Рынок коммерческой недвижимости Калининграда: аналитика
Еще три-четыре года назад рынок коммерческой недвижимости Калининграда находился лишь на начальной стадии формирования, и около 80% офисных площадей было представлено бывшими НИИ. Особенность Калининграда, впрочем, как и большей части провинциальных российских городов, - расположение множества новых офисных помещений в составе торгово-офисных центров.
Бум в строительстве торгово-офисных центров в 2003– 2005 годах также связан с подготовкой Калининграда к празднованию 750-летия. Город изрядно принарядился к такому событию, и среди прочих презентационных объектов стали появляться современные офисные и торговые центры с хорошим уровнем отделки, достойным сервисом, парковками и современными коммуникациями. Успехи российской экономики в целом способствовали и повышению наполняемости кошельков жителей Калининграда: людям захотелось не просто жить и работать, а жить и работать красиво.
Третья волна развития российского бизнеса.
«Калининград в силу своего специфического географического и политического положения, специального статуса ОЭЗ (особой экономической зоны) входит в состав третьей волны развития российского бизнеса – после Москвы и Санкт-Петербурга, наравне с городами-миллионниками, – считает Владимир Королев, генеральный директор компании “Гамма Девелопмент”. – Выгода выхода в Калининград сегодня уже подтверждена рядом проектов, финансируемых некалининградскими компаниями. Это проекты ТРЦ “Калининград Плаза”, гостинично-офисного центра “Калининград-750”. Косвенно привлекательность подтверждается присутствием и активной работой московских, питерских, польских и турецких строительных компаний».
В 2003–2004 году в Калининграде было введено в эксплуатацию около 15 000 торгово-офисных квадратных метров. Это ТЦ «Меркурий» на Ленинском проспекте, ТОЦ «Калининградский пассаж» на центральной площади, ТОЦ «Балтик Престиж» на площади Василевского и ТОЦ «55» на улице Горького. У собственников торговых и офисных зданий стали появляться серьезные конкуренты, а у арендаторов – выбор и возможность работать комфортно.
Введение в эксплуатацию в 2005 году проекта «Мега» (92 400 кв. м) на пересечении улиц Уральской и Генерала Озерова, ТОЦ «Панорама» (5000 кв. м) на пересечении улицы Багратиона и Ленинского проспекта, «Балтийского Бинес-центра» (18 000 кв. м) на Московском проспекте коренным образом изменило ситуацию на рынке офисной недвижимости Калининграда. Предлагаемые в этих бизнес-центрах офисы можно отнести к классу В. «Балтийский Бизнесцентр» и часть офисов в «Меге» позиционируются собственниками и управляющими этих центров как класс А. Надо отметить, что в Калининграде нет единой общепризнанной классификации бизнес-центров. Часто класс присваивается произвольно и не отражает реального состояния объекта. В городе, по сути, только две профессиональных управляющих компании – Paul’s Yard (представительство в северо-западном регионе) и КДЦ («Калининградский деловой центр»). Paul’s Yard использует в работе классификацию, принятую в Москве, с корректировкой на нестоличный статус Калининграда. Классификация бизнес-центров, которую применяет «Калининградская управляющая компания», входящая в группу компаний «Гамма Менеджмент Групп», приведена в таблице.
Интересным является и тот факт, что почти все вновь создаваемые торговые и офисные центры строятся на продажу, лишь немногие девелоперы планируют строительство под аренду. Себестоимость проектов позволяет окупить инвестиции в течение 4–5 лет после запуска объекта в эксплуатацию. Купить квадратный метр офиса в Калининграде можно минимум за $1000–1300, то же в центре города обойдется в $1500–2000.
Разброс ставок аренды в Калининграде значительный. Снять офис в старом фонде можно за $7–10 за кв. м в месяц. Офис в современном бизнес-центре обходится компании в $18–25 за кв. м в месяц. «Сейчас наиболее востребованными являются небольшие офисные помещения. Самые популярные – площадью порядка 20 кв. м (около 45% поступающих заявок). За ними следуют офисы от 20 до 50 кв. м. Наименее востребованными являются офисы размером более 100 кв. м, – комментирует ситуацию с предпочтениями калининградских арендаторов аналитик Paul’s Yard Kaliningrad Татьяна Губанова. – Приветствуется наличие в офисном центре дополнительных услуг (открытый или крытый паркинг, охрана помещений, услуги клининговых компаний)». Также интересен факт, что калининградским арендаторам очень нравится система оплаты all inclusive.
«Ставки аренды, как и ставки продажи, в Калининграде могут устанавливаться собственниками помещений и в долларах, и в евро. Это одна из особенностей местного рынка», – говорит Олег Здрадовский, генеральный директор компании Paul’s Yard в Калининграде. На калининградском рынке недвижимости существует и еще одна единица расчетов – у.е., которая сегодня приравнивается к 30 рублям. Другой особенностью калининградского рынка аренды, по словам Здрадовского, является декларирование арендных ставок за месяц, а не год, как это принято в Москве.
По данным управляющей компании «Калининградский деловой центр», общая площадь офисной недвижимости Калининграда на июль 2005 года составляла порядка 100 000 кв. м. При этом только 15 000 кв. м можно отнести к классу В по уровню технического состояния и коммерческого управления. К 2007 году, по прогнозам той же компании, общий размер конкурирующего предложения на рынке офисов составит 170 000 кв. м, из них класса В – 95 000 кв. м (в т.ч. 75 000 кв. м новых площадей). Ожидается укрепление тенденции вытеснения с рынка офисов класса С, удаленных от центра, а также зданий со слабой концепцией и низким качеством обслуживания.
В результате активного строительства количество качественных офисных помещений в Калининграде фактически удвоится к 2007 году в сравнении с сегодняшним днем. Кроме того, разработан проект «Сердце города» общей площадью 637 000 кв. м, который помимо музеев, гостиниц, ресторанов и жилой застройки предполагает строительство делового центра «Лебенихт».
Торгово-офисные центры Калининграда.
Несмотря на столь бурный расцвет строительства коммерческой недвижимости, аналитики не предсказывают значительного падения арендных ставок в центральной деловой части Калининграда, поскольку считают, что будет расти и спрос на новые, более комфортные для современного бизнеса площади. Однако практика показывает иное. Уже сейчас пустует часть офисных и торговых площадей в новых коммерческих объектах, построенных практически год назад, а ТЦ «Панорама» до сих пор не заполнен арендаторами. Большинство арендаторов, комментируя эту ситуацию, говорят, что арендные ставки в новых центрах слишком высоки. Разница между стоимостью кв. м в старом фонде и новом центре составляет около 100%, и если за престижные торговые залы предприниматели Калининграда платить готовы, то на офисах многие предпочитают экономить.
«Девелоперы и инвесторы, планирующие осуществлять офисные проекты в Калининграде, должны учитывать, что сегодня в городе много офисных зданий на стадии проектирования или строительства, – напоминает Олег Здрадовский. – Постепенно они будут сдаваться в эксплуатацию, и к 2008 году рынок коммерческой недвижимости в Калининграде составит примерно 117 000 кв. м». Это означает, что в ближайшее время здесь значительно увеличится предложение офисов, и 20–30% площадей останутся невостребованными. Чтобы офисы не пустовали, в Калининграде требуется восьмикратное увеличение количества коммерческих предприятий.
