Ярославль. Квартирный вопрос

Тенденции на рынке недвижимости Москвы через несколько лет доходят и до регионов. В среднем квартира в Москве стоит 90 тысяч долларов, однако можно прибрести жилье и за 45-47 тысяч. Это будет однокомнатная хрущевка площадью 30 кв. метров в панельном доме на востоке столицы далеко от метро на первом или последнем этаже, с маленькой кухней. Новостройку же невозможно купить меньше, чем за 53-55 тысяч долларов.

Все 90-е годы цены на жилье в столице росли как на дрожжах, так как люди вкладывали деньги в недвижимость, чтобы сохранить сбережения от инфляции. В 2004 году в Москве квартиры подорожали на 20-25 процентов. Несмотря на активное строительство, площадей не хватает. По мнению экспертов, цены в Москве частично растут за счет притока мигрантов. Чтобы поселиться в столице, нужно иметь только деньги. Самым большим спросом пользуются районы массовой застройки в Южном Бутове, за границей московской кольцевой автодороги. Из-за особенностей национального состава приезжих москвичи прозвали этот район «Южным Баку». Однако локомотивом выступает рост цен на дорогое жилье в современных монолитных и кирпичных домах (элитные квартиры большой площади в хороших районах могут стоить и по 25 тысяч долларов за кв. метр).

В середине прошлого года увеличение цен на жилье в столице замедлился. Причина банальная: продавцы имеют свое представление о стоимости квартиры, и не желают уступать, а покупателей не находится. В мае 2005 года средняя цена предложения на вторичном рынке – 2041 доллар и даже по московским ценам эта прилично. Увеличивается срок публикации объявлений, пухнут базы в специализированных изданиях. Прогнозируется, что квартиры будут дорожать, но в среднем не более чем на 1-1,5 процента ежемесячно (то есть на процент инфляции).

Догоняем столицу

По данным российской гильдии риэлтеров, Ярославль наряду с Владивостоком Краснодаром, Новосибирском входит в группу ускоренного роста по динамике цен на вторичном рынке жилья - каждый год оно дорожает на 25-30 процентов. В мэрии подсчитали, что средняя стоимость приобретения одного квадратного метра общей площади жилья на вторичном рынке в многоквартирных домах областного центра по состоянию на 1 января 2005 года составляет 17700 рублей (двумя годами ранее – 12100).

- Последние пять лет наблюдается стремительный рост цен, - замечает исполнительный директор некоммерческого партнерства «Ярославская региональная гильдия профессиональных риэлтеров» Вадим Ескин, - А в 2000 году он был и больше, доходя до 50 процентов. Сейчас рост замедлился, но мы думаем, что в следующем году цены поднимутся минимум на 10 процентов относительно сегодняшнего уровня.

Приведем несколько примеров. Надо учесть, что указываются средние цены, так как в реальности жилье может стоить и дороже, и дешевле в зависимости от его индивидуальных особенностей. Тут важно местоположение и срок службы дома, технические характеристики квартиры и площади помещений в ней. Если в марте 2001 года трехкомнатная квартира в спальном районе стоила от 13 до 20 тысяч долларов, то в 2004 году аналогичную квартиру можно прибрести от 22,5 до 45 тысяч долларов в зависимости от качества жилья.

Вот как колебались цены весной 2005 года на двухкомнатную квартиру в Брагино. За «хрущевку» (дом 60-х – 70-х годов, площадь 44-50 кв. метров, проем в большую комнату - без двери) просили 20-22 тыс. долларов, за «брежневку» (дом 70-х - 80-х годов, раздельные комнаты, кухня 5-6 метров) - 25-28 тыс. долларов, за квартиру \"улучшенной планировки\" (дом 80-х годов, кухни от 8 метров, большая ванна, куда можно поставить стиральную машину-автомат)- 29-34 тыс. долларов. Есть еще и полногабаритные квартиры – в домах, построенных до 60-х годов. Но они есть только в центре.

Жилье в Ярославле покупают и иногородние. В Костроме и Иванове жилье стоит примерно в половину дешевле - 10 тысяч рублей за кв. метр, поэтому при переезде разницу приходится доплачивать. Жителям республик СНГ приходится еще хуже - продав квартиру в 100 кв. метров, они могут купить в Ярославле только малосемейку. Если сравнивать, наши цены с московскими, то они ниже в среднем в три раза. По словам Вадима Ескина, в новостройках Подмосковья (полтора часа езды на электричке), можно купить квартиры за те же деньги, что и в Ярославле.

- Люди едут сюда из соседних регионов и знают, что могут найти себе работу, выучить ребенка. На обзаведение в Москве нужно много денег, а Ярославль тоже город большой яркий, рядышком с Москвой, недалеко от Питера. - считает Марина Казарина, директор одного из ярославских агентств недвижимости, член НП «Союз – Недвижимость».

- Рост цен, конечно, связан с 12-15 процентной инфляцией. Но главный фактор - нехватка жилья. Если бы было его больше процентов на треть, тогда бы рынок не реагировал бы так остро. А сейчас новые дома фактически все раскупаются к моменту сдачи. Даже приход московских инвесторов не замедлил рост цен, все равно они строят достаточно мало, - оценил экспансию столицы Вадим Ескин.

Самое популярное жилье

- Все мечтают переехать в центр Ярославля, - подчеркивает Марина Казарина, - а когда денег не хватает, едут в Брагино или в другой окраинный район. Когда называем цены, клиенты, сразу спрашивают, где можно купить квартиры большей площади, но за ту же сумму. Можно приобрести за 30 тыс. долларов однокомнатную квартиру в Кировском районе или двухкомнатную в Дзержинском.

Ярославцы, в основном, едут в новостройки на окраинах. В Брагино, Заволжье в среднем жилье на первичном рынке стоит от 15-18 тысяч за кв. метр, в центре города – около 30 тысяч рублей, на Нефтестрое - 23-24 тысяч рублей. Надо учесть, что новые квартиры имеют большую площадь, чем старые (однокомнатные от 40 до 47 кв. метров против 30). Естественно, что в новостройках за жилье нужно заплатить больше.

- В новых домах максимальный спрос на одно- и особенно двухкомнатные квартиры, - поясняет Светлана Чижова, исполнительный директор некоммерческого партнерства «Ярославский союз участников рынка недвижимости» («Союз - Недвижимость»)
-В Москве свое время упор делали на пять-шесть комнат, но такие квартиры не покупали, так как очень дорого. Поэтому и у нас инвесторы проектируют больше «двушек», а «трешки» обычно продаются дольше.

- Большое значение имеет инфраструктура – наличие недалеко от дома школы, детсада, магазинов. Там где они есть на проспекте Машиностроителей или Ленинградском проспекте, новостройки отлично раскупаются, несмотря на относительно более высокую цену. И хотя из-за неразвитой инфраструктуры дома на улице Сахарова за Волгой или в 12-ом микрорайоне Брагино плохо покупается, хотя цена кв. метра ниже, - привел пример Вадим Ескин.

На вторичном рынке популярностью пользуются квартиры на Московском проспекте, в районе улицы Гагарина (сейчас двухкомнатная квартира стоит около 36 тысяч долларов). Если жилье хорошее и цена соответствует действительности, то оно быстро продается. В этом районе квартиры и так были дорогие, поэтому общий рост цен привел к увеличению стоимости жилья в этом районе. Затем по популярности идут Заволжский и Дзержинский район. И вообще Брагино самый продаваемый район, так как там просто больше всего жилья. Самый дешевый район – Резинотехника, здесь можно купить жилье по 15 тыс. рублей за кв. метр (то есть двухкомнатную квартиру за 25 тысяч долларов).

- Чтобы как-то улучшить свои жилищные условия - нужно не менее 150 тыс. рублей или 5 тысяч долларов. Обычно люди однокомнатную квартиру меняют на двухкомнатную, или двухкомнатную на трехкомнатную. Доплата небольшая, ведь чем больше жилье, тем дешевле кв. метр. Поэтому выгоднее взять ипотечный кредит, и купить квартиру большей площади, - советует Вадим Ескин.

- Ценится то, что ликвиднее, - уверена Марина Казарина, - Наибольшим спросом на вторичном рынке пользуются однокомнатные квартиры (в прошлом году подорожали в среднем на 1,5 тысячи долларов), малосемейки и комнаты. Они нужны как разменная монета рынка при организации сложных цепочек купли-продажи.

Есть малосемейки, которые выглядят вовсе не престижно. Тем не менее, их продают и по приличным ценам в Брагино, на \"пятерке\", за Волгой. Из-за повышенного спроса цены на них не падают, хотя по всем параметрам они не должны столько стоить. По словам риэлтеров, чтобы приезжему войти на жилищный рынок нужно 8-10 тысяч долларов. На эти деньги можно купить комнату в квартире. Малосемейку – однокомнатную квартиру в девятиэтажном доме, без балкона и кухни можно купить от 15 тысяч долларов в Брагино, с кухней на пару тысяч долларов дороже. Если хотите приобрести однокомнатную квартиру-хрущевку на Липовой горе или на Тутаевском шоссе – нужно готовить не менее 19 тысяч долларов.

Рынок идет вверх

По оценкам экспертов, цены на вторичном рынке жилья стремятся к уровню первичного, даже его перекрывают. Прошло повышение на первичном рынке, поэтому и на вторичном цены будут подтягиваться. Как правило, в спальных районах дешевле купить новостройку, чем квартиру в старом доме.

- В Заволжье можно приобрести жилье в доме, который будет построен к концу года, заплатив за 87 кв. метров 47- 48 тыс. долларов. Это трехкомнатная квартира в кирпичном доме на среднем на этаже. Можно взять квартиру в старом панельном доме на тех же улицах с площадью 68 кв. метров. Может, на пару тысяч долларов она и дешевле, а качество жилья и метраж абсолютно разные, - говорит Вадим Ескин.

Ярославские риэлтеры высказали парадоксальную мысль – приход на ярославский строительный рынок московских инвесторов привел к росту цен! А ведь по канонам экономической науки, увеличение предложения жилья приводит к замедлению или снижение цен.

- Такая логика сработала, если бы люди имели наличные деньги. Люди в советские годы изголодались по хорошему жилью, желают жить хорошо и комфортно. Они строят квартиры с большой площадью, продавая при этом старые с малой площадью. Ярославцы при этом требуют такую цену, чтобы им нужно было мало доплачивать при покупке постоянно дорожающего нового жилья. Отсюда и рост цен на вторичном рынке, - резюмирует Марина Казарина.

Тем не менее, новостройки раскупаются как горячие пирожки. Не успевает выйти рекламное предложение - вторые этажи все проданы. Так, квартиры в доме на проспекте Ленина, который только начинают строить, почти все раскуплены. При таком спросе строители и инвесторы снижать цены не намерены. Тут вполне естественны ссылки на увеличение стоимости стройматериалов, отделочных работ, скачки курса доллара.

- Строительство – сегодня доходный бизнес, спрос на новое жилье достаточно велик. Пока рынок не насытиться, цены будут расти и о доступном для всех жилье говорить преждевременно. Так в Ярославле ближайшие несколько лет будут строить, строить и строить, - так видит перспективу рынка Светлана Чижова.

Кто продает, тот и покупает

У 80 процентов жителей Ярославля есть желание улучшить свои жилищные условия, но далеко не каждый себе может это себе позволить. По словам Вадима Ескина, квартиры в основном покупают или меняют квартиры семьи, в которых хотя бы один человек работает в коммерческой организации с зарплатой от 15-20 тысяч рублей в месяц. Часто организация дает беспроцентный кредит хорошему сотруднику. Для переезда из двухкомнатной в хорошую трехкомнатную кварnиру нужно около 15 тысяч долларов.

Кроме того, заработала банковская ипотека - платежеспособный спрос населения растет, что толкает цены вверх. Правда, ставки по таким кредитам весьма приличные. Если возвращать ипотечную ссуду 25 лет, то заплатишь за квартиру несколько раз. Не все готовы на такие условия.

- Это все равно выгодно, - убежден Вадим Ескин. - Проще взять ипотечный кредит под 15 процентов годовых и его выплачивать, живя в новой квартире, нежели пытаться накопить деньги на жилье, пытаясь догнать цены. Стоимость квартир растет на 15-20 процентов год, инфляция примерно такая же.

Очень мало людей, которые продают квартиры и желают получить деньги, в основном речь идет об улучшении жилищных условий или разъезде с родственниками. Правда, бывает, когда бабушка меняет свою трехкомнатную квартиру на однокомнатную. Вырученные деньги она отдает внуку на приобретение жилья.

Есть люди, которые скупают в процессе строительства квартиры. По информации Светланы Чижовой, когда цены на жилье росли на 30 процентов, вкладывать в жилье было намного выгоднее, чем хранить в банках. Так делали не только граждане, но и крупные организации. А вот Вадим Ескин полагает, что такой бизнес не особо выгоден: цена квадратного метра растет, но у инвестора должно быть много свободных денег. У риэлтеров, как правило, их нет.

Люди же инвестируют в строительство своего жилья. Есть родители, которые купили своему семилетнему ребенку однокомнатную квартиру. Конечно, на рынке жилья можно и подзаработать и, не прилагая особых усилий. Например, один ярославец, построивший квартиру во \"Временах года\", затем продал ее и приобрел жилье в \"Московской слободе\". Получившейся за счет роста цен разницы хватит на евроремонт.

По федеральному закону «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем» риэлторы, как и банкиры обязаны сообщать, куда следует о крупных сделках своих клиентов - на сумму более 1,5 млн. рублей. Данные должны стекаться в финансовую разведку или просто федеральный комитет по финансовому мониторингу. Представитель этого ведомства на совещании руководителей правоохранительных органов Ярославской области пожаловался прокурору Михаилу Зелепукину, что из нашего региона не поступает нужной информации. Финансовый разведчик оговорился, что налоговая инспекция области права - закон не обязывает ее «стучать», и даже прямо требует сохранять тайну.

- Впервые слышу, чтобы риэлтор пошел сообщать в финансовую разведку о крупных сделках, - удивилась нашему вопросу Марина Казарина.

- А какой смысл? - добавляет Вадим Ескин. - Копии договоров хранятся в учреждении юстиции, где сделка зарегистрирована. Это открытая информация. Клиенты не бояться указать суммы, значит, у них есть подтверждения доходов. Ведь они, как правило, предварительно что-то продали. Да и сделки более 1,5 миллионов крайне редки. За такие деньги в Ярославле можно купить прекрасную трехкомнатную квартиру.

Риэлторы утверждают, что если в договоре купли-продажи значится цена два миллиона рублей, значит, так оно и есть. Практика занижения стоимости квартиры отмерла после 1998 года, когда отменена обязательная нотариальная регистрация сделок (надо было заплатить 1,5 процента от суммы).

Мошенничество на рынке жилья

В Ярославле официально рекламируются около 150 агентств недвижимости, а работают примерно 200. Некоторые можно назвать мотыльками - они перелетают с одного места на другое. После ликвидации обязательного лицензирования стать риэлтером очень просто: человек, поработавший в агентстве недвижимости и организовавшей несколько сделок, регистрирует ЧП, арендует комнату и начинает собирать деньги. Как же отличить честного риэлтера от мошенника?

- Надо прийти в компанию, и посмотреть ее уставные документы - отвечает Светлана Чижова, - когда она зарегистрирована, есть ли постоянное место. Обратите внимание, с кем заключаете сделку, имеет ли этот человек право подписи. Иногда граждане очень легко подходят к таким вещам и попадают в некрасивые истории. Поддаются на то, что можно заплатить немного, а получить красивый вариант. Это сразу должно насторожить.

- Если риэлтерская компания входит в профессиональную ассоциацию, значит работает открыто, в нее можно обратиться. Войти в объединение несложно, но фирму при этом строго проверят. Обратитесь к руководству ассоциации, возьмите рекомендации, узнайте кто директор и учредители, сколько лет работаю, - советует Вадим Ескин.

Сейчас в Ярославле работают две ассоциации риэлтеров, цель которых сделать рынок цивилизованным. Ярославская региональная гильдия профессиональных риэлтеров существует три с половиной года и объединяет 15 фирм. Ярославский союз участников рынка недвижимости, член российской гильдии риэлтеров, создан в декабре 2004 года. В него входят 21 организация.

- И нам, и правоохранительным органам давно известны проблемно работающие риэлтеры, - раскрывает секрет Вадим Ескин, - Их и риэлтерами нельзя назвать - просто частные лица-мошенники. Управы на них не было. К примеру, мы обожглись на сделке с недавно арестованными армянами. Человек продавал через нас квартиру, а купить пытался у армян, внес задаток 500 долларов. Оказалось, в той квартире пять или шесть человек прописано, причем пьющие люди, дети. Мы отказались покупать, а задаток не вернули. Когда обратились в милицию, там развели руками.

Интересно, что по инициативе самих участников рынка недвижимости вводится добровольное страхование профессиональной ответственности риэлтеров. Так что если вы обратитесь в застрахованную фирму, и случится непредвиденное, ваши расходы компенсируют. Но для Ярославля это завтрашний день. Сейчас риэлтерские ассоциации только анализируют рынок, составляя черный список фирм, с которыми принципиально нельзя иметь дело. В перспективе - создание справочной службы, работники которой по телефону смогли бы просветить ярославцев о неуклонно растущих ценах на жилье.