Рынок торговой недвижимости Саратова только зарождается

Еще несколько лет назад о цивилизованном рынке торговой недвижимости в Саратове не было и речи. О начале его формирования заговорили только в последние 2-3 года, когда появился устойчивый спрос со стороны федеральных торговых операторов, вызвавший рост предложения и давший толчок развитию торговой недвижимости города в целом.

Начало положено

Общее предложение торговых помещений в Саратове составляет около 400 тыс. кв. м, что в перерасчете на душу населения говорит о низком уровне обеспеченности торговыми площадями. Если в Самаре этот показатель равен 0,7 кв.м. на человека, то в Саратове - 0,46. При этом новых зданий, которые полностью отвечают современным требованиям к объектам коммерческой недвижимости, в этом городе очень мало. После 90-х годов прошлого века в Саратове, кроме жилья, практически ничего не строилось. Поэтому рынок коммерческой недвижимости складывается в основном из реконструированного очень старого фонда.

В то же время специалисты отмечают тенденцию к увеличению количества торговых площадей. Здесь можно выделить три направления: новое строительство, перепрофилирование производственных помещений и перевод жилых помещений в нежилой фонд. С освоением как непосредственно производственных площадей, так и с возможным возведением объектов нового строительства на бывших территориях промышленного назначения участники рынка связывают наиболее значительное увеличение предложения. Это обусловлено рядом причин. Во-первых, в центре города практически отсутствуют свободные площадки под строительство. Во-вторых, там очень высокая цена расселения. И, в-третьих, этому способствует факт расположения промышленных предприятий на пересечении потребительских потоков.

За последние несколько лет в регионе начала изменяться структура рынка коммерческих площадей. И основной тенденцией развития этого сегмента рынка в 2004 года было укрупнение торговых форматов. Однако местные девелоперы не торопятся заниматься масштабными проектами. Первый торговый центр современного формата был построен только в 2004 году.

До современных ТЦ не доросли

На сегодняшний день уровень развития торгово-равлекательных центров в Саратове оценивается как низкий. Большинство объектов, относимых участниками рынка к ТЦ, таковыми в современном понимании не являются, так как не отвечают целому ряду требований. Прежде всего выделяются несоответствия в архитектурно-планировочных решениях, в отсутствии концепции и непродуманном составе арендаторов. Некомпетентное управление и эксплуатация, недостаточный набор функций, предоставляемых арендаторам и покупателям, а также низкий уровень маркетинга и отсутствие парковочных мест не позволяют большинству саратовских объектов называться центрами торговли современного формата. Классифицировать как торговый центр можно ТЦ \"Форум\", Галерею «Каштан», ТЦ \"Поволжье\". ТЦ \"Аврора\", который был запущен в декабре 2005 года, считается первым торговым центром современного европейского уровня, однако, по оценке независимых специалистов, и его концепция не лишена ряда ошибок.

В силу несоответствия помещений современным формам торговли спрос на них со стороны сетевых операторов и монобрэндовых компаний ограничен. Поэтому практически во всех объектах имеются свободные площади. Уровень арендных ставок по торговым центрам в Саратове значительно ниже, чем в Самаре. Если в Саратове диапазон аренды составляет $30-67 за кв. м в месяц, то в Самаре ставка колеблется от $50 до $100. При этом дифференциация идет в зависимости в первую очередь от этажа, во вторую - от арендуемой площади и расположения относительно вертикальных интеграций. Скидка на объем арендуемых площадей может доходить до 15-20% при аренде от 150 кв. м и до 50% при аренде площадей свыше 600 кв. м. Но в торговых центрах старых форматов, как правило, нарезка не превышает 20-40 кв. м.

\"Вертикальные\" цены

В связи с отсутствием в городе торговых объектов с современными лифтами существует значительная дифференциация арендных ставок в зависимости от этажа. По некоторым неспециализированным объектам ставка аренды первого этажа от каждого последующего может отличаться в 2 раза. Для объектов, позиционируемых как торговые центры, ставка на площади второго этажа снижается на 30%, а для третьего этажа - на 40% относительно первого. Торговля в таких объектах выше третьего этажа не поддерживается, скорее для этих целей используется цоколь или подвал.

В первом ТЦ с эскалаторами и пассажирскими лифтами (ТЦ \"Аврора\") установлены одинаковые ставки для цокольного, первого и второго (секции, примыкающие к эскалатору) этажей. Ставки на секции у эскалатора различаются с остальными секциями на 15-20%. Обратным примером является галерея на втором этаже ТЦ \"Форум\", которая в отсутствии лифтов или эскалатора не смогла функционировать, и собственник был вынужден перепрофилировать галерею в магазин \"Детский мир\", соответственно, с потерей средневзвешенной арендной ставки.

В Самаре ситуация мало чем отличается от саратовской, несмотря на то, что рынок коммерческой недвижимости у нас более развит. Объясняется это тем, что в Самаре тоже немногие ТЦ могут похвастаться современными вертикальными интеграциями, и поэтому арендные ставки по отдельным объектам могут разниться на 30-50% в зависимости от этажа. В ТЦ, оборудованых эскалаторами, дифференциация значительно уменьшается. Однако, как отмечают специалисты, первый этаж все равно остается самым дорогим в силу своей имидживости и наличия большой проходимости потребителей, за которую некоторые арендаторы готовы платить.

Лидируют бутики

Спрос и предложение торговой недвижимости Саратова качественно не совпадают. Существующий спрос ориентирован в первую очередь на пр. Кирова (центр города) и на другие главные торговые коридоры, в то время как предлагаются в основном помещения на второстепенных улицах, не столь интересных для ритейла. Кроме того, размер площадей, запрашиваемых для аренды и покупки, вне зависимости от места их расположения и типа здания, как правило, превышает размер площадей, предлагаемых к заключению сделок.

Ставки по наиболее ликвидным площадям от 80 до 150 кв. м на пр. Кирова составляют интервал от $67 до $87 за кв.м в месяц. При этом отдельные предложения имеют арендную ставку $300 за кв.м в месяц, но это скорее исключение из правила. Спрос на данные объекты формируется за счет дорогих бутиков (MANGO, Adidas, Columbia, Chester). Сравнение арендных ставок разных сегментов торговой недвижимости позволяет сделать вывод о том, что торговые центры Саратова в сегодняшнем виде не могут составить конкуренцию бутикам, расположенным в центре города.

Саратовские крайности

Торговые помещения площадью от 10 до 80 кв. м, расположенные по основным торговым коридорам города (исключая пр. Кирова), сдаются по ставкам от $15 до $33 за кв.м в месяц, а минимальная арендная ставка составляет $6. Они востребованы федеральными и местными салонами связи, туристическими агентствами, представительствами страховых компаний и т.д.

Бросается в глаза внушительный разброс стоимости аренды торговых объектов. \"В Самаре рынок коммерческой недвижимости более развит, и область арендных отношений вполне сформирована. Поэтому разница между минимальной и максимальной арендными ставками у нас небольшая. В Саратове же диапазон цен разителен. Объясняется это тем, что очень много объектов находятся в муниципальной собственности и состояние их оставляет желать лучшего. Но местные арендаторы пока готовы располагаться в неустроенных помещениях, платя за это минимальную цену. Самарские арендаторы на это уже не согласны и предъявляют к арендуемым помещениям высокие требования. А за качество, соответственно, надо платить\", - объясняет Андрей Маликов.

Спрос на встроенно-пристроенные помещения от 300 до 1000 кв.м поддерживается мебельными салонами, спортивными магазинами современного формата, офисами крупных федеральных компаний, местными сетевыми компаниями бытовой техники, магазинами строительных и отделочных материалов. Примечателен тот факт, что в данном формате не представлены продовольственные супермаркеты ввиду отсутствия как местных, так и сетевых федеральных операторов. Помещения от 1000 до 3000 кв. м востребованы со стороны крупных торговых операторов разных товарных групп, но в силу практически полного отсутствия предложения площадей в новых торговых центрах им приходится вступать в проекты редевелопмента бывших производственных и выставочных площадей.

Улочки, переулочки

Рынок купли-продажи торговых площадей Саратова фактически является только вторичным, т.к. новое строительство ведется в основном в жилом секторе. На рынок выходят немногочисленные встроенно-пристроенные помещения свободного назначения в новых жилых домах. При этом пр. Кирова находится вне рынка, т.к. предложения по данному торговому коридору крайне редки и не представляются в листингах. Одним из факторов, тормозящих развитие торговой недвижимости в центре, являются коммуникационные проблемы. Узкие улицы исторического центра города на сегодняшний день не справляются с имеющейся транспортной нагрузкой. Ряд улиц центра города, таких как Астраханская, Рахова и другие, имеют или одностороннее движение, или ограничения для проезда частного транспорта. Это, безусловно, снижает возможности развития торговой недвижимости в центре города. Для решения транспортных проблем с ряда улиц были убраны трамвайные пути, но в целом проблема стоит достаточно остро.

Медленно, но верно

Саратов не относится к лидирующим по экономическим показателям регионам, поэтому ситуация, характеризующая развитие рынка недвижимости в области, вполне закономерна.

В 2004 году среднемесячная заработная плата была ниже среднего уровня данного показателя по Приволжскому федеральному округу, в который входит Саратов, на 4%. Исходя из этого можно сделать вывод об относительно невысокой покупательской способности населения. Отсюда и слабое развитие рынка розничной торговли в регионе. Однако не все так плохо, как кажется на первый взгляд. Общее количество населения, приближающееся к 1 млн, положительная динамика заработной платы и стабильный рост объема розничной торговли и общественного питания могут служить основой для успешного развития города в ближайшие годы. А значит, есть определенные перспективы в плане развития рынка торговой недвижимости Саратова. Об этом свидетельствует и возросший в последнее время интерес к региону со стороны крупных федеральных инвесторов. На рынок Саратова планируют выйти компании METRO и IKEA. Специалисты относят Саратов к городам со средним потенциалом в плане строительства современных крупноформатных торговых и торгово-развлекательных центров и прогнозируют дальнейшее стабильное развитие рынка торговой недвижимости, которое будет выражаться и в количественном улучшении торговых площадей, и в улучшении их качества.