Тенденции развития рынка загородной недвижимости
Cегодня емкость рынка загородной недвижимости (РЗН) по приблизительным оценкам составляет 6 млрд. долларов США. Для сравнения, в 1993 году, когда была создана юридическая база для покупки и продажи объектов, и в предкризисном 1997-ом, когда после некоторого спада рынок начал подниматься, этот показатель равнялся соответственно 1 и 2 млрд. долларов. В будущем эксперты прогнозируют стабильный рост. Cегодня наиболее целесообразно сегментировать рынок по ценовому показателю, так как он уже сформирован, но при этом отсутствует четкое территориальное зонирование, и цена отражает наибольшее количество потребительских характеристик объектов.
По данным исследований, отношение покупателей к показателю цена-качество-сервис практически одинаково в каждой ценовой группе, и они выдвигают сходные критерии оценки объектов.
Бизнес-класс является сегментом наиболее объемных инвестиций. Спрос на него значительно превышает предложение, несмотря на рост последнего. Клиенты готовы покупать объект на стадии строительства, правда, обязательно заручившись гарантиями, что оно будет завершено в фиксированный срок. Активность в этом сегменте будет динамично повышаться.
Интерес вызывают и элитные объекты. Предложений здесь на сегодня достаточно, однако, в основном, это коттеджи на стадии строительства. Тогда как потребители, ориентированные на данный сектор, предпочитают приобретать уже готовый объект (в том числе под чистовую отделку).
Несколько меньшее внимание со стороны инвесторов сегодня уделяется эконом-классу. При высоком спросе на этот сегмент достаточного количества предложений на рынке нет. Таким образом, большинство людей со средними доходами, желающих приобрести недвижимость за городом, оказываются в невыгодном положении. Искать варианты самостоятельно здесь крайне затруднительно, так как только на просмотры объектов потребуется около года, ведь большинство людей могут использовать для этого только свои выходные. С развитием рынка ситуация должна измениться. Нишу эконом-класса займут инвесторы, которые будут пытаться приумножить вложенные средства за счет количества продаваемых объектов, а это значит, что они будут, скорее всего, строить большие коттеджные комплексы со средними качественными характеристиками.
Рынок загородной недвижимости подразделяется и в другой плоскости. Если раньше он рассматривался в основном как рынок конечных потребителей, то теперь на него вышли компании, которые занимаются реализацией больших участков земли. Лучшим и наименее рискованным вариантом вложения денег является приобретение объектов на Рублево-Успенском направлении. Недвижимость на \"Новой Риге\" несколько переоценена в связи с тем, что многие девелоперские компании, имеющие здесь свои объекты, работают на повышение цен. Перспективным можно назвать Калужское направление, где ожидаются наиболее высокие темпы роста цен, а также земельные участки, находящиеся недалеко от \"большой воды\" и леса.
Между тем за последнее время на РЗН произошли также структурные изменения. Так, в настоящее время емкость вторичного рынка загородной недвижимости (3,5 млрд. долларов США) превышает емкость первичного (2,5 млрд. долларов США), однако сейчас наблюдается явная тенденция увеличения количества желающих приобрести объекты именно на первичном рынке. И спрос постепенно повышается и в этом секторе.
Если говорить о предпочтениях потенциальных покупателей в зависимости от удаленности от МКАД, то наиболее востребованными являются объекты, расположенные на расстоянии до 30 км. В общей сложности на них приходится до 98% спроса. Причем объекты, удаленные от столицы в пределах 15–30 км, пользуются большей популярностью, чем те, что находятся совсем рядом с Москвой (до 15 км). Менее востребованной по-прежнему остается загородная недвижимость в диапазоне 30–50 км (1,9% в спросе), а на удалении более 50 км от МКАД коттеджи практически не востребованы (доля в спросе близка к нулю).
Преобразилась структура спроса и в зависимости от популярности транспортных магистралей. Бесспорным лидером стало Новорижское шоссе (средневзвешенная оценка доли спроса на коттеджи – 36,4%), оставив позади былого фаворита – Рублево-Успенское шоссе (14,7%). Третье место уверенно заняло Калужское шоссе (11,8%), а доля в спросе Минского почти не изменилась. Заметно сдало свои позиции Ярославское шоссе, что в первую очередь связано с его загруженностью. Несколько возросла популярность Киевского, Дмитровского, Пятницкого, Симферопольского и Волоколамского направлений.
Повысились требования покупателей к качеству загородного жилья. Сегодня люди подбирают варианты, имея ясное представление о том, какая сегодня мода, какие современные архитектурно-планировочные разработки и технологии существуют, какая должна быть инфраструктура. Клиенты даже стали интересоваться авторством проектов, предпочитая известных архитекторов. Выросла доля желающих приобрести коттедж на берегу водоема и на краю леса.
Изменения произошли и в плане предпочтений покупателей относительно готовности коттеджей. Стало больше желающих приобрести земельный участок и строить дом по индивидуальному проекту.
Если говорить о динамике цен на рынке, то за 2003 год загородные дома выросли в цене на 18%, а земля на 35% Это обусловлено тем, что предложение значительно отстает от растущего спроса, выросла себестоимость строительства, изменяется курс валют. При этом макроэкономическая ситуация в стране стабильная, доходы населения в целом выросли. Важными факторами являются также удорожание недвижимости в Москве и вовлечение в оборот земель сельскохозяйственного назначения в Подмосковье.
По прогнозам аналитиков, рост стоимости коттеджей и земли в Подмосковье сохранится. На рынке конечного потребителя основной рост будет наблюдаться в сегментах \"бизнес-класс\" и \"эксклюзив\". А наиболее предпочтительными для вложений останутся объекты на престижных направлениях, а также на участках, расположенных недалеко от лесных массивов и \"большой воды\".
