Рынок складских помещений

Большинство известных международных складских девелоперов убедились в том, что российский рынок предоставляет огромные возможности для развития, и они уже запускают многофазные проекты - до 300,000 кв. м. Это, тем не менее, не должно существенно отразиться на уровне арендных ставок, поскольку спрос был и остается высоким, и насыщение рынка произойдет еще не скоро.

Предложение

Общее количество качественных складских помещений в Москве и Московской области составляет около 700,000 кв. м, из которых только ~270,000 кв. м отвечают международным стандартам. Более половины таких объектов были построены под заказ (build-to-suite) и не выходили на открытый рынок. Большинство складов расположено в границах Москвы (в пределах МКАД).

Арендаторами или собственниками примерно 70% существующих складских площадей являются логистические операторы; некоторые из них начали строительство новых объектов в 2002-2003 году.

В 2003 году не более 18,000 кв. м высококачественных складских помещений предлагались на рынке и были сданы в аренду на стадии строительства, что составляет весьма незначительную часть существующего спроса. Девелоперами этих проектов являются отечественные компании, которые в последнее время представили несколько успешных и конкурентоспособных проектов. Международные девелоперы в это время находились на стадии внутреннего согласования предстоящих проектов, и они начинают реализовывают их только сейчас.

Спрос

Спрос на складские помещения международного качества в 2003 году оставался по-прежнему высоким. Подавляющая часть спроса на помещения международного класса исходит от производителей и импортеров товаров повседневного спроса (FMCG), продуктов питания, ритейлеров, а также, в меньшей степени, – от компаний, специализирующихся на компьютерах и оргтехнике, строительно-отделочных материалах, упаковке и др.

Исторически сложилось так, что в Москве всегда существовало множество помещений низкого качества – старые склады советского образца, промышленные здания, всевозможные хранилища и ангары. На протяжении долгого времени у потенциальных пользователей был небогатый выбор: либо арендовать площади в таких зданиях, либо строить свои собственные склады. В связи с этим большая часть спроса на складские площади долгое время оставалась неявной – было заранее известно, что качественных помещений нет, компании мирились с существующим положеннием вещей и просто не начинали поиск. С развитием рынка качественных складских помещений, многие компании активизируют свои поиски и, наконец, смогут удовлетворить свои потребности в современной логистике. Комбинированный спрос (как неявный, так и активный) составляет от 500,000 до 1 миллиона кв.м.

Ставки аренды

В 2003 году ставки аренды оставались на прежнем уровне и составили $135–$155 за кв. м в год для помещений, отвечающих международным стандартам. Арендные ставки на помещения более низкого качества колебались в пределах от $90 до $120 за кв. м в год.

Вышеуказанные цены включают эксплуатационные расходы, куда входят расходы на управление зданием, охрану, техническое обслуживание и коммунальные услуги.

В дальнейшем арендные ставки будут снижаться, поскольку ожидается постоянный рост количества предлагаемых помещений. В то же время маловероятно, что ставки аренды опустятся ниже $100–$110 за кв. м в год, учитывая общую динамику развития экономики и рынка.

Земельные участки

Определенная задержка в развитии рынка складских помещений всегда обусловливалась закрытостью и неразвитостью рынка земельных участков. В результате серии изменений в законодательстве, направленных на его упрощение, (правда, не пользовавшихся особой поддержкой местных властей), в данном сегменте рынка наблюдается несомненная активность.

Лишь немногие складские девелоперы, в том числе крупные международные компании, смогли приобрести земельные участки для спекулятивного девелопмента. Одновременно с этим, участки существенных размеров (сотни Га) были выкуплены крупными отечественными корпорациями – многие с целью их развития (изменения зонирования, получения необходимых разрешений, организации инфраструктуры), и последующей выгодной продажи.
Наиболее распространенной формой предоставления земли на сегодняшний день является схема долгосрочной, 49-летней аренды, с правом выкупа. Большинство девелоперов это пока устраивает, хотя при инвестиционной продаже объектов в будущем это может стать препятствием.

Цены земельных участков для складской застройки колеблются в диапазоне от $170,000 до $250,000 за гектар (не включая НДС); данная цена не включает изменение зонирования и подведение внешних сетей, что может увеличивать цену земли до 60 %. Цены разнятся в зависимости от расположения, доступа, существующих инфраструктур и зонирования, а также стадии в которой находится процесс оформления участка.

Практика заключения договоров аренды складских помещений