Рынок офисной и складской недвижимости во II квартале 2004 года
I. Краткий обзор рынка офисной недвижимости
Основные тенденции:
- Объем введенных в эксплуатацию новых зданий класса А и В, вышедших на рынок во втором квартале 2004г, на 17% превысил значение первого квартала того же года.
- Дальнейшее расширение бизнеса российских и иностранных компаний вызвало рост поглощений на 25% по сравнению с первым кварталом 2004г.
- Сохраняется тенденция превышения спроса над предложением.
- Объем свободных площадей класса А составляет – 4,6%, класса В – 6,23% от общего количества помещений соответствующего класса.
Общая информация:
- Всего офисных площадей высокого качества: около 3 млн. кв.м
- Построено: 122 622 кв.м
- Сдано или продано: 162 000 кв.м
- Ставка аренды на помещения класса А: $ 625 - $ 750/кв.м/год (включая операционные расходы, не включая НДС)
- Ставка операционных расходов на помещения класса А: $ 75 - $ 100/кв.м/год (не включая НДС)
- Ставка аренды на помещения класса В: $ 350- $ 600/кв.м/год (включая операционные расходы, не включая НДС)
- Ставка операционных расходов на помещения класса В: $ 30- $ 70/кв.м/год
(не включая НДС) - Ставка продажи на помещения класса А: $ 3 100 - $ 5 300 за кв.м
- Ставка продажи на помещения класса В : $ 1600- $ 3 100 за кв.м
- Доля незанятых площадей (класс А): 4,6%
- Доля незанятых площадей (класс В): около 6,23%
Состояние рынка:
Предложение
За второй квартал 2004г на рынок офисных площадей вышло около 122 622 кв.м качественных помещений, что превысило значение первого квартала на 17%. Из них около 48% составили помещения класса А, 52% - класса В.
Несмотря на новое строительство, уровень свободных площадей класса А и В остается на низком уровне: 4,6% и 6,23% соответственно. Это, в свою очередь, повышает спрос на предварительную аренду офисных помещений.
Средневзвешенные ставки арендной платы на помещения класса А за второй квартал увеличились менее чем на 1% по сравнению с первым кварталом. Таким образом, можно говорить о некоторой стабилизации уровня арендной платы для этого класса зданий. Мы считаем, что это вызвано увеличением доли сдаваемых площадей еще на стадии строительства здания, а также выведением на рынок новых качественных зданий.
События
К середине года практически на все здание первою фазы «Москва-Сити» (девелопер – Энка) уже подписаны договора аренды. Планируется завершить строительство в III квартале этого года. Ожидается, что к концу 2005г здесь будет построено около 48 000 кв.м офисных площадей.
Компания «Легион Девелопмент» завершило ввод в эксплуатацию офисного здания на Бол. Ордынке, 40, фаза 4. (класс «А», 44 755 кв.м).
Начинается сдача в аренду здания на Овчинниковской наб., д. 22. Здание будет готово к одтелке осенью 2004г. Количество арендуемых офисных помещений порядка 18 000 кв.м.
Knight Frank выступило агентом по продаже зданий по адресу Проспект Мира, д. 3, стр. 3 общей площадью 4 269 кв.м и на Гостиничной ул., д. 5, к. 10 общей площадью 13 079 кв.м.
Knight Frank является эксклюзивным агентом здания на Летниковской ул., 10. Общая площадь – 10 400 кв.м. Уникальность расположения делает данный объект весьма привлекательным для потенциальных арендаторов.
Спрос
Анализируя запросы наших клиентов, можно сделать вывод о преобладании заявок на аренду офисных помещений: их доля в общем объеме запросов составляет 65%.
Остается высокой средняя площадь запрашиваемых помещений. Около половины (48,6%) необходимых площадей приходится на помещения от 500 кв.м.
Продолжившийся во втором квартале экономический рост способствует росту спроса на офисные помещения как со стороны компаний, увеличивающих численность сотрудников, так и за счет прихода новых игроков. В итоге поглощение офисных помещений класса А и В во втором квартале 2004г составило около 162 000 кв.м, что превысило на 25% значение первого квартала 2004г.
Спрос на офисные помещения по-прежнему превышает объем предложения. Среди основных факторов, влияющих на эту ситуацию, является недостаточное количество предложения качественных офисных площадей, а так же увеличившаяся активность российских компаний финансового и промышленного сектора экономики, главным образом определяющие спрос на московском рынке.
II. Краткий обзор складской недвижимости
Основные тенденции:
- Стабильный рост спроса на качественные складские помещения является одной из основных причин для увеличения объемов строительства складов А и В класса.
- Сохраняется тенденция превышения спроса над предложением.
- Объем свободных площадей класса А практически равен нулю, класса В – 17% от общего количества помещений соответствующего класса.
Общая информация:
* - без учета НДС
Предложение
Предложение качественных объектов на рынке складской недвижимости по-прежнему чрезвычайно ограничено. В целом объем предложения значительно меньше спроса на складские объекты. Наблюдается умеренное повышение арендных ставок складских помещений.
Спрос
Спрос на складские помещения класса А остается стабильно высоким.
Значительная часть площадей строятся под конкретного заказчика, поэтому объем предложения возрастает незначительно.
Cобытия
- Открыт торгово-индустриальный комплекс «ШЕРЛЭНД» класса «А» - 25 000 кв.м.
- Компания «ГЕМА» построила складской комплекс класса «В» - 15 000 кв.м.
- Компания «Таблоджикс» арендовала склад класса «В» в г. Дзержинский - 30 000 кв.м.
- Компания «Градиент» арендовала склад класса «А» в г. Видное - 10 000 кв.м.
- Компания «Сетевая Лаборатория» арендовала склад класса «В» в «Коровино-Терминале» - 10 000 кв.м.
- Компания «Мегаполис» арендовала склад класса «В» в ВАО г. Москвы – 6 000 кв.м.
