Торговая недвижимость: итоги 2004 и прогноз на 2005 год

15 мая 2006

1. Торговые центры. Спрос и предложение

Можно говорить о том, что рынок торговых помещений в 2004 г. развивался достаточно динамично, о чем свидетельствует сохранение темпов прироста как количества торговых центров, так и общей их площади. Этот факт свидетельствует по-прежнему о высокой привлекательности инвестиций в девелопмент торговых объектов.

График демонстрирует динамику прироста площадей в торговых центрах в период с 1998 по 2004 г., а также прогноз на 2005 г. Спад строительства в 1999 г. является следствием кризиса 1998 г. Весь последующий период характеризуется интенсивным ростом, причем пик 2002 г. обусловлен выходом на рынок нескольких крупных объектов, среди которых - торговые центры «МЕГА-1» и «Атриум». В 2005 г. мы ожидаем довольно значительный прирост площадей торговых центров. По нашим данным, он составит около 800 тыс. кв. м (или около 450 тыс. кв. м арендопригодных площадей (GLA)).
Прирост торговых площадей в 2004 г. был довольно значительным по сравнению с предыдущим годом, к концу года общая площадь функционирующих торговых центров приблизилась к отметке 2,5 млн кв. м.
В 2004 г. в Москве было открыто 11 крупных торговых центров.

Основное влияние на структуру распределения площадей в универсальных торговых центрах по профилям оказывают ограничения, накладываемые требованиями концепции. Кроме того, существенное влияние оказывает спрос со стороны потенциальных арендаторов.
Анализ количественной структуры заявок, поступающих от потенциальных арендаторов, показывает, что по-прежнему преобладает спрос на помещения под магазины для торговли одеждой.
Следует отметить, что на три наиболее востребованных профиля (одежда, общепит, а также красота и здоровье) приходится около половины всех заявок.

2. Торговые центры. Ставки аренды

В целом по рынку заметного колебания ставок аренды на помещения в торговых центрах не произошло, однако для отдельных профилей торговли можно отметить следующие тенденции. В первом полугодии 2004 г. наметилась стабилизация спроса и ставок аренды на помещения кинотеатров, которая наступила после бума открытия мультиплексов. Однако уже к концу года ставки вновь стали расти благодаря выходу на рынок новых операторов в данной индустрии и возникшей в связи с этим конкуренции между ними. Ставки аренды для предприятий общественного питания в некоторых случаях демонстрируют рост на фоне плотной конкуренции в этом сегменте. В подарочно-сувенирном секторе наблюдается падение ставок, что связано с сокращением спроса со стороны операторов данного профиля на помещения в торговых центрах, рассчитанных на средний класс.
Для универсального торгового центра, не испытывающего острого конкурентного влияния, ставки аренды по профилям для секций наиболее распространенных размеров могут колебаться в следующих пределах.

3. Отдельно стоящие магазины. Спрос и предложение

В 2004 г. наблюдался заметный рост общего предложения. Этот рост происходил не только в спальных районах за счет помещений в первых этажах жилых новостроек и перепрофилирования первоначально жилых помещений в торговые, но и в основных торговых коридорах города (40 центральных улиц). В последних произошло существенное повышение эффективности использования площадей (переоборудование подвалов, сооружение антресолей, освоение вторых этажей) и вовлечение в активный оборот еще не освоенных неторговых помещений административных и других зданий. Как и прошлые годы, новое строительство практически отсутствует. Очевидно скорое исчерпание возможностей подобного прироста предложения, единичные случаи нового строительства не будут оказывать заметного влияния на ситуацию на рынке.
Кроме охарактеризованного выше влияния благоприятного макроэкономического окружения состояние и динамика спроса формировалась под влиянием следующих факторов:

динамичное расширение сетевых розничных операторов (продовольственные сети, аптеки,банковский ритейл, кофейни и др.);
дальнейшее развитие брендовой и бутиковой торговли (значимо для основных торговых коридоров);
значительное увеличение количества предприятий общественного питания (рестораны,кафе, кофейни и пр.);
рост конкурентного влияния со стороны профессиональных торговых центров (существенно для помещений не из основных торговых коридоров, особенно в периферийных районах города);
расширение практики, при которой помещение используется не только как база для получения дохода и достижения приемлемого уровня доходности инвестиций, но как «витрина» и реклама бизнеса, бренда (только для лучших торговых коридоров (ул. Тверская, Новый Арбат));
- готовность арендаторов к существенным капитальным вложениям в обустройство помещений -ориентация на долгосрочную аренду помещений с перспективой их выкупа.

В целом спрос на помещения на основных торговых улицах в 2004 г. находился на высоком уровне, о чем свидетельствует низкий процент вакантных площадей - от 0% до 5% по основным торговым коридорам в разные периоды.

4. Отдельно стоящие магазины. Ставки аренды и цены продажи

При формировании ставок аренды и цен продажи первоочередную роль играют местоположение и физические характеристики помещений (доля полезных площадей, высота потолка и пр.), т. е. качественные параметры. Вместе с тем количество сопоставимых сделок аренды, и особенно продаж, мало для корректного описания динамики ставок и цен.

Показатели, приведенные на графике, носят индикативный характер и отражают наиболее высокие ставки аренды и цены продажи по сделкам с помещениями в некоторых основных торговых коридорах города, имевшим место в 2004 г.
Отметим, что значительное ослабление покупательной способности доллара США (более 30% за последние два года) - валюты, в которой преимущественно номинированы ставки и цены, стимулировало рост этих показателей. В целом, по нашим оценкам, за прошедший год рост ставок аренды был заметным и составил до 10% по основным торговым коридорам города.
На рынке продаж можно выделить два сегмента: продажа помещений конечным пользователям и продажа для последующей сдачи в аренду. Выделение этих сегментов обусловлено существенным отличием уровней ставки капитализации по типичным для них сделкам: 10-12% (основные торговые коридоры) - для первого и от 15% - для второго сегмента.

5. Появление новых форматов

1 октября в столице на 1-ой Тверской-Ямской ул., д. 7, открылся первый в России гастрономический бутик Fauchon.
На российском рынке одежды появился новый игрок. Немецко-бельгийская компания С&А, специализирующаяся на продаже одежды для среднего класса, арендовала помещение в торговом комплексе «МЕГА-П» в подмосковных Химках.
Кроме того, в торговом комплексе «МЕГА-2» открылся первый в России универмаг Воуner, принадлежащий крупнейшей в Турции компании на рынке розничной торговли непродовольственными товарами Воуner.
В Москве вновь открываются универмаги British House. В текущем году были открыты универмаги в торговых центрах «МЕГА-1», «МЕГА-И» и «Дворянский Дом».
Второй по величине германский ритейлор Rewe выходит на российский рынок с форматом продуктовых супермаркетов Billa.

6. Прогноз на 2005 г. Торговые центры

Ожидается появление значимых сделок на рынке инвестиционных продаж торговых центров.
Увеличится доля проектов, которые строятся за счет заемных средств.
Увеличится количество проектов, которые строятся с привлечением международных архитектурных компаний.
Будут разрабатываться проекты строительства суперрегиональных торговых центров на МКАД (подобных комплексам «МЕГА 1» и «МЕГА-2»).
Ожидается выход на рынок новых международных марок.
С увеличением объемов строительства профессиональных торговых объектов более отчетливо будет виден контраст между успешными торговыми центрами и проектами с неудачной концепцией, что приведет к ухудшению позиций последних.
Ожидается появление значимых проектов на рынке торговой недвижимости крупных региональных городов. Темпы прироста торговых площадей в торговых центрах регионов будут выше, чем в Москве.
Ожидается усиление конкуренции между ритейлерами, в частности, между операторами супермаркетов, электроники, кинотеатров, аксессуаров для мобильной связи, общественного питания (фуд-корт).

7. Прогноз на 2005 г. Отдельно стоящие магазины

Стабилизация объемов предложения в основных торговых коридорах.
Высокий уровень ротации арендаторов для помещений с наиболее высокими ставками аренды.
Возможно возникновение зон сосредоточения объектов бутиковой торговли.
Рост числа продаж конечным пользователям.
Дальнейший рост спроса со стороны сетевых операторов и операторов брендовой торговли.
Ставки аренды будут формироваться под влиянием таких факторов, как сохранение тенденции к снижению покупательной способности доллара, а также расширение объема площадей в формате торговых центров.