растет. Так, за истекший год она увеличилась в среднем на 15%. Многие дальновидные девелоперы, учитывая невозможность приобретения земли в собственность в пределах столицы, активно вкладывают средства в крупные владения за Кольцевой автодорогой.
На сегодняшний день общая площадь подмосковных угодий составляет порядка 4,6 млн га. Большую часть занимают земли лесного фонда и сельскохозяйственного назначения.
В Московской области находится достаточное количество земель для продажи, однако привлекательных участков (наличие коммуникаций, разрешительная документация, достоинства природного ландшафта) с точки зрения девелоперов немного. Сейчас трудно купить приемлемый надел в ближнем Подмосковье, поэтому специалисты устремляют свой взгляд на отдаленные территории (более 100 км от МКАД). Наибольшее количество предложений наблюдается в Наро-Фоминском, Рузском и Волоколамском районах. Особый интерес представляют Красногорский, Одинцовский, Наро-Фоминский и Истринский районы.
Лидирующие позиции по объемам возведения жилья и коммерческой недвижимости по?прежнему занимает западное направление. Так, инвестиционная привлекательность Новорижского направления связана с транспортной доступностью и строительством Краснопресненского проспекта, который свяжет шоссе с центром столицы.

Цены на землю

Новорижское шоссе:

• до 15 км от МКАД — 1–1,2 млн долл./га (под ИЖС);
• от 15 до 30 км от МКАД — 350–500 тыс. долл./га (сельскохозяйственное назначение);
• от 30 до 50 км от МКАД — 150–300 тыс. долл./га (сельскохозяйственное назначение);
• от 50 до 70 км от МКАД — 70–150 тыс. долл./га (сельскохозяйственное назначение).

Киевское шоссе:

• до 15 км от МКАД — 0,8–1,0 млн долл./га (под ИЖС);
• от 15 до 30 км от МКАД — 300–500 тыс. долл./га (под ИЖС);
• от 15 до 30 км от МКАД — 200–400 тыс. долл./га (сельскохозяйственное назначение);
• от 30 до 50 км от МКАД — 120–180 тыс. долл./га (сельскохозяйственное назначение);
• от 50 км от МКАД — рынок сегодня только формируется. Перспективы развития данной территории значительны, запланировано расширение Киевского шоссе до малого бетонного кольца и строительство в этом районе новых развязок.
  Проблема в том, что земли в радиусе от 15 до 30 км лежат под воздушными путями аэропорта Внуково, что значительно осложняет поиск приемлемого участка.

Рублево?Успенское шоссе:

Район Звенигорода:

Калужское шоссе:

• до 15 км от МКАД — 500–800 тыс. долл./га (под ИЖС);
• от 15 до 30 км от МКАД — 350–500 тыс. долл./га (под ИЖС).

В настоящее время на рынке недвижимости популярно приобретение земель сельхозугодий оптом в целях их дальнейшей перепродажи. Причем зачастую покупатели и сами не знают, как они потом будут ими распоряжаться.
В каждом районе должен существовать план развития. В идеале нужно произвести зонирование подмосковных территорий, которое бы предусматривало оптимальное использование того или иного надела. В этом случае застройщику надо заранее поинтересоваться, попадает ли приобретаемый им земельный надел в планы администрации по развитию территорий в нужное для инвестора русло. Если да — сложностей с получением всех необходимых согласований по изменению вида разрешенного использования не возникнет. Если же нет, то лучше найти участок, который бы соответствовал планам района, поскольку изменить схему зонирования — задача сложная. Если зонирование не произведено, получить нужный вид использования также возможно, но только после согласования. По времени данный процесс занимает от четырех до шести месяцев при условии заинтересованности местной администрации в реализации на территории района предлагаемого инвестором плана.
Для каждого проекта существуют свои критерии отбора, зависящие от класса будущего коттеджного поселка и его концепции. Площадь земель, их удаленность от Москвы, достоинства природного ландшафта также имеют огромное значение. Выбирая участок, необходимо выяснить план развития прилегающей к нему территории (кому принадлежат земли и что с ними планируют делать впоследствии).

Общие критерии при выборе земельного участка:

• направление;
• расстояние от МКАД;
• размер;
• транспортная доступность;
• социальное окружение;
• статус земли и категория;
• наличие коммуникаций, водоема (река, пруд, озеро);
• лес по границам и на самой территории участка;
• юридическая чистота истории приобретаемого земельного надела.

Что касается расположения коттеджных поселков в Подмосковье, их количество в зависимости от направления распределяется следующим образом:

• Рублево-Успенское, Минское, Киевское и Новорижское — 60%;
• Дмитровское — 15%;
• Ярославское, Ленинградское, Каширское и др. — 25%.