Рынок офисной недвижимости Москвы

На протяжении последних пяти лет объем инвестиций в московский рынок коммерческой недвижимости неуклонно увеличивался. Стабильное развитие рынка обусловливает его привлекательность для российского и иностранного капитала. На рынок выходят новые международные инвесторы и девелоперы, а среди российских игроков рынка коммерческой недвижимости наиболее заметной группой остаются финансово-промышленные холдинги, для которых недвижимость является непрофильным активом.

Положительным показателем развития инвестиционного рынка стало двойное повышение долгосрочного кредитного рейтинга России в 2005 году международным рейтинговым агентством Standard & Poor`s. В январе агентство впервые присвоило России инвестиционный уровень \"ВВВ-\", а в декабре повысило его до уровня \"ВВВ\". Повышение было вызвано увеличением объемов золотовалютных резервов страны и сокращением государственного долга. Два другие крупнейшие рейтинговые агентства - Moody`s и Fitch - присвоили России инвестиционные рейтинги в октябре 2003 и в ноябре 2004 года соответственно. Таким образом, инвестиционный рейтинг от трех ведущих агентств дает положительный импульс расширению присутствия иностранных инвесторов на российском рынке в 2006 году.

В инвестиционные активы сектора коммерческой недвижимости продолжают вкладывать средства как российские, так и иностранные инвесторы.

Британский фонд Fleming Family & Partners Russia Real Estate Ltd. приобрел офисно-торговый центр на Лесной ул., 3-9, площадью 7 500 кв.м. Компания Coalco, продавшая здание, осталась его арендатором. Таким образом, сделка стала второй на московском рынке, прошедшей по схеме sale-lease-back. Также инвестиционный фонд Amerop выступил в качестве opportunity-инвестора, купив вновь построенный бизнес-центр \"Георг Плаза\" на улице Огородная Слобода, площадью 5 747 кв.м. Сделка предполагала определенные риски, так как здание было еще не заселено арендаторами, однако к концу 2005 года площади были успешно сданы в аренду иностранной компании. Девелопмент БЦ \"Георг Плаза\" осуществила компания \"Энергогарант-КапиталСтрой\".

Стабилизация рынка приводит к постепенному снижению ставки капитализации, которая уже находится на уровне 12-14%. Как и ранее,

более широкому развитию рынка инвестиционных продаж препятствует дефицит качественных проектов институционального уровня,

а также сохраняющиеся политические риски.

Все больше компаний, специализирующихся на девелопменте жилой недвижимости, обращаются к коммерческому сектору. Например, в планы холдинга \"Интеко\" входит строительство значительных объемов офисной и гостиничной недвижимости. Вероятными причинами диверсификации бизнеса являются некоторая нестабильность в жилом секторе, а также неудовлетворенный спрос на офисные и гостиничные площади.

Ряд иностранных институциональных инвесторов объявили о своих инвестиционных планах на 2006 год на российском рынке офисной недвижимости. В частности, поиском объектов соответствующего уровня заняты компании GE Capital, AIG Global Real Estate Investment, Европейский Банк Реконструкции и Развития (ЕБРР) и JER Partners.

Продолжает развиваться российский рынок коллективных инвестиций в недвижимость.

Данный вид привлечения средств осваивают даже такие крупные компании, как Mirax Group, которая возводит многофункциональный комплекс \"Башня Федерация\" в рамках ММДЦ \"Москва-Сити\". Для финансирования этого, а также других проектов компании, были созданы два закрытых паевых инвестиционных фонда с порогом инвестиций, доступным для частного инвестора. В 2006 году ожидается рост числа закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости, а также значительное увеличение объема средств, аккумулированных под их управлением.

Предложение и спрос

В 2005 году продолжилось поступательное развитие рынка офисной недвижимости. По итогам года было введено в эксплуатацию около 700 тыс. кв.м офисов класса \"А\" и \"В\". Это превышает прошлогодний показатель на 35%, что говорит об увеличении темпов роста рынка.

Причиной является постоянно растущий спрос на качественные офисные помещения.

Доходность девелопмента остается на достаточно высоком уровне в 20-25%, однако с каждым годом она медленно снижается ввиду активизации на рынке новых игроков, удорожания и сокращения количества земельных участков, расширения существующего предложения.

К концу 2005 года общее предложение качественных офисов составило 4,28 млн. кв.м. Московский офисный рынок превышает по объему рынки торговых и складских помещений. Причиной этому служат столичные функции города, в котором сконцентрированы сотни тысяч компаний и проходят основные деловые контакты на международном уровне. В 2006 году прогнозируемый рост предложения составит 900 тыс. кв.м, таким образом, общий объем качественных офисных площадей достигнет приблизительно 5,2 млн. кв.м.

В общем предложении 31% приходится на офисы класса \"А\" и 69% - на офисы класса \"В\". Доля класса \"А\" повысилась на 3 процентных пункта по сравнению с 2004 годом, что объясняется вводом в эксплуатацию большого количества бизнес-центров класса \"А\", спрос на которые стабильно высок.

Совокупный объем сделок в 2005 году составил приблизительно 820 тыс. кв.м. Этот показатель уже несколько лет заметно превышает уровень нового строительства, что говорит о сохраняющемся дефиците офисных площадей.

Уровень вакантных помещений к концу 2005 года несколько повысился по сравнению с первым полугодием 2005 года и составил 4% для класса \"А\" и 8,5% для класса \"В\". По итогам 2006 года не ожидается значительного изменения данного показателя, прогнозируемый уровень - 3,5% и 8% соответственно.

Уровень ставок аренды и продажи

Арендные ставки плавно росли в течение всего 2005 года, что отражает существующий недостаток офисных помещений и превышение спроса над предложением. С начала 2005 года рост составил 8,5-9%. Средние ставки продаж также увеличились на 8-10%.

В 2006 году сохранится рост ставок аренды и цен продаж в пределах 6-9%.

Указанные ставки не включают НДС

Во вновь построенных бизнес-центрах класса \"А\" стоимость отделочных работ, как правило, компенсируется владельцем в размере

$120-250/кв.м,

в среднем по сегменту сумма компенсации составляет $155/кв.м.

В верхнем сегменте класса \"В\" средняя компенсация находится на уровне $115/кв.м,

но для класса \"В\" в целом более характерно включение стоимости отделки в арендную ставку. В единичных случаях отделка выполняется за счет арендатора.

Эксплуатационные расходы для зданий класса \"А\", как правило, выделяются отдельной строкой и находятся на уровне $ 80 - 120/кв.м в год. В классе \"В\" $50 - 90/кв.м. По итогам 2006 года прогнозируется сохранение существующего уровня эксплуатационных расходов.

Крупнейшие проекты:

Набережная Тауэр

Девелопер - Enka

Общая площадь - 235 000 кв.м

Окончание строительства - 2007 год

Башня \"Федерация\"

Девелопер - Mirax Group

Общая площадь - 409 000 кв.м

Окончание строительства - 2007 год

Северная Башня

Девелопер - Северная Башня

Общая площадь - 135 000 кв.м

Окончание строительства - 2006-2007 год

Город Столиц

Девелопер - Capital Group

Общая площадь - 288 000 кв.м

Окончание строительства - 2007 год

\"Москва-Сити\"

Важным трендом 2005 года стало дальнейшее развитие проекта \"Москва-Сити\". В феврале состоялась церемония заливки первого куба бетона башни \"Федерация\". На аукционе в апреле был определен инвестор наземной части Центрального ядра \"Москва-Сити\" - им стала компания Africa Israel Investments. Его дочерняя компания \"СтройИнком-К\" уже несколько лет активно развивает девелоперские проекты в Москве, в жилом и коммерческом секторах недвижимости. В сентябре 2005 года открылась станция легкого метро \"Деловой центр\", расположенная на территории \"Москва-Сити\". Во втором полугодии началась реализация площадей в многофункциональном центре \"Северная Башня\", а вторая фаза комплекса \"Набережная Тауэр\" была сдана в аренду еще до ввода в эксплуатацию. В конце года состоялась закладка фундамента башни \"Москва\", входящей в комплекс \"Город столиц\", который возводит Capital Group. Эти события говорят о том, что уже в течение ближайших 3-5 лет \"Москва-Сити\" из \"большой стройки\" может превратиться в современный деловой квартал.

\"Большой Сити\"

В русле общей тенденции к реконструкции и перепрофилированию особняком стоит проект \"Большой Сити\", предполагающий комплексный редевелопмент обширной территории, прилегающей к ММДЦ \"Москва-Сити\". Участок городской застройки общей площадью 1 000 га расположен между Хорошевским и Звенигородским шоссе, Краснопресненской набережной, Филевским бульваром и Заречной улицей. Помимо промышленных территорий, в состав участка входят старые жилые кварталы. Управляет проектом дочерняя структура АФК \"Система\". Но, учитывая масштаб территории, отведенной под \"Большой Сити\", очевидно, что проект потребует серьезных капиталовложений и привлечения инвесторов как для жилищного строительства, так и для строительства объектов коммерческой недвижимости. Среди уже заявленных проектов, расположенных на территории \"Большого Сити\", можно выделить офисно-торговый центр в Шмитовском проезде, д. 40 площадью 42 тыс. кв.м и масштабный многофункциональный комплекс на территории 4-го Московского Мелькомбината, однако пока они находятся на стадии разработки.