Торговая недвижимость Магнитогорска

Рынок торговой недвижимости Магнитогорска на данный момент прошел путь от небольших магазинчиков на первых этажах жилых домов до многофункциональных комплексов с профессионально разработанной концепцией.

Магазины стали бить в цель

Началом роста стационарной торговой сети Магнитогорска можно считать 1995 год. Этот рост на первых порах происходил только за счет перевода жилых помещений в нежилые. К концу 2000 года количество магазинов увеличилось с 320 до 650, к концу же 2005 года магазинов было уже полторы тысячи. Как правило, новые магазины в Магнитогорске открываются на первых этажах жилых домов, там же обосновались и небольшие магазины с известными брендами такими как Adidas, Ecco. Эти магазины обладают современным дизайном, оснащены качественным торговым оборудованием и сервис у них на достаточно высоком уровне. Перенимая опыт таких небольших современных магазинов, магазины магнитогорских предпринимателей стали более четко формировать свою торговую политику и ориентироваться на целевую группу потребителей. На данный момент в Магнитогорске присутствует около 40 торговых операторов, в том числе и местных. Именно они формируют спрос на качественные площади в современных торговых комплексах.

Навстречу концептуальности

Как и на многих региональных рынках торговой недвижимости, которые только-только набирают обороты, в сегменте торговых комплексов Магнитогорска нет ни одного объекта с четкой концепцией. Из общего объема торговых площадей только 50 000 кв.м. можно отнести к качественным, да и то с определенными оговорками. Все крупные торговые комплексы Магнитогорска построены в исторически сложившихся торговых зонах города, на месте бывших вещевых или продовольственных рынков. Как правило, это центральные магистрали города с наибольшим потоком движения. Большинство магазинов сетевых операторов обосновались во встроенных помещениях на первых этажах домов или административных зданий на первых этажах.
«Многие московские и международные сети в последние время все чаще изъявляют желание выходить в регионы, - говорит директор по консалтингу компании Becar. Property Management Олег Спивак. – Именно такие компании и создают спрос на качественные площади, поскольку они уже привыкли к высокому уровню сервиса».
До недавнего времени о концепции объекта никто не заботился. Поэтому, даже в новых торговых центрах в регионах порой наблюдается ситуация, когда площади превращаются в неорганизованную ярмарку с большим количеством мелких арендаторов, торгующих похожим товаром.
Первым концептуальным проектом на рынке Магнитогорска станет многофункциональный комплекс «Альфа Центр». Это реконструированный комплекс общей площадью около 12 000 кв.м. Согласно разработанной концепции предполагается увеличить присутствие якорных арендаторов и тем самым усилить притяжение центра, заинтересовать покупателей из различных районов города.
«Исходя из опыта торговых центров Москвы и Петербурга, такими «магнитами» для торгового центра могут стать продовольственный супермаркет, оператор мужской и женской одежды, а также современный мультиплекс – кинотеатр с большим количеством зрительных залов, добавляет Олег Спивак.
Такой современный подход к концепции многофункционального комплекса позволит сделать каждую зону торгового центра притягательной для покупателей. Грамотная концепция объекта позволяет создать такую среду, в которой каждая функция, торговая, офисная и развлекательная, извлекает и приносит пользу, привлекает покупателей. Все эти преимущества позволят «Альфа Центру» стать единственным в своем роде в городе.
Среди строящихся объектов также можно отметить сеть микрорайонных комплексов «Семья» около 15 объектов приблизительно по 2000 кв.м. каждый. Компания «Фаэтон» ведет строительство двух трехэтажных торговых комплексов, предполагается, что они будут аналогичны своим предшественникам. В них расположатся местные супермаркеты «Ассорти» а также крупные и мелкие арендаторы.

«Встройка» еще в цене

Несмотря на постепенный переход на качественные торговые площади в торговых центрах, большая часть помещений 70-80% приходятся на встроено-пристроенные. Крупные встроенные помещения – редкость и встречаются они далеко не в каждом районе. Арендные ставки на «встройку» колеблются от 300 до 1500 рублей за кв.м. в месяц в зависимости от района и арендуемой площади. В целом же, рынок аренды развит довольно слабо, здесь участвуют, в основном, помещения мелкой нарезки в уже существующих торговых комплексах. Рынок продажи предоставляет покупателю более широкий выбор по метражу, местоположению и стоимости. По данным экспертов компании Becar, стоимость встроенного помещения площадью 150 кв.м. может стоить порядка 10 млн. рублей. Соответственно, и окупаемость подобного помещения составит 3-4 года.

Конкуренция диктует свои условия

Большинство торговых комплексов в Магнитогорске заполнены на 70-100%. Низким уровнем заполняемости могут «похвастаться» только торговые комплексы, не соответствующие требованиям арендаторов. Специфика рынка Магнитогорска заключается в том, что арендаторы, в большинстве, - это местные компании, конкуренция между которыми достаточно жесткая. Доходы их постепенно падают, и они покидают арендованные площади. Среди других причин низкой заполняемости могут быть неудачное расположение или неправильное внутреннее зонирование.

«Немалое влияние на арендные ставки оказывает и развитие городских районов, - замечает Олег Спивак. – Самый высокий уровень стоимости аренды или продажи помещений наблюдается в районе, где ведется строительство коттеджного района».

По мнению экспертов и участников рынка, некоторый ажиотаж на рынке аренды и продажи торговых помещений создают владельцы игровых павильонов, которые зачастую скупают любые пригодные для этого бизнеса участки и помещения.

Догнать и перегнать

На сегодняшний день общий объем предложения торговых площадей в Магнитогорске составляет около 100 000 кв.м. Необходимо заметить, что эти данные включают в себя и заново отстроенные и реконструированные торговые центры. Данная цифра может показаться значительной для города с такой численностью населения, но оценивая уровень развития магнитогорского рынка, надо учесть, критерии качества очень различны от региона к региону.
Город, наиболее близкий по принципу развития рынка к Магнитогорску – Челябинск.
Рынок качественных торговых центров Челябинска начал свое развитие в 2003 году и к настоящему моменту в городе ведется активное строительство торговых центров совокупная площадь которых около 50 000 кв.м. Разработкой концепций для торговых центров в Челябинске уже занимаются профессиональные консультанты. Крупные сетевые операторы, видя наличие концепции и четкие бизнес-планы объектов активно приходят на рынок Челябинска и работают в своих нормальных форматах. Можно с большой долей вероятности прогнозировать такой же рост и на рынке Магнитогорска при переходе его в новое качество и новые форматы. На практике существует множество примеров, когда создание всего одного качественного и концептуального объекта служило импульсом к развитию всего рынка. Таким объектом в Магнитогорске вполне может стать «Альфа Центр».