Рынок коттеджных поселков Московской области в 1 кв. 2008

Предложение

Объем предложения на рынке коттеджных поселков по итогам 1 квартала 2008 года составил 4,6 млн. кв. м. Исследование проводилось по 332 поселкам и охватывало 21 направление. В 10 проектах продажи были приостановлены, таким образом в начале года на рынке загородной недвижимости было представлено 322 коттеджных поселка, что превышает показатель предыдущего периода на 4%.
Тройка лидеров с начала года не изменилась, по-прежнему активное строительство ведется на Новорижском (70 поселков), Калужском (42) и Дмитровском (37) направлениях. Пользуются популярностью также Симферопольское, Киевское и Ярославское шоссе.

Продолжилась тенденция увеличения темпов выхода на рынок новых коттеджных поселков. Так, за 1 квартал на рынке появилось 27 новых проектов, что превысило показатель 1 квартала 2007 года, зафиксированный на уровне 14 поселков, на 92%. Лидером по количеству новых коттеджных поселков являются Новорижское и Симферопольское шоссе, где за первые три месяца года на каждом из направлений продажи начались в 5 загородных проектах. Основную долю новых проектов составляют поселки дачного типа и элит-класса, 33% и 26% соответственно. Наиболее интересные проекты представлены в Табл. 1.
За рассматриваемый период закончились продажи в 17 коттеджных поселках. Среди них «33 сlub» (Киевское шоссе, бизнес-класс), «Рябинка» (Егорьевское шоссе, эконом-класс), «Усадьба Аносино» (Новорижское шоссе, бизнес-класс).
Постепенно идет перераспределение в структуре предложения по классу поселка. Так, за 1 квартал в общем объеме предложения увеличилась доля поселков дачного типа с 23% в конце 2007 года до 25% в начале в 2008 года. Не изменилась доля элитных поселков (20%), незначительное снижение наблюдалось в эконом (21%) и бизнес (34%) сегментах.

Таблица 2. Новые крупные загородные проекты

Рассматривая объем предложения в квадратных метрах, можно сделать вывод, что основное строительство в поселках приходится на коттеджи, причем дачного типа (3 713 домовладений) и бизнес-класса (2 790 домовладений). Менее популярны среди девелоперов дома эконом-класса, в начале года в продаже находилось 953 домовладения. Таунхаусы представлены в основном в бизнес (1 647 квартир) и эконом (1 393 квартиры) сегментах. Несмотря на то, что данный вид загородной недвижимости изначально был представителем низшей ценовой категории, на подмосковном рынке коттеджных поселков встречаются проекты с таунхаусами стоимостью выше 1,5 млн. долл. Среди них «Crystal Istra» (Новорижское, 15 км от МКАД), «Довиль» (Минское, 10 км от МКАД), «Сенатор-клуб» (Калужское шоссе, 12 км от МКАД), «Барвиха-village» (Рублево-Успенское, 10 км от МКАД). Предложение земельных участков без подряда сокращается в более дорогих сегментах (476 участков в бизнес-классе и 164 в элит-классе) и незначительно увеличивается в дешевых сегментах (1 199 участков в дачных поселках и 811 - в эконом-классе).

Основная доля всех представленных на рынке проектов является моноформатными. На коттеджные поселки приходится 74% всего предложения, на поселки таунхаусов - 7%. Оставшиеся 19% занимают проекты многоформатного типа, где представлены различные виды загородной недвижимости. Доля таких поселков с каждым кварталом увеличивается. Так, за 1 квартал доля поселков смешанного типа выросла на 65%.
При строительстве коттеджных поселков застройщики используют различные строительные материалы. Наибольший объем предложения приходится на кирпичные дома и таунхаусы (47%). Также в последнее время растет популярность деревянных домов, застраиваемых преимущественно в проектах сезонного проживания (23%). Менее распространенными являются дома из пено- и газосиликатных блоков (17%), которые используются в основном в поселках низшего ценового сегмента. Меньшей популярностью у застройщиков пользуется технология монолитного домостроения (11%) и канадская технология сэндвич панелей (2%).

Цены: коттеджи

Общее количество поселков, предлагающих в продажу коттеджи, выросло на 6% и составило 259 проектов, против 245 в прошлом периоде.
Первое место по стоимости коттеджей занимает Рублево-Успенское шоссе, где средняя цена коттеджа составляет 6 038 тыс. долл. На втором месте Минское шоссе со стоимостью домовладения 2 356 тыс. долл. Далее следуют Новорижское (1 722тыс. долл.), Калужское (1 390 долл.) и Киевское (1 370 тыс. долл.) шоссе. Самая низкая средняя стоимость домовладений отмечена на Егорьевском на уровне 396 тыс. долл. и Симферопольском на уровне 492 тыс. долл.

Наибольший прирост цен отмечен на коттеджи в дачном сегменте, где средняя стоимость квадратного метра выросла на 18% и достигла уровня 1 880 долл. Цены в элит сегменте увеличились в среднем на 10% и составили 5 480 долл./кв. м. против 4 980 долл./кв. м. в 4 квартале 2007 года. Прирост цены на 5% отмечен в бизнес и эконом сегментах, где стоимость квадратного метра достигла 3 200 долл./кв. м. и 2 080 долл./кв. м. соответственно.
В среднем стоимость коттеджа достигла уровня 1 440 тыс. долл. и превысила показатель конца 2007 года, зафиксированной на отметке 1 130 тыс., на 27%.

Основная доля поселков предлагает коттеджи в диапазоне от 120 тыс. до 1 000 тыс. долл., на них приходится 64% от общего объема предложения. Большинство этих поселков являются представителями дачного формата, где невысокая стоимость домовладений обусловлена дальним расстоянием от МКАД. 21% загородных проектов предлагает коттеджи стоимостью более 2 000 тыс. долл. И всего лишь 16% проектов застраивает дома от 1 000 до 2 000 тыс. долл.
Таблица 3. Средняя стоимость квадратного метра коттеджа, долл.

Цены: таунхаусы

Общее количество поселков с таунхаусами с конца 2007 года не изменилось и составило 66 проектов.
На Рублево-Успенском шоссе средняя стоимость таунхауса составила 1 651 тыс. долл. Второе место в рейтинге занимает Пятницкое направление, где средняя стоимость достигла уровня 948 тыс. долл. за секцию. Столь высокая цена здесь достигается за счет поселка «Ангелово Residence», где квартиры продаются в ценовом диапазоне от 1 300 до 1 800 тыс. долл. Далее следуют Волоколамское и Новорижское направления со стоимостью таунхаусов 745 тыс. и 715 тыс. долларов соответственно.

Самая низкая стоимость отмечена на Ленинградском (324 тыс. долл.), Ярославском (356 тыс. долл.) и Симферопольском (447 000 тыс. долл.) направлениях. Не представлены поселки таунхаусов на Щелковском и Егорьевском шоссе.
Наибольший прирост цен, на уровне 21%, отмечен на таунхаусы в эконом сегменте. Стоимость квадратного метра здесь достигла 2 210 долл. Цена в бизнес-классе не изменилась и осталась на уровне 2 850 долл./кв. м. Снижение стоимости квадратного метра отмечено в элит сегменте. За счет изменения структуры предложения цена таунхауса снизилась на 2% и составила 4 630 долл./кв. м.
Средняя стоимость квартиры в таунхаусе за квартал выросла на 3% и составила 740 000 долл.

Большинство поселков таунхаусов предлагают квартиры в ценовых сегментах до 500 тыс. долл. и от 500 тыс. до 1 000 тыс. долл., 45 % и 47% соответственно. В 23% проектов таунхаусы предлагаются по цене 1 000 – 1 500 тыс. долл. Таунхаусы элит сегмента мало распространены на загородном рынке недвижимости и предлагаются всего лишь в 9% коттеджных поселков.
Таблица 4. Средняя стоимость квадратного метра таунхауса, долл.

Цены: земля без подряда

Предложение земельных участков без обязательного строительного подряда в начале года увеличилось на 6% и составило 57 поселков против 54 в конце 2007 года.
Рублево-Успенское шоссе значительно отличается от других направлений по стоимости и площади участков. Так в 1 квартале 2008 года средняя стоимость участков площадью более 1 гектара составила 9 700 тыс. долл. Второе место по стоимости участков занимают Минское и Новорижское направления, 1 483 тыс. и 1 251 тыс. соответственно. Самые низкие цены наблюдаются на востоке Подмосковья, в частности на Егорьевском направлении, где средняя стоимость земельного участка составляет 56 000 долл.

Минимальный прирост стоимости земли без подряда отмечен в бизнес сегменте на уровне 5%, цена сотки здесь составила 26 340 долл. В элит сегменте сотка земли составила 65 460 долл., превысив показатель прошлого периода на 16%. Наибольший прирост показали эконом-класс и дачный сегмент, где прирост в среднем составил 30% достигнув уровня 13 030 долл./сот. и 7 600 долл./сот. соответственно.
Средняя стоимость земельного участка снизилась на 4% и составила 732 000 долл. Снижение обусловлено развитием дачного и эконом сегментов, где средняя площадь участка на порядок ниже, чем в проектах бизнес- и элит-класса.

Подавляющее большинство коттеджных поселков предлагают земельные участки стоимостью до 500 тыс. долл., 77% от общего предложения. 23% приходится на участки в ценовом диапазоне от 500 до 1 000 тыс. долл. Земельные участки от 1 000 тыс. до 1 500 тыс. долл. предлагаются в 14% коттеджных поселков, более 1 500 тыс. долл. - в 12%.
Таблица 5. Средняя стоимость сотки земли в коттеджных поселках, долл.

Ключевые события

ОАО \"Группа Компаний ПИК\" приобрело у ОАО \"Масштаб\" участок земли площадью 127 га в Ленинском районе Московской области под строительство более 1 млн. кв. м. жилья, включая объекты социальной инфраструктуры, а также около 55 тыс. кв. м. коттеджей эконом-класса. Ожидается, что срок реализации проекта составит 9 лет, сумма сделки не раскрывается.
Mirax Group приобрела у ГК \"Абсолют\" 29 га в Мякининской пойме, по соседству с подмосковным городом миллионеров Рублево-Архангельское \"Нафты-Москва\". Mirax построит здесь 600 тыс. кв. м. малоэтажного элитного жилья , инвестиции могут составить $1,2 млрд.
Группа «Ташир» приобрела около 190 гектаров земли в Подмосковье с целью строительства загородной недвижимости жилого назначения. Земельные участки приобретены, по некоторым данным, неподалеку от МКАД. На приобретенных земельных участках компания планирует в перспективе начать строительство загородной недвижимости. На эти цели необходимо будет изыскать более 1,5 млрд. долларов. Размеры участков позволят возвести на них около 1 млн. кв. метров жилья. В настоящее время, по заявлению представителей группы компаний «Ташир», оформляются разрешительные документы на право проведения строительных работ.
ГК «Мультигрупп» построит на 30 км Новорижского шоссе дизайнерский поселок артхаусов «Арт’Эко». В проекте будет реализована идея «искусства» и сделан акцент на экологичность. Сегодня на загородном рынке практически нет клубных камерных поселков, объединенных красивой интересной идеей. В качестве идеологии загородного строительства «Мультигрупп» развивает направление art, в рамках которого каждый проект дома будет рассматриваться как произведение искусства.

Основные тенденции и прогноз

Тенденции:

• Расширение загородного рынка недвижимости за пределы Московской области.
• Дисбаланс спроса и предложения.
• Освоение «непопулярных» направлений.
• Реконструкция и расширение основных магистралей области.
• Развитие инфраструктуры Подмосковья.
• Развитие коттеджного строительства в существующих коттеджных поселках.
• Увеличение количества разноклассовых и разноформатных коттеджных поселков.
• Формирование новых форматов загородного жилья.
• Развитие эконом сегмента.
• Развитие ипотеки на рынке коттеджных поселков.

Прогноз:

Рост популярности новых форматов загородного жилья — дальних дач и усадеб - Развитие ипотечного кредитования загородной недвижимости.

Улучшение транспортной доступности по ряду «проблемных» направлений.

Значительный рост объемов коттеджного строительства.