Влияние «дачной амнистии» на рынок загородной недвижимости

Кто заинтересован в «дачной амнистии»?

У большинства граждан РФ, получивших безвозмездно от государства земельные участки для ведения садоводства, огородничества и дачного хозяйства и построивших на них дачные домики, отсутствуют документы, подтверждающие права на эти объекты. Многие жители сельских поселений, постоянно проживающие в жилых домах, построенных во времена существования СССР, также не имеют вообще никаких документов, подтверждающих их права на недвижимое имущество. Такое положение привело к тому, что не оформленные объекты недвижимого имущества фактически являются незаконными постройками, не могут быть вовлечены в гражданско-правовой оборот и не облагаются налогом. С одной стороны страдают граждане, т.к. не могут совершать никаких сделок с такой недвижимостью, с другой стороны бюджет муниципального образования не дополучает доход, формируемый за счет земельного налога и налога на имущество с физических лиц.

Поэтому актуальность принятия закона о дачной амнистии не вызывает сомнений.

Зачем была нужна «дачная амнистия»?

Федеральный закон «о дачной амнистии» упрощает порядок процедуры оформления прав на земельные участки и на определенные виды объектов недвижимого имущества, находящегося на этих участках. Законом были внесены изменения в Налоговый кодекс РФ. Статья 333.33 была дополнена пунктом 20.2, в соответствии с которым с 01 января 2007 года за государственную регистрацию права собственности физического лица на земельный участок, предназначенный для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, взимается государственная пошлина в размере 100 рублей. Таким образом, государственная пошлина за государственную регистрацию прав на указанные выше объекты была снижена практически в 5раз.

Поэтому вопрос о заинтересованности сторон в реализации новых положений федерального закона – двоякий.

С одной стороны, заинтересованность граждан, заключается, прежде всего, в решении многих проблем, которые до принятия Закона препятствовали оформлению в собственность земельных участков и возведенных на них объектов недвижимости. Кроме того, оформление в предусмотренном действующим законодательством порядке прав граждан на земельные участки, придает им уверенность в своих полномочиях и правомочиях в отношении принадлежащего им имущества; позволяет законно передавать это имущество по наследству; дает четкие правила разрешения споров с этим имуществом; предоставляет возможность совершения любых законных сделок с этими объектами недвижимости, в том числе и дает возможность получать в банках кредиты под залог земельных участков.

С другой стороны, заинтересованность органов государственной власти и местного самоуправления напрямую связана с оформлением гражданами своих прав на принадлежащие им земельные участки и возведенные на них объекты недвижимости. Именно после государственной регистрации прав на такие объекты, сведения подаются в налоговую инспекцию, которая взимает налог на имущество и земельный налог. За счет сбора земельного налога и налога на имущество пополняются местные бюджеты. До государственной регистрации права на недвижимое имущество налог взимался не всегда, т.к. налоговые органы не владеют полной информацией об этом имуществе и его собственниках. Кроме того, государство заинтересовано в законном обороте объектов недвижимости, в получении налогов от граждан на доходы с проданного имущества, пошлин за совершение регистрационных и нотариальных действий. До момента принятия закона «о дачной амнистии» рынок объектов недвижимости, права на которые не были оформлены, был преимущественно теневым. При обороте таких объектов государство теряло в связи с не поступлением налоговых платежей значительную часть своего дохода.

Проблемы «дачной амнистии»?

Упрощенный порядок оформления в собственность дачно-огородной недвижимости граждан забуксовал с самого начала вступления Федерального закона в силу.

Проблем с практической реализацией \"дачной амнистии\" множество. Основные проблемы, с которыми столкнулись будущие собственники:

• недостаточная информированность населения;
• недостаточная достоверность информации о «дачной амнистии»;
• высокая плата за межевание участка, за составление кадастрового плана и прочие услуги землеустроителей;
• монополия организаций, занимающихся землеустройством, что дает им возможность самим устанавливать цены за свои услуги;
• длительное оформление документов на права собственности;
• вопрос организации работы по легализации прав граждан с участием органов местного самоуправления;
• постоянные очереди в инстанциях;
• увеличение сроков рассмотрения документов.

Справедливости ради нужно отметить, что несмотря на проблемы, закон о «дачной амнистии» действительно упростил и облегчил порядок оформления прав собственности. Например, единственным документом для регистрации прав собственности на индивидуальный жилой дом (включая пристройки, перепланировки и т.п., что ранее считалось незаконным) стал технический паспорт БТИ. Для составления техпаспорта никаких бумаг типа разрешения на строительство дома, акта ввода в эксплуатацию и т.п. не требуется. Еще проще регистрируются дачные дома и другие индивидуальные постройки, на которые по Градостроительному кодексу не требуется разрешения на строительство. Однако, в большинстве случаев, не считая индивидуальных жилых домов, регистрировать недвижимость на незарегистрированных по новым правилам (с кадастровыми номерами после февраля 2002 г.) земельных участках, хотя и можно, но не имеет смысла.

Какие изменения произошли на земельном рынке Подмосковья?

По ожиданиям большинства экспертов рынка загородной недвижимости, после вступления закона о \"дачной амнистии\" в силу, на рынке в свободном обороте окажутся миллионы наделов земли, ведь граждане получат в распоряжение полноценный актив, который можно покупать, продавать, использовать в качестве залога. Но, по прошествии практически двух лет со дня вступления в действие закона, существенных изменений не произошло.

По данным информационно – аналитического портала «Езем», по-прежнему лидирующие позиции по предложению земельных участков под дачное строительство занимают Симферопольское, Новорижское, Дмитровское и Калужское шоссе. Средняя стоимость участков по этим направлениям варьируется от 13 000$/сотка до 35 000$/сотка. На втором месте по объему предложений находятся Каширское, Минское, Ярославское шоссе. Стоимость участков по этим направлениям варьируется от 5 000$/сотка до 17 000$/сотка (рис.1).

МОСКОВСКИЙ РЕГИОН. ОБЪЕМ ПРЕДЛОЖЕНИЯ И СРЕДНЕВЗВЕШАННАЯ ЦЕНА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ПОД ДАЧНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО ПО НАПРАВЛЕНИЯМ (удаленность от МКАД до 60км)

Лидером по предложениям земельных участков на сегодняшний день являются земли с разрешенным видом использования под индивидуальное жилищное строительство и участки под дачное строительство. В сравнении с апрелем 2008 года заметно увеличился объем предложений по земельным участкам для ведения садоводства и огородничества и для ведения личного подсобного хозяйства. На сегодняшний день, объем предложений по этим участкам составляет 6% и 5% соответственно от общего объема предложений. (Рис.2)

МОСКОВСКИЙ РЕГИОН. ОБЪЕМ ПРЕДЛОЖЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ПО ЦЕЛЕВОМУ НАЗНАЧЕНИЮ

В связи с дефицитом свободных земель в ближайшем Подмосковье, спрос граждан на земельные участки под дачное строительство переориентирован на дальние дачи. Многие люди могут позволить себе дачу за 60-120 км от МКАД. Тому подтверждением является проведенный информационно-аналитическим центром Компании «Езем» маркетинговый анализ. График распределения спроса на земельные участки для дачного строительства в зависимости от удаленности от МКАД представлен на рис.3.

По сравнению с 2007г., когда основной спрос на дачные участки был сконцентрирован в пределах 20 – 55км от МКАД, то на сегодняшний день границы начинают расширяться. Все дальше от МКАД стремятся приобрести земельные участки не только обычные покупатели, но и девелоперы стремительно осваивают территории «дальних дач».

Земля в 80-150 км от МКАД стоит гораздо дешевле участков ближнего Подмосковья, ландшафты гораздо живописнее, да и вкусы покупателей изменились. Если год назад решающим фактором для покупателя земельного участка была близость к Москве, то теперь многие предпочитают проехать лишние 40 км ради хорошей экологии (Рис.3).

МОСКОВСКИЙ РЕГИОН. ОБЪЕМ СПРОСА НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ ПОД ДАЧУ В ЗАВИСИМОСТИ ОТ УДАЛЕННОСТИ ОТ МКАД

Спрос на земельные участки под дачное строительство постепенно смещается в сторону участков с большей площадью. Привычные \"шесть соток\" давно перестали быть основным целевым сегментом этого рынка, хотя и занимают значительную долю в структуре спроса на загородную недвижимость Московской области. Размер участка, интересного потребителю, год от года увеличивается, несмотря на рост цен. Если в 2007г. покупателей интересовали земельные участки площадью 10 – 20 соток, то на сегодняшний день покупательский спрос ориентирован на участки от 20 и более соток.

МОСКОВСКИЙ РЕГИОН. ОБЪЕМ СПРОСА НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ В ЗАВИСИМОСТИ ОТ ПЛОЩАДИ

(удаленность от МКАД от 60км до 120км)