Три точки зрения на «квартирный» вопрос

По данным «Росстата», почти 70 процентов россиян нуждаются в улучшении жилищных условий. Кроме того, площадь ветхого жилья в России составляет порядка 90 миллионов квадратных метров, а это примерно - 3,5% от всего жилого фонда страны. Объемы сдаваемого строительными компаниями жилья увеличиваются, цены неумолимо растут, однако спрос и предложение до сих пор остаются несбалансированными. Федеральным правительством запланировано, что к 2010 году ипотека станет для россиян основным способом решения \"квартирного вопроса\", а количество выдаваемых ипотечных кредитов превысит 1 миллион в год, что почти в три раза больше, чем сейчас.

Что нам стоит дом построить

«И жилье, и ипотечные кредиты сегодня стали доступны, но это не значит, что они стали дешевыми и массовыми, - комментирует Константин Фрейман, ведущий специалист по недвижимости СК «Магистр». Несмотря на последние изменения ипотечной политики, процентная ставка еще достаточно высока. А значит, ипотека в целом не захватила те слои населения, которые действительно нуждались и нуждаются в жилье». Действительно, если раньше средний класс мог без проблем улучшить свои жилищные условия за счет тех предприятий, где работал, сейчас налицо его зависимость от высокой заработной платы. Чтобы кредиты на жилье могли брать работники бюджетных организаций, со стороны властей необходимо ввести механизм компенсации части процентной ставки по кредитам, - считает Константин Фрейман.

Кроме того, по единому мнению строителей, еще одним препятствием развития полноценного конкурентного рынка ипотеки в России можно по праву считать проблему нехватки предложений. Общепризнан сегодня факт - темпы жилищного строительства не успевают за спросом. Это значит, снижение процентной ставки по ипотечному кредиту привлечет достаточно большое количество желающих воспользоваться кредитом (это касается и снижения первоначального взноса по ипотеке), и, как следствие, это спровоцирует интенсивный рост цен на жилье.

Ипотека пропагандируется как единственный доступный способ приобретения жилья. По сути, она таковой и является. Но ипотека по-прежнему с трудом приживается на рынке новостроек. Конечно, многие предпочли бы приобрести квартиры в новостройках, но сложность в оформлении кредита и поиске поручителя одна из основных проблем, которых покупателю хотелось бы избежать.

Кроме того, достаточно суровы требования к строителям относительно сроков сдачи жилого объекта. Полный пакет всей разрешительной документации появляется примерно на середине строительства. Да и многие банки не хотят связываться с незавершенным строительством.

Заблуждением считается мнение, что квартиры в новостройках не достаются ипотеке, якобы дольщики раскупают их еще на начальном этапе строительства. «На самом деле, - убежден Константин Фрейман, СК «Магистр». Новостройки потребителям интересны в той же степени, что и застройщикам. Ведь строителям по большому счету неважно, откуда получать инвестиции на возведение жилого объекта. Сегодня вполне очевидно, что темпы развития ипотеки должны совпадать с темпами строительства жилья, чтобы не возникал дисбаланс спроса и предложения и, как следствие, необоснованный рост цен».

Медленно, но верно

\"Ипотека - рыночный инструмент кредитования, созданный специально для приобретения жилья, рассказывает Татьяна Васик, заместитель председателя правления ОАО «Челябинвестбанк». - Это кредит, и выдается он тем, кто в состоянии его погасить в отведенный период времени. Соответственно, решающим фактором в данном вопросе является платежеспособность клиента, а не его тяжелые жилищные условия и острая необходимость их улучшить\".

Ипотечные кредиты по Федеральной программе ипотечного жилищного кредитования Челябинвестбанк, как и ряд других челябинских банков, аккредитованных в Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию, начал выдавать с 2003 года. За два года произошли позитивные изменения в законодательстве: снизилась процентная ставка по ипотечным кредитам с 18 до 14 процентов, увеличился срок кредитования до 26,5 лет. Кроме этого, уменьшился список требуемых документов, а некоторые процедуры по проверке и оформлению документов теперь взяли на себя риэлтеры, аккредитованные в АИЖК.

Несмотря на то, что ипотечные кредиты, как и любые другие кредиты, выдают банки во многих средних и крупных агентствах недвижимости есть целые отделы, занимающиеся ипотекой. Пусть этот механизм вызывает сегодня массу споров и дискуссий, однако это вполне сформировавшийся и действующий механизм. Другой вопрос результаты работы этого механизма пока не очень видны и понятны потребителям.

Помимо процентной ставки по кредиту, заемщик обязательно столкнется с, так называемыми, дополнительными платежами. Это необходимо учитывать - данные расходы неизбежны. К дополнительным платежам можно отнести расходы на обязательное в этом случае страхование здоровья покупателя и строящегося объекта (примерно один процент от стоимости квартиры), услуги риэлтерской компании по вопросам подбора варианта квартиры, по сопровождению сделки и оформлению документов. В некоторых случаях к ним добавляется оценка квартиры (от 1,5 до 3 тысяч, в зависимости от квартиры).

Что же касается страхования кредита, если вдруг наступит страховой случай, то не стоит уповать на то, что все риски застрахованы. Действительно, при оформлении ипотечного кредита банки требуют страхования возможных рисков, а именно - утраты вами трудоспособности, страхование риска нанесения ущерба квартире и страхование права собственности. И, несмотря на то, что все расходы по страхованию несет заемщик, при наступлении страхового случая все выплаты, за редким исключением, будут производиться в пользу банка. Конечно, заемщик может застраховать и свои риски, но за дополнительную плату, и, по сути, данное страхование уже не будет иметь никакого отношения к самому кредиту.

Штрихи к портрету

Портрет среднего заемщика по ипотечному кредиту нарисовать достаточно сложно и, скорее всего, он не будет отличаться четкостью линий. Очень сложно выделить какую-то категорию ни по возрасту, ни по социальному уровню. Возраст клиентов агентств недвижимости колеблется от 25 до 50 лет. Это и молодые специалисты, и серьезные бизнесмены, которые, к примеру, просто не хотят изымать большие деньги из оборота своего бизнеса. Однако точно можно сказать это законопослушный и трудоспособный гражданин, с позитивным мышлением, ведь его цель стабильное будущее.

Конечно, каждый участник строительного рынка преследует свои цели строители ищут свою выгоду, покупатели жилья свою, банкам интересно третье. Однако если раньше эти три стороны были достаточно далеки друг от друга, теперь они медленно, но неумолимо сходятся. И сводит их ипотека. Она «заставляет» (в хорошем смысле слова) действовать сообща. А значит, можно надеяться на то, что в конце этого пути единения общность интересов всех участников рынка. А это внушает оптимизм.