Ярославль. Офисная недвижимость класса D

Обычно аналитики уделяют офисной недвижимости класса D не столь много внимания: в класс D попадает все, что ниже класса C. Однако для Ярославля с его уникальной исторической застройкой центральной части города развитие офисной недвижимости класса D имеет, на наш взгляд, особое значение.

Малый и средний бизнес в России часто поставлен в невыгодные условия высокими налогами и другими тратами, увеличивающими расходную часть бюджета. Одной из существенных статей расходов является арендная плата за необходимые для деятельности фирмы помещения, в том числе офисные. Вновь созданные предприятия согласны на помещения с невысоким уровнем отделки и нетребовательны к сопутствующим услугам. Их интересуют, в первую очередь, небольшие помещения с невысокой ставкой аренды, удачно расположенные для разворачивания бизнеса, причем иногда престижность места их интересует меньше, чем транспортная доступность или расположение на одной из основных магистралей. Основной особенностью арендаторов данного класса недвижимости являются, как правило, их невысокие финансовые возможности. Такие фирмы в первую очередь формируют спрос на офисные помещения класса D.

Класс D представлен на рынке довольно пестро. Офисы класса D чаще всего располагаются на первых этажах жилых домов старой постройки, в которых не проводились капитальный ремонт или реконструкция, или же в старых административных зданиях с аналогичными характеристиками. Это может быть и переведенная из жилого в нежилой фонд квартира, и полуподвальные или подвальные помещения. Первые этажи в новых жилых домах, выходящих на красную линию застройки (особенно в центральной части города), зачастую сразу делают нежилыми, и эти площади также пополняют класс D. Сюда можно отнести освобождающиеся площади значительной части детских яслей и садов как размещавшихся в первых этажах жилых зданий, так и отдельно стоящих (значительная часть их перешла в разряд офисов, без особых затруднений удовлетворив потребителей своим качеством). К классу D можно отнести и характерные для исторической части города 2–3-этажные дома старой застройки, приспособленные в первой половине прошлого века под коммунальное жилье, а ныне выведенные в нежилой фонд, и т. д. Считается, что в класс D попадает все, что ниже класса С.

Офисных помещений класса D всегда много на рынке. Они востребованы арендаторами по ряду причин:

• как правило, такие площади находятся в самом центре города, в престижных районах с развитой инфраструктурой;
• эти площади могут иметь оригинальные планировочные решения и привлекательный, зачастую неповторимый внешний вид (если здание старой постройки);
• офисные помещения класса D предоставляют в основном популярный на рынке метраж от 100 до 300 кв. м;
• обычно эти помещения имеют отдельный вход;
• арендатор «не страдает» от большого количества фирм-«соседей»;
• чаще всего имеется бесплатная парковка (в среднем потребность на одну небольшую фирму составляет стоянка на 2–8 машин);
• такие офисы предоставляют возможность круглосуточного ведения бизнеса, на что в офисных центрах иногда существуют ограничения;
• наконец, вложение денег в недвижимость, относящуюся к низшей и средней ценовой категории, менее рискованное предприятие, чем в случае с элитным сектором, так как в ситуации кризиса от дешевых помещений арендаторы отказываются в последнюю очередь.
• Поэтому данные помещения привлекают самый широкий спектр компаний (компании, связанные с торговлей, которые размещают в офисе своих операторов, а также дизайн-бюро, консалтинговые, рекламные, туристические и т. п.).

Офисная недвижимость класса D чаще всего представлена встроенными помещениями, находящимися в собственности частных компаний и физических лиц, источником формирования которых являются приватизация, акционирование государственных предприятий, выкуп помещений у города, перевод квартир из жилого фонда в нежилой. В Ярославле на сегодняшний день по-прежнему главным субъектом рынка выступает город (в лице КУМИ), лидирующий по предлагаемым в аренду объемам офисных помещений. Однако на муниципальные площади начинающему предпринимателю рассчитывать не приходится: они давно разобраны.

Остановимся подробнее на коммерческих помещениях, расположенных на первых этажах жилых домов. Назначение офисов более диверсифицировано, чем назначение жилья. Если в квартире окна, выходящие на многолюдную улицу, — недостаток, то для офисов расположение дома на центральной улице — явное преимущество. При условии удачного расположения, высококачественного ремонта такие офисы вполне конкурентоспособны с офисами более высокого класса, и цены продажи или аренды таких нежилых площадей могут быть выше, чем в офисах класса C и даже B.

Согласно статье 288 Гражданского кодекса РФ жилые помещения могут быть использованы только для проживания граждан. Все прочие варианты возможны лишь после перевода квартиры в нежилой фонд. Зачастую перевод квартиры на первом этаже в нежилой фонд — процедура не только хлопотная, но и дорогостоящая. Кроме того, не все помещения первых этажей можно сдавать в качестве нежилых. Востребованы те из них, которые находятся на так называемой красной линии застройки, то есть там, где существуют большие потоки людей. Если дом расположен в глубине квартала и чтобы дойти до него, необходимо миновать несколько темных дворов, то перевод в нежилой фонд не имеет смысла.

В классе D предложений достаточно, но практически все площади располагаются в строениях, которые нуждаются в капитальном ремонте или реконструкции. Вкладывать в реконструкцию зданий инвесторам приходится примерно $50–250 за кв. м в зависимости от состояния помещения, тогда как себестоимость нового строительства сопоставимого объекта составляет в среднем $400–500 за кв. м. Если здание находится в плохом состоянии (как большая часть старых зданий в центральной части города, являющихся зачастую памятниками истории или архитектуры), то затраты на реконструкцию могут составить $500–750 за кв. м. Доведение «до ума» помещения класса D (ремонт плюс подводка необходимых телекоммуникаций и систем жизнеобеспечения) даже при самых скромных запросах не обходится дешевле $50 за 1 кв.м: в среднем на каждый офис требуется 4–8 телефонных линий, а согласование перепланировки в помещениях, переоборудования и модернизации инженерных коммуникаций, реконструкции фасада — это тоже проблема.

В последние годы число сделок купли-продажи коммерческой недвижимости значительно увеличилось. Связано это прежде всего с ростом инвестиционной активности в стране. Покупка офиса — логичный шаг к расширению компании. Кроме того, офис — неотъемлемая часть корпоративного имиджа. Именно по внешнему облику офиса партнеры и конкуренты часто судят о том, как идут дела фирмы. В последнее время все больше фирм предпочитают не арендовать, а покупать офисы. Конечно, приобретение в собственность обойдется дороже, чем аренда. Тем не менее покупка даже самого дорогого офиса оправдывает себя уже через пять-шесть лет.

В основном покупают небольшие офисы — до 200 кв. м. Офисные помещения могут существенно различаться по ценам, величина которых зависит от местоположения объекта, уровня отделки и сервиса, технической оснащенности. Наблюдавшийся в 2002–2003 годах экономический подъем отразился на качественных показателях офисной недвижимости класса D, а следовательно, и на стоимости. В настоящее время в Ярославле стоимость офисных помещений класса «D», расположенных в центральной части города, составляет от $450 за кв. м, а расположенных в других частях города — от $150 за кв. м.

Офисные помещения приобретают и для последующей сдачи в аренду. Арендные ставки по офисам класса D лежат в диапазоне от $36 до $250 за кв. м в год и, отражая конкурентоспособность здания, зависят от его расположения и качества. Спрос на офисы класса D растет, что связано с перемещением компаний из одних офисов в другие, где лучше условия и ниже арендная плата. Рост арендных ставок будет сдерживаться увеличением предложения. По прогнозу аналитиков, рост цен аренды до конца 2004 года составит 5–10%, цен продажи — 10–15%.

Говоря об арендных ставках офисной недвижимости класса D, нельзя не коснуться Постановления мэрии г. Ярославля от 30 января 2004 года № 322 «О базовой ставке годовой арендной платы за сдаваемое в аренду муниципальное имущество», устанавливающего с 1 февраля 2004 года базовую ставку годовой арендной платы за сдаваемые в аренду помещения (здания, сооружения), расположенные на территории города Ярославля и находящиеся в муниципальной собственности, в размере 1600 руб. за 1 кв. м (без учета НДС). С учетом коэффициента для офисов (К=1,5), а также коэффициента, учитывающего территориально-экономическую зону расположения объекта (от 0,4 до 1,4) и НДС, мы получаем диапазон арендных ставок для офисной недвижимости класса D: приблизительно от $39 до $136 за кв. м в год (без учета поправок на качество площадей). Утвержденные коэффициенты, применяемые к базовой ставке годовой арендной платы и учитывающие местоположение, качество помещений, их техническое обустройство, на наш взгляд, с достаточной степенью точности отражают ситуацию на ярославском рынке недвижимости и помогают сориентироваться в пестром многообразии офисной недвижимости класса D.

Что ожидает рынок офисной недвижимости класса D в ближайшее время?

Прежде всего — предстоящая продажа муниципальной недвижимости, ныне сдаваемой в аренду. Как и любой передел собственности, это событие на какое-то непродолжительное время может внести определенный дисбаланс. Однако больших потрясений не ожидается. Потенциальная конкуренция со стороны строящихся высококлассных офисов в какой-то мере ограничит рост арендных ставок и в классе D. Вообще, на наш взгляд, состояние рынка офисной (и торговой) недвижимости класса D является прямым отражением состояния мелкого и среднего бизнеса в Ярославле, и чем благоприятнее обстановка для бизнеса, тем более привлекателен для инвесторов этот класс недвижимости.