Рынок жилья Ульяновска в I квартале 2005г
Вторичный рынок
За первый квартал 2005 года цены на типовое жилье в Ульяновске (квартиры 75-й, 90-й, аналогичных им серий и \"хрущевки\") выросли в среднем на 8,3%. В прошлом году за соответствующий период прирост цен составил около 3,4%.
Рост цен по районам города не был равномерным. С января по март в Северной части Ленинского района, Киндяковке, Нижней и Верхней Террасах такой тип жилья, как \"хрущевки\", вырос в цене в большей степени, чем квартиры новых серий. В Правобережье наибольший рост цен на квартиры новых серий наблюдался в Дальнем Засвияжье. В Заволжье максимальный прирост отмечался на Нижней Террасе, что, однако, не изменило ее статуса самого дешевого ценового района города.
В марте средняя по городу цена предложения 1 кв. м общей площади квартир повысилась с 11,6 тыс. руб. до 11,8 тыс. руб., или на 1,7%. Анализируемые показатели свидетельствуют о сохранении тенденции роста цен, однако темпы роста продолжают снижаться. Чем это объясняется?
В последнее время, с развитием новых систем кредитования и форм приобретения жилья в рассрочку спрос на рынке недвижимости постоянно растет, что поддерживает рост цен. Люди, не имевшие ранее никаких шансов приобрести собственное жилье, сейчас имеют реальные возможности для этого. Но даже с использованием новых возможностей платежеспособность основной части горожан резко ограничена и ориентирована на более низкий уровень цен. В результате темп роста цен сдерживается темпами роста доходов граждан (по статистическим данным, денежные доходы на душу населения по Ульяновской области в июне 2004 года составили 3 267,3 рублей).
Зимние месяцы первого квартала отличались умеренной деловой активностью. В марте активность на рынке стала заметно расти, что отразилось на объеме совершаемых операций с жильем. По данным ЗАО \"Центр недвижимости\", в первый весенний месяц количество совершаемых сделок с квартирами увеличилось вдвое по сравнению с февралем и в полтора раза по отношению к январю этого года.
Сезонное повышение активности на рынке ускорило его обновление (то есть процесс выбытия с рынка и поступления на рынок новых объектов). По данным объединенной городской риэлтерской базы данных, в марте по отношению к февралю среднее время экспозиции квартир сократилось с 153 дней до 107 дней, или на 30%. С января по март этого года предложение объектов на рынке постепенно росло. За первый квартал в объединенной городской риэлтерской базе данных объем предложения квартир стандартных типовых планировок (\"хрущевок\" и новых серий) увеличился на 5,5%. В марте относительно декабря прошлого года предложение квартирного рынка выросло примерно на 6,5%. Динамика изменения цены предложения 1 кв. м. с декабря 2004 года по февраль текущего года показана на графике.
Изменения в законодательстве
В марте - апреле поочередно вступили в силу ряд законодательных актов из принятого в 2004 году пакета законов, направленных на формирование рынка доступного жилья. Мнения многих специалистов этой области сводятся к тому, что с принятием данных законов жилье доступнее в ближайшее время не станет. А вот предпосылки для роста цен созданы. Дело в том, что определенные нормативные акты направлены на стимулирование платежеспособного спроса населения (новый Жилищный Кодекс, ФЗ \"Об ипотеке\" (залоге недвижимости)). Нововведения действительно могут способствовать увеличению спроса в результате расширения возможностей для приобретения жилья. Другие законодательные акты направлены на поддержание и развитие строительства для удовлетворения потребностей растущего спроса (ФЗ РФ \"Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости\"). Этот закон представляет собой нормативную базу для цивилизованного развития рынка недвижимости в будущем. Однако в настоящее время он больше препятствуют нормальному функционированию строительных организаций, чем способствуют их развитию, смещая объект внимания в сторону защиты интересов потребителей. В результате платежеспособный спрос может опередить рост предложения строящегося жилья, что само по себе ведет к росту цен. Это особенно актуально для регионов с низкими темпами ввода нового жилья, к которым относится, в частности, Ульяновская область.
Средняя цена 1 кв.м.м общей площади предлагаемых на продажу квартир на вторичном рынке в г. Ульяновске в марте 2005 г. (тыс. руб.) (с учетом расходов риэлторской фирмы по продаже)
По статистической информации ЗАО \"Центр недвижимости\", в первом квартале текущего года общая структура покупательского спроса не изменилась. На протяжении всего периода наиболее популярными с точки зрения приобретения были однокомнатные квартиры. На следующем месте по актуальности для потребителей стояли двухкомнатные квартиры. В меньшей степени спрашивались трехкомнатные квартиры. Маловосстребованными, по - прежнему, оставались четырехкомнатные квартиры.
Спрос внутри потребительских групп, образованных по квартирному признаку, несколько изменился. Удельный вес двух- и трехкомнатных квартир в общем объеме спрашиваемых квартир немного повысился. При этом доля однокомнатных и четырехкомнатных квартир в общем объеме покупательского спроса несколько снизилась.
В марте из поступивших в ЗАО \"Центр недвижимости\" заявок на покупку квартир было зарегистрировано и обработано более 100 вариантов. Результаты обработки данных приведены на диаграмме.
Приведенная диаграмма дает общее представление о распределении покупательского спроса в городе. Сегментация спроса позволяет судить не только о восстребованности того или иного типа квартир, она также дает возможность анализировать покупательские возможности горожан.
Структура предложения, полученная по информации городской риэлтерской базы данных, показана на диаграмме.
Из диаграммы следует, что в общем объеме рыночного предложения трехкомнатные квартиры занимали наибольший удельный вес - 31,7% всего предложения. Несколько меньше предлагалось на продажу в марте двухкомнатных и однокомнатных квартир. И совсем невелика была доля четырехкомнатных квартир в общем объеме предложения - всего 8%.
При существующем уровне покупательского спроса мы видим, что потребность в однокомнатных квартирах удовлетворяется только на 64%, спрос на двухкомнатные квартиры превышает их предложение на 11%. На фоне дефицита самых спрашиваемых объектов, проявляется избыток трех и четырехкомнатных квартир, потенциальная потребность в которых составляет соответственно 53% и 33% их предложения.
Первичный рынок
В первом квартале прирост цен на квартиры-новостройки составил в среднем 5,3%. За март цена предложения нового жилья повысилась в среднем на 0,8% и составила 11,9 тыс. руб. за 1 кв.м. Темпы роста цен на первичном рынке заметно отставали от вторичного рынка. Отмечается также устойчивая тенденция замедления темпов роста цен на строящееся жилье, начиная с декабря 2004 года.
Доля первичного рынка в общем объеме рыночного предложения на протяжении всего квартала находилась в пределах 8-9%. Объем предложения строящегося жилья в марте по отношению к февралю увеличился на 6%.
В течение первого квартала ценовой разрыв между рынками постепенно сокращался. Это стало следствием опережающего роста цен на вторичном рынке по отношению к первичному. Сокращение ценовой разницы между рынками говорит о смещении интересов потребителей к покупке готового жилья на вторичном рынке. Так, в январе среднерыночный показатель первичного рынка был выше соответствующего показателя вторичного на 0,3 тыс. руб. В марте ценовая разница между рынками сократилась до 0,1 тыс. руб. за 1 кв.м.
Динамика изменения цены предложения 1 кв. м на первичном рынке показана на графике.
