Рынок коммерческой недвижимости (первый квартал 2005 года)

ОСНОВНЫЕ МАКРОЭКОНОМИЧЕСКИЕ ПОКАЗАТЕЛИ

Сбалансированная бюджетная и налоговая политика российского правительства принесла ожидаемые плоды: значительный стабилизационный фонд, благодаря увеличению золотого и валютного запаса, обещает стабильность в российской макроэкономике в течение 2005 года.

В конце 2004 года отмечено некоторое падение основных макроэкономических показателей:

• темпов экономического роста;
• темпов роста доходов населения;
• уровня промышленного производства и инвестиций в основной капитал.

Несмотря на общие положительные перспективы развития российской экономики в целом и рынка коммерческой недвижимости в частности, недавние политические и экономические события в России - дело ЮКОСа, летний банковский кризис, террористические акты - не могут оставить равнодушным мировое сообщество и, несомненно, окажут влияние на принятие инвестиционных решений в отношении России. В настоящее время по объему иностранных инвестиций Россия все еще отстает от соседей из Центральной и Восточной Европы, хотя инвестиционная привлекательность российской экономики в настоящее время чрезвычайно высока.

СПРОС

В конце 2004 - начале 2005 года спрос на высококачественные офисные помещения оставался на высоком уровне. Низкий уровень вакантных площадей говорит о наличии неудовлетворенного спроса:

• СРЕДНЕГОДОВОЕ ЗНАЧЕНИЕ ДЛЯ КЛАССА А - 4,66%
• СРЕДНЕГОДОВОЕ ЗНАЧЕНИЕ ДЛЯ КЛАССА В - 6,58%

Объем прироста офисных площадей класса В в 2004 году был на 30% выше, чем класса А.
Общий объем строительства - 600 000 кв. м:

• КЛАСС А - 260 000 КВ. М
• КЛАСС В-340 000 КВ. М

Мы полагаем, что высокий уровень спроса сохранится на протяжении 2005 года, несмотря на увеличивающийся объем ввода новых офисных площадей. Это объясняется влиянием фактора отложенного спроса: многие компании ждут появления на рынке новых высококачественных площадей, откладывая принятие решения о переезде.
В течение 2004 года был заключен рекордный объем сделок предварительной аренды - более 60% всех сделок. Так, крупные международные компании Intel, BAT, Nokia, Sun Interbrew арендовали офисные помещения в бизнес-парке «Крылатские Холмы». Подобные сделки были также отмечены в таких объектах, как «Башня на Набережной И», Ducat Place III, Central City Tower. Это позволяет говорить о практике предварительной аренды как о новой тенденции, которая будет действовать на рынке и в 2005 году.
Ожидается значительное увеличение объемов ввода новых офисных площадей класса А - на 80% больше, чем в предыдущем году. Это может привести к насыщению спроса на помещения класса А и стабилизации рынка.
Уровень вакантных площадей в классе В не претерпит особых изменений и будет держаться на уровне 6%, так как планируемый в 2005 году прирост офисных площадей класса В не особенно отличается от 2004 года.
Объем поглощения новых высококачественных офисных площадей будет расти с той же скоростью, как и в 2004 году (на 27-28% по сравнению с 2004 годом, на 25-26% в 2004 году по сравнению с 2005 годом).
Поглощение высококачественных офисных площадей в 2005 году достигнет 900 000 кв. м. Соотношение поглощаемых рынком площадей класса А и В не претерпит больших изменений по сравнению с 2004 годом, когда на класс А пришлось 44-45% сделок, на класс В - 55-56%.

ПРЕДЛОЖЕНИЕ

Объем предложения высококачественных офисных площадей в 2005 году увеличится в среднем на 45% и достигнет 880 тыс. кв. м. Более половины новых офисных площадей составит класс А, что более чем на 80% выше аналогичного показателя 2004 года. Рост предложения офисных помещений класса В составит более 15%.
Столь значительный рост предложения произойдет благодаря выходу нескольких крупных объектов: Ducat Place III, Avrora Business Park, «Башня на Набережной II» и других.
Общий объем ввода новых офисных площадей в 2005 году составит 880 тыс. кв. м:

• КЛАСС А - 480 ТЫС. КВ. М.
• КЛАСС В - 400 ТЫС. КВ. М.

АРЕНДНЫЕ СТАВКИ

Стабильный уровень арендных ставок на офисные помещения (600-800 долларов США в классе А и 350-650 долларов США в классе В, включая операционные расходы) сохранится на протяжении всего 2005 года, с допустимыми колебаниями 1-2%. Причиной подобного варианта развитая рынка будет психологический барьер роста арендных ставок, а также увеличение прироста качественных офисных площадей в 2005 году, даже несмотря на существующий высокий уровень спроса, особенно в классе А.
Рынок приближается к фазе стабилизации, и психологический барьер роста арендных ставок, а также увеличение прироста качественных офисных площадей в 2005 году позволят сохранить текущий уровень арендных ставок.

Районы нового строительства:

В 2005 году новое строительство будет вестись преимущественно в районе между Третьим транспортным и Садовым кольцом.
Территории за пределами Третьего транспортного кольца развиваются не столь активно, как в его пределах. Среди первых проектов подобного рода можно назвать бизнес-центр «Крылатские Холмы», Country Park и «Черри-Тауэр». Многообещающим является и будущее проекта развития Нагатинской поймы.

ОСНОВНЫЕ ПРОЕКТЫ (ОБЩАЯ ПЛОЩАДЬ)

СПРОС

Спрос на качественные складские площади по-прежнему значительно превышает предложение. В настоящее время объем неудовлетворенного спроса составляет не менее 1,7 млн. кв. м.
Неудовлетворенный спрос на складские помещения сохраняется на протяжении 2-3 лет, е связи с задержкой выхода на рынок крупных торговых операторов и производителей. В 2005 году объем спроса составит не менее 2 млн. кв. м. До 85% спроса приходится на складские помещения в радиусе 40 км от МКАД. Наибольшим спросом в 2005 году будут пользоваться следующие районы:

• Юг (Каширское шоссе и Симферопольское шоссе) и Юго-Восток (Новорязанское шоссе) - основные транспортные артерии поставок товаров из российских регионов;
• Северо-Запад (Ленинградское шоссе) и Запад (Минское шоссе и Киевское шоссе) - основные транспортные артерии импорта товаров из Европейского союза и Скандинавии.

ПРЕДЛОЖЕНИЕ

Предложение высококачественных складских площадей все еще остается на чрезвычайно низком уровне. Большинство новых объектов, выходящих на рынок, поглощаются на стадии строительства.
На 2005 год были заявлены несколько проектов общей площадью более 600 тыс. кв. м. Однако, по мнению аналитиков Swiss Realty Group, реально будет построено порядка 400-500 тыс. кв. м. Рост предложения по сравнению с 2004 годом составит 17-18%.
Основным событием 2005 года должен стать долгожданный выход на рынок крупнейших западных девелоперов, таких как Hines и AIG Lincoln.

АРЕНДНЫЕ СТАВКИ

В силу нехватки качественных складских площадей, арендные ставки в течение 2005 года будут демонстрировать рост.
В 2005 году арендные ставки в классе А вырастут в среднем на 10% по сравнению с 2004 годом и достигнут 160-170 долларов США за кв. м в год. Арендные ставки в классе В сохранятся на существующем уровне, испытывая корректировку 5%, и составят 130-140 долларов США за кв. м в год, не включая НДС.

РАЙОНЫ НОВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

В 2005 основное строительство будет вестись на следующих направлениях (по уменьшению популярности):

• юг и юго-восток (60%)
• СЕВЕР, СЕВЕРО-ЗАПАД И ЗАПАД (33%)
• ДРУГИЕ НАПРАВЛЕНИЯ (7%)

Популярность южного и юго-восточного направлений объясняется следующими факторами: хорошая транспортная доступность, основные транспортные артерии для региональных товаров, высокое качество дорог и лучшее качество земельных участков сточки зрения инфраструктуры.
Северное, северо-западное и западное направления популярны благодаря тому, что большинство импортированных товаров доставляются по этим транспортным артериям, несмотря на такие отрицательные моменты, как высокая плотность транспорта и слабо развитая инфраструктура.
Сегодня на рынке практически отсутствует предложение высококачественных складских площадей, поэтому расположение нового объекта в основном зависит от наличия земельного участка, пригодного для строительства.

СПРОС

По сравнению с ведущими европейскими столицами, Москва все еще испытывает нехватку торговых площадей.
В 2005 году спрос на высококачественные торговые помещения останется высоким, уровень вакантных площадей составит 0-0,5%

ПРЕДЛОЖЕНИЕ

Объем высококачественных торговых площадей к концу 2005 года может достигнуть 2 млн. кв. м, что на 25% больше, чем в 2004 году.
На протяжении нескольких последних лет прирост качественных торговых площадей ежегодно составлял порядка 300-400 тыс. кв. м. Например, в 2003 году на рынок было выведено около 300 тыс, кв. м, а в 2004 - 400 тыс. кв. м. Ожидается, что в 2005 году прирост также составит 400 тыс, кв. м.

Районы нового строительства торговых центров:
• МКАД и пересечения основных транспортных магистралей;
• вдоль основных транспортных магистралей и Третьего транспортного кольца (например, офисно-торговый центр на пересечении улицы Шереметьевской и ПК);
• вокруг станций метро («Варшавский», «Золотой Вавилон»);
• густонаселенные жилые районы (пригород) с хорошей транспортной доступностью и планировкой (Жулебино, Бутово):
• подземные объекты в центре Москвы (при активной поддержке правительства Москвы - строительство подземных торговых
комплексов под Павелецкой площадью, Болотной, Пушкинской, Лубянской площадью, Белорусским вокзалом).

АРЕНДНЫЕ СТАВКИ

В 2005 году средний уровень арендных ставок в московских торговых центрах на помещения площадью 100 кв. м составит примерно 1 200 долларов США за кв. и в год и 1 500 долларов США за кв. м в год - на центральных торговых улицах.
По сравнению с 2004 годом арендные ставки в торговых центрах понизятся на 2-3%, но вырастут на крупнейших торговых коридорах на 5%.

ОСНОВНЫЕ ПРОЕКТЫ 2005 ГОДА

В 2005 году ожидаются следующие события, значимые для развития рынка торговой недвижимости:

1. Немецкий концерн METRO объявил о своих планах по выходу на российский рынок с новым торговым форматом магазинами бытовой техники Media Markt.
2. Питерская сеть «О`Кей» заявила об открытии в Москве в 2005 году двух гипермаркетов.
3. Внешторгбанком и ТД «Холдинг» подписано соглашение о сотрудничестве. Банк планирует принять участие в финансировании программ «Холдинг-Центра», связанных с реконструкцией торговых комплексов «Лейпциг» и «Бухарест»,
4. Совместным предприятием немецкой торговой группы Rewe и российского холдинга «Марта» открыт супермаркет Вilla. В ближайшие 3-5 лет в развитие сети Вilla. в России планируется вложить 500 млн. долларов США.
5. К концу 2005 года в России будет 52 магазина сети «Рамстор». Компания «Раменка» объявила о планах по инвестированию в развитие своей торговой сети в 2005 году 150 млн. долларов США.
6. Компания Auchan Group заявила о своих планах открытия в Москве сети супермаркетов Atac (площадью до 5 000 кв. м)и Elea (площадью 1 000-1 500 кв. м).