Рынок складской недвижимости Киева

По состоянию на конец 2005 года рынок складской недвижимости Киева можно определить как наименее развитый среди всех секторов коммерческой недвижимости столицы Украины. Это объясняется совокупным воздействием таких факторов, как:

недостаток земельных участков, перспективных для строительства на них крупных складских и логистических комплексов;
сложности, возникающие в ходе процедуры оформления аренды земельного участка (непрозрачность данных мероприятий, высокий уровень коррупции). В то же время потенциал данного рынка является достаточно высоким, в особенности в связи с высокими темпами развития рынка торговой недвижимости и выхода на украинский рынок крупных мировых ритейлеров, которые обеспечат стабильно высокий спрос на складские помещения современного уровня.

Предложения

Структура предложения на рынке складской недвижимости Киева по состоянию на конец 2005 года наглядно свидетельствует об относительно невысоком уровне его развития. Большая часть складских помещений относится к классам С и D (то есть здания, построенные еще в советский период и не отвечающие современным требованиям к качественным складским помещениям).
Суммарный объем предложения современных складских помещений в Киеве находится на уровне 100 тыс. кв. м.

Наиболее крупные современные складские комплексы (классы А и В) Киева на конец 2005 года

Структура складской недвижимости Киева. Сегментация по классу объектов

Спрос

Емкость рынка современных складских комплексов Киева по состоянию на конец 2005 года оценивается в 800–1000 тыс. кв. м, поэтому существующий в настоящее время объем предложения не способен его удовлетворить, что приводит к серьезному дефициту складских помещений. К наиболее предпочтительным зонам размещения складских комплексов относятся земли, расположенные не далее чем в 25–30 км от границ города и в непосредственной близости от транспортных магистралей (наиболее популярными являются Одесское и Житомирское направления, а также Окружная дорога).
Требования к метражу и прочим характеристикам складского помещения зависят от конкретного арендатора, которых можно разделить на три группы: профессиональные логистические компании, нуждающиеся в складах общей площадью не менее 5–7 тыс. кв. м; зарубежные и украинские торговые компании, ориентированные на помещения метражом порядка 3–5 тыс. кв. м; а также представители местного мелкого и среднего бизнеса, интересующиеся преимущественно небольшими площадями. В среднесрочной перспективе следует ожидать увеличения удельного веса двух первых типов арендаторов, что должно привести к выводу на рынок крупных складских комплексов, необходимых для удовлетворения спроса на помещения соответствующего метража и с определенными качественными характеристиками. Следует отметить, что в 2005 году среди сделок, заключаемых на рынке складской недвижимости, доминировали договоры аренды, при этом доля продажи складских площадей составила порядка 7% от общего объема сделок.

Ценовая ситуация

Отмечавшийся на протяжении всего 2005 года недостаток предложения определил стабильный рост уровня арендных ставок, составивший около 10% в годовом выражении. Стоимость аренды складского комплекса зависит от множества факторов, важнейшими из которых являются характеристики его местоположения, состояние складской инфраструктуры, наличие и качественные характеристики офисных помещений. Средний уровень арендных ставок в современных складских комплексах (классы А и В) по итогам 2005 года составил 100 долларов США за кв. м в год. При этом эксплуатационные расходы составили порядка 10–15 долларов США за кв. м в год. Стоимость продажи складских комплексов современной постройки по итогам года находится на уровне 550–600 долларов за кв. м. Одним из индикаторов высокого потенциала рынка является увеличение доли заключенных договоров предварительной аренды складских помещений в строящихся комплексах.

Проекты

НСМ Group совместно с инвестиционным фондом Europolis займется строительством складского комплекса класса А+ общей площадью 90 тыс. кв. м в Киево-Святошинском районе Киевской области. Введение в эксплуатацию данного комплекса запланировано на 2006–2007 гг. Суммарный объем инвестиций в проект составит около 45 млн. долларов США. Крупная украинская кондитерская корпорация Roshen планирует начать строительство собственных нескольких складских комплексов для собственных нужд, общей площадью 30 тыс. кв. м, инвестировав в этот проект 7,5 млн.
долларов США. Бельгийская компания «Лайбрехт энд Вуд» и «Юнайтед Девелоперс-Польша» намерены инвестировать в строительство логистической и офисной недвижимости в Киеве до 25 млн. долларов США. В ближайшие годы планируется начать строительство современного складского комплекса и офисного центра площадью около 20 тыс. кв. м в центральной части Киева.
Компания METRO Cash&Carry Ukraine планирует открыть в Киеве логистический центр, который будет распределять поставки товара в торговые центры в областях Украины. В будущем компания намерена открыть аналогичные центры в других регионах страны. Польская логистическая компания Raben намерена построить складские помещения в поселке Калиновка Броварского района Киевской области для их последующей сдачи в аренду торговым операторам.

Прогноз

Рынок складской недвижимости Киева обладает высоким потенциалом развития, который должен быть реализован в среднесрочной перспективе. Значительные объемы складских площадей должны быть выведены на рынок в 2006–2007 гг., что должно несколько снизить дефицит предложения в сегменте качественных складских помещений и привести к некоторой стабилизации ценовой ситуации. Также следует ожидать смещения структуры спроса в сторону снижения спроса на низкокачественные складские помещения советского периода постройки.