Рынок земельных участков г. Кишинева за 2005 год
Земельные участки под застройку жилой недвижимости
Ввиду небольшого предложения и высокого спроса цены на земельные участки в 2005 году стремительно росли. Сохраняется тенденция спроса на земельные участки с хорошим месторасположением, коммуникациями, правильными формами, как в городе, так и в пригороде. В зависимости от микрорайона города за 2005 год они выросли на 30-50% Цена одной сотки в районе парка Валя Морилор, ул. Няга и Белинского составляла $12-15 тыс. (в прошлом году - $10-12 тыс.);
Среди факторов, привлекающих внимание покупателей к земельным участкам в районе парка Валя Морилор, ул.Няги, ул. Белинского, ул. Чокырлия, можно выделить хорошую экологию района, удобные подъездные пути, а также наличие большого числа хороших застроек, что благоприятно сказывается на спросе.
В пгт. Кодру одна сотка земли продавалась за $4-6 тыс. (в прошлом году - $3-5 тыс.). Таким образом, темпы роста цен на земельные участки опередили рост цен на жилую недвижимость. Наибольшим спросом пользовались земельные участки под индиви¬дуальное жилищное строительство в микрорайоне Чокырлия, на улице Миорица, в районе Технического университета, в некоторых зонах Чекан. Практически все привлекательные участки в черте города уже проданы, на рынке много предложений земельных участков под индивидуальное жилищное строительство в пригородах: Дурлештах, Трушенах. Кодру. Цена за сотку в этих зонах составляет $3-6 тыс. долларов за сотку. Так как свободных земельных участков в городе практически не осталось, все более привлекательными становятся приобретение участков в ближайшем пригороде. Также наиболее востре¬бованными и перспективными, по мнению многих покупателей, становятся земельные участки сельскохозяйственного назначения, такие как, например массив Балканского шоссе (бывшее Полтавское шоссе) выше пгт. Думбрава. Приобретаются такие участки с перспективой перевода этих земель из сельскохозяйственного назначения в земли населенных пунктов, с последующим получением разрешения на строительство. Хотя данное мнение в конечном итоге может оказаться ошибочным и столь долгожданный перевод из одного статуса в другой возможно вообще не будет осуществлен. Цены на данные участки предлагаются к продаже на уровне 1000-1500 долларов за сотку.
Если небольшой участок 4-8 соток под индивидуальную застройку еще можно приобрести, то строительные компании испытывают огромный дефицит больших земельных участков пригодных под многоэтажное строительство, что серьезно сдерживает темпы роста строительной отрасли.
В 2006 году можно прогнозировать продолжение роста цен на земельные участки на уровне 30%, из-за отсутствия предложения. Принятие нового генерального плана города и начала выделения неосвоенных новых территорий местными органами власти может повлиять на ситуацию на рынке земельных участков под индивидуальное и много¬квар¬тирное жилищное строительство.
Средняя стоимость земельных участков под застройку объектов жилой недвижимости.
Земельные участки под застройку объектов коммерческой недвижимости
Поскольку в самом муниципии свободной земли осталось немного, а стоимость ее высока, соответственно интерес потенциальных покупателей переместился в зоны, находящиеся в пределах 15–30 км от границы муниципия. При широком выборе земельных участков, компании, сталкиваются с ее постоянным дефицитом, в силу индивидуальных требований к объекту (расположение, инфраструктура, коммуникации, соответствие статуса земли и др.).
Фактически ситуация такова: в пригородах муниципия (тот же п.г.т. Бэчой) ощущается дефицит участков, подходящих по статусу под складскую застройку. Рассматривать земли сельскохозяйственного назначения, как перспективу расширения площади застройки объектами достаточно сложно из-за длительной процедуры смены статуса земли. И это приводит к тому, что цены на земли с правовым статусом, необходимым для строительства, продолжают плавно повышаться. Бесспорно, покупка земель под застройку – удовольствие дорогостоящее и продолжительное. Но у компаний, нуждающихся в размещении своего бизнеса, другого выбора нет.
В среднем за прошедший год цены на приватизированные земельные участки под застройку объектов коммерческой недвижимости выросли на 15 %.
Средняя стоимость земельных участков под застройку объектов коммерческой недвижимости
Земельные участки сельскохозяйственного назначения
Особого ажиотажа по сравнению с 2004 г. по поводу продажи/приобретения земель сельскохозяйственного назначения, прилегающих к границам мун. Кишинев в течение 2005 г. не наблюдалось. Это объясняется отсутствием интереса инвесторов и крупных игроков рынка, из-за высокой трудоемкости смены статуса назначения земельного участка. Рост цен составил порядка 10 %, по сравнению с 2004 г. Исключением является сектор Ботаника, как месторасположение наиболее привлекательных участков, расположенных непосред¬ственно у трассы Кишинев - Бендеры, где спрос остается постоянно стабильным.
Средняя стоимость земельных участков сельскохозяйственного назначения прилегающих к черте мун.Кишинев
В целом по республике, на рынке земельных участков набирает процесс консолидации земель. И если стоимость 1 га по республике в размерах 1-3 га составляет 300-500 $ за га, то консолидированные земелные участи продаются не менее 1000 $ за 1 га. Основными покупателями являются успешные фермерские хозяйства, винодельческие компании и консервные заводы формирующие собственную сырьевую базу.
Дачные строения и участки
2005 год можно охарактеризовать, как год повышенного внимания на пригородные дачные строения и дачные участки. Продолжающийся в течение последних 3-4 лет высокий спрос на покупку земельных участков под застройку жилой недвижимости в черте города, спровоцировали к резкому повышению стоимости на дачные участки. Создавшаяся ситуация лишила возможности покупателей, ориентированных на приобретение жилья среднего уровня стоимости, приобрести желаемое в черте города. Практически полное отсутствие предложения на готовое жилье с земельным участком в ценовом диапазоне от $ 20 тыс. до $ 50 тыс. при наличии высокого спроса, заставило потенциальных покупателей расширить зону поиска и обратить внимание на близлежащие, граничащие с Кишиневом районы. К этому сегменту рынка недвижимости можно смело отнести все объекты недвижимости данного класса, расположенные в радиусе 10-20 км от города, как в самих населенных пунктах, так и в садово-огороднических товариществах (СОТ). Определяющую роль играет наличие необходимого минимума инфраструктуры и коммуникаций или вероятность их развития в ближайшей перспективе.
Потенциальных покупателей, проявляющих интерес к загородным домам, условно можно разделить на четыре группы;
лица, нуждающиеся в любом жилье, но не обладающие достаточными финансовыми средствами;
лица, позволяющие себе иметь второй дом в качестве сезонного жилья или для отдыха;
лица, предпочитающие собственный дом с земельным участком вместо жилья в многоэтажном здании, но не имеющие возможности приобрести его в черте города;
покупатели-инвесторы, вкладывающие деньги в недвижимость, с целью сохранения денег и возможных будующих дивидендов.
Потенциальные покупатели, относящиеся к первой группе, проявляют интерес к готовым строениям или требующим минимальных вложений для завершения. Следует подчеркнуть тот факт, что на сегодняшний день такие строения чаще всего продаются ниже их себестоимости, что является еще одним стимулом приобретения для лиц, ограниченных в средствах.
Требования покупателей-инвесторов к самим строениям не велики. В большей степени их интересует инфраструктура, коммуникации, перспектива их дальнейшего развития. Предпочтение отдается направлениям предполагаемого расширения города в соответствии с генпланом его развития.
Все вышеперечисленное обеспечило рост цен за 1 сотку в СОТ, расположенных вблизи Кишинева не менее, чем на 50 % за последний год, что превышает рост цен на квартиры в Кишиневе. Средняя стоимость дачных земельных участков составляет от 500 до 1500$ за 1 сотку.
Следует подчеркнуть тот факт, что все вышеперечисленные выводы относятся к садово-огородническим товариществам, расположенным недалеко от столицы, имеющим перспективу развития инфраструктуры, охвата коммуникациями и пригодные в дальнейшем для постоянного места проживания.
Интерес к вышеуказанным участкам и приток инвестиций в данный сегмент рынка недвижимости приводит к быстрому развитию инфраструктуры в таких СОТ. Что в свою очередь, еще больше увеличивает их привлекательность. Это позволяет нам утверждать, что темпы роста цен на вышеуказанную недвижимость будут несколько выше темпов роста на недвижимость в Кишиневе в целом.
Рынок земельных участков и дачных строений в СОТ, не соответствующих выше¬перечисленным требованиям, фактически за последний год не претерпел никаких изменений. Объекты недвижимости, не обеспеченные минимальным набором потре¬бительских требований, продолжают оставаться низколиквидными и их продажи очень редки. В таких СОТ много заброшенных участков. Перспектива развития рынка продаж объектов недвижимости здесь очень туманна (неопределенна) и в ближайшем будущем вряд ли эта тенденция изменится.
