Рынок гостиниц Санкт-Петербурга

1. Краткий обзор рынка. Классификация гостиниц

В международной практике гостиничная индустрия считается одной из наиболее выгодных. Подсчитано, что ежегодный прирост в сфере мирового туризма составит в среднем 4,2% до 2010 года.
Санкт-Петербург - четвертый по численности населения город Европы, является весьма привлекательным для развития туристического бизнеса. Для того, чтобы туристический бизнес развивался, необходимо улучшить инфраструктуру города, в частности, создать эффективную гостиничную индустрию. Гостиничный сектор как стабильный источник валютного дохода и генератор деловой активности, может стать \"двигателем\" экономического развития города.
В 2002 году доходы от туризма в бюджет Санкт-Петербурга составили всего лишь около 50 млн. долл.США или 2% от бюджетных средств. Для сравнения, доля поступлений от туризма в бюджетах европейских городов - Париже, Риме, Венеции, Лондоне составляет 60-70%.

1.1. Российская классификация гостиниц.

Согласно сложившейся практике гостиничный рынок делится на три сектора: гостиницы первого, среднего и экономического класса. Подобная классификация в некотором смысле дублирует общепринятое звездное деление: в составе объектов первого класса представлены гостиницы \"пять звезд\" (5*), четырех- и трехзвездные гостиницы составляют сектор средней категории (исключение - гостиница \"Англетер\" 4* отнесена к первому классу, так как управляется международным гостиничным оператором - RF Hotels International), а экономический класс в целом представлен гостиницами \"одна-две звезды\". Классификация появилась потому, что в бывшем СССР вообще не существовало звездных категорий. Возможность получить последнюю возникла только в 1995 году с появлением института сертификации гостиничных предприятий. Принятые в России требования \"классности\" не соответствует действующим мировым стандартам. До середины 2003 года существовало четыре организации, аккредитованные при Госстандарте РФ и имеющие право проводить сертификацию гостиниц. Сертификация проводилась по просьбе администрации или владельцев гостиниц.
В ближайшее время все российские гостиницы должны заново пройти сертификацию и подтвердить свою \"звездность\", определением которой займется подразделение Минэкономразвития РФ. В начале 2003 года Госдума, по предложению Минэкономразвития РФ, внесла поправки в Закон \"Об основах туристской деятельности в РФ\". Утверждена единая система сертификации, при определении новых критериев много было использовано из французской системы, которая предусматривает строгое ранжирование услуг в зависимости от категории отеля. Присвоенные ранее \"звезды\" считаются недействительными. Уполномоченный орган Минэкономразвития в Санкт-Петербурге пока не создан.

1.2. Параметры предложения

Количество гостиничных мест на тысячу жителей: в Санкт-Петербурге - 5 (для сравнения: Москва - 10, Прага - 13, Берлин - 14, Вена - 26, Амстердам - 35). Среднеевропейские цифры: 12-14 номеров на 1 000 жителей.
Гостиничный комплекс Санкт-Петербурга насчитывает 135 объектов размещения различных категорий и форм собственности (гостиницы, хостелы, окрестные пансионаты и санатории, в т.ч. ведомственные объекты) общей емкостью 16 989 номеров (33 474 места), включая 89 гостиниц первого, среднего и экономического классов (24 204 гостиничных мест), из которых 20 гостиниц - предприятия с принадлежащими городу пакетами акций.
В городе зарегистрировано около сотни \"объектов размещения\", прошедших обязательную (на право размещения) и добровольную (на право получения категории) сертификацию услуг.
По данным Комитета по внешним связям Смольного, в Санкт-Петербурге 5 отелей высшей категории, число гостиниц среднего класса - около 25. Восьмая часть гостиничных мест, т.е. около 4 тысяч - находится в высококатегорийных отелях. Еще 12 тысяч - относятся к среднему классу, 11 тысяч - к экономическому. Около 6 тысяч мест дают пансионаты и дома отдыха.
Структура объектов размещения представлена на рисунке 2.10. Структура отражает доли гостиничных мест первого, среднего, экономического классов, а также пансионатов и домов отдыха в общем количестве мест размещения.

В рамках сложившейся в Санкт-Петербурге системы сертификации услуг объектов размещения, обеспечивающей повышение стандартов гостиничных услуг и безопасность проживания в гостиницах, более 70% от общего количества объектов размещения прошли обязательную сертификацию, из них 36 гостиниц получили \"звездную\" категорию.
Сегодня существует около 150 инвестиционных проектов по строительству и реконструкции гостиниц. Число заявок от инвесторов на получение городских объектов недвижимости (пятно под застройку или здание под реконструкцию) под гостиничное развитие - более 300. За 2002 год городская Инвестиционно-тендерная комиссия выдала инвесторам около 70 объектов под проекты строительства гостиниц. Однако лишь на 17 из них начались работы.
Сдерживающими факторами для появления новых отелей являются необходимость наибольших при сравнении с другими вариантами развития недвижимости (бизнес-центры, торговые комплексы, жилые дома и т.д.) инвестиций в строительство (реконструкцию) и оборудование отелей, ярко выраженная сезонность спроса на услуги гостиниц и практически отсутствие местных управляющих компаний в данном сегменте рынка.
В настоящее время хорошую перспективу имеет инвестиционная деятельность в секторе малых гостиниц. К категории малых гостиниц можно отнести отель на небольшое количество номеров (до 50) при минимальном наборе услуг, отличающийся от гостиниц других категорий индивидуальным подходом к постояльцам и семейной атмосферой. Мини-отель - это традиционная гостиница со службой портье, горничных, отдельным помещением, где можно приготовить обед, как с помощью персонала, так и самостоятельно. В мини-отелях применяется индивидуальный подход, направленный на удовлетворение потребностей каждого клиента. Если мини-отель достаточно высокого уровня, то в номерах помимо санузлов с душем могут быть: телефон, фен, сейф, телевизор и другое дополнительное оборудование.
Идеальное место для малого отеля - подъезд хорошего дома в районе исторической застройки, расположенный в тихом месте. Привлекательным моментом для инвестора является относительно небольшой объем инвестиций в отели подобного класса - 1-3 млн. долларов. Малые отели требуют более значительных текущих затрат, но и уровень доходности в них самый высокий. Сэкономить на издержках можно при создании сети малых гостиниц и создании одной управляющей компании, которая занималась бы снабжением гостиниц, подготовкой кадров и раскруткой адреса.
В городе создана сеть малых гостиниц, объединившая более 30 предприятий, совместно продвигающих свои услуги в рамках официальной программы развития. Сформирована маркетинговая политика, включающая ценовую политику и реализацию информационной стратегии (выпущен каталог по малым гостиницам).
Следует отметить, что во всех городах, являющихся туристическими центрами, сектор малых отелей играет существенную роль в развитии гостиничной индустрии.
Построенные в Санкт-Петербурге за последние годы малые отели (среднего уровня, апарт-отели) предоставляют около 400 мест.

1.3. Параметры спроса

Проведенные исследования Комитета по внешним связям Администрации Санкт-Петербурга позволили выявить, что начиная с 1994 года, происходит устойчивый рост общего потока зарубежных гостей. С 1998 года администрация Санкт-Петербурга провозгласила развитие въездного туризма как приоритетное направление городской экономической политики на ближайшие годы.
По подсчетам городского Комитета по туризму, в 2003 году, году 300-летия Северной столицы город должны посетить 5 млн. туристов, что в 1,7 раза выше показателя 2002 года.
В составе различных делегаций Санкт-Петербург в юбилейные дни посетили около 6 тысяч человек вместо ожидаемых 13 тысяч. Поэтому бронь во многих гостиницах оказалась невостребованной. Наиболее благополучно с точки зрения полученных доходов прошел юбилейный период для гостиниц первого класса. Загрузка гостиниц первого класса в мае 2003 года снизилась почти на 20% (с 75% до 56,6%), но доходы гостиницы оказались выше. Это произошло за счет того, что средняя цена номера возросла с 193 долл.США в сутки до 309 долл.США.
Спрос на гостиничные услуги в Санкт-Петербурге является сезонным. Причина этого в том, что большую часть приезжих составляют туристы, посещающие город в летние месяцы, когда климат более благоприятен в сезон - период с мая по октябрь включительно. В это время многие гостиницы полностью заняты. В зимние месяцы, с ноября по апрель, уровень заполняемости падает, и спрос определяется, в основном, приезжающими с деловыми целями и российскими приезжими, которые в состоянии заплатить льготную цену.
Динамика среднегодовой заполняемости гостиниц всех категорий представлена на рис. 2.12.

Среднегодовая заполняемость гостиниц первого класса приближается к максимальным показателям европейских отелей аналогичного класса (60-70%), а их заполняемость в летний период достигает 95%. Очень похожая ситуация наблюдается в ведущих отелях Санкт-Петербурга среднего класса, наиболее соответствующих по уровню сервиса и обслуживанию европейским стандартам.
Ниже в таблице приведены диапазоны стоимостей номеров в основных гостиницах Санкт-Петербурга первого и среднего классов.

Цены (стоимость номеров)

Нижняя граница диапазонов соответствует минимальной стоимости стандартного номера, верхняя граница - максимальной стоимости номера \"люкс\". Следует отметить, что стоимость номеров значительно колеблется от сезона, цены могут отличаться в 1,2 - 2 раза в зависимости от гостиницы.
В таблице представлены цены номеров \"от стойки\". Существует несколько десятков категорий клиентов, имеющих возможности получить номер со скидками и бонусами. Чем выше класс гостиницы, тем больше может быть размер скидки и шире круг клиентов.

1.4. Тенденции и прогнозы

1. Гостиничная инфраструктура города развита недостаточно. В городе дефицит отелей, отвечающих мировым стандартам. Количество туристов, посещающих европейские центры, обычно превышает численность постоянных жителей. В 4,7-миллионном Петербурге на 2000-2010 гг. специалисты прогнозируют поток туристов в 3 млн. человек ежегодно.
2. Среднегодовая заполняемость большинства гостиниц относительно низка как по сравнению с Европой, так и Москвой. Ярко выраженная сезонность петербургского туристического рынка и неравномерность загрузки в течение года являются негативными факторами, вследствие чего международные операторы пока довольно медленно идут в Петербург.
3. Стоимость размещения, проживания и питания в гостиницах Санкт-Петербурга превышает стоимость аналогичных услуг за рубежом, а качество и набор услуг в нашем городе по оценкам специалистов и туристов значительно ниже.
4. Спрос на гостиничные услуги Санкт-Петербурга растет. По прогнозам международных экспертов на период с 1998 до 2008 г. ежегодное увеличение спроса на места в гостиницах первого класса составит 9,5%, в гостиницах среднего класса - 9% и в гостиницах низкого тарифа - 5%. Наибольший дефицит наблюдается в гостиницах среднего класса.
5. В 2003 году наблюдается активизация на первичном и вторичном рынке строительства и реконструкции отелей.
6. При увеличении предложения ожидается снижение стоимости номеров и их приближение к аналогичным показателям в Москве и за рубежом.
Изложенные факты, с одной стороны, свидетельствуют о широких перспективах развития гостиничного сектора в городе, с другой, напротив, говорят о неразвитости всей инфраструктуры туризма. Небольшой уровень доходов российских граждан также препятствует как развитию внутреннего туризма, так и, следовательно, развитию сети гостиниц; но и тут есть обнадеживающие тенденции. Иностранные туристы, по-видимому, будут выжидать, пока цены номеров и качество сервиса не достигнут адекватного соотношения.

2. Гостиницы первого класса

К первому классу относятся гостиницы, имеющие пять звезд (\"Европа\", \"Астория\", \"Невский Палас\", \"Рэдиссон САС Ройал\") и четырехзвездочная \"Англетер\". Номерной фонд гостиниц первого класса составляет 1 274 номера.
Динамика роста предложения гостиниц первого класса представлена на рис. 2.13.

Осенью 2003 года запланировано открытие гостиницы \"Гранд Отель Эмеральд\" на Суворовском пр.,18 (181 место). Первоначально инвестор планировал построить бизнес-центр, далее отель \"четыре звезды\", однако впоследствии отдали предпочтение отелю \"пять звезд\". В здании, накрытом атриумом оборудовано 93 номера, в т.ч. 17 люксов (один королевский, один президентский). Новый отель, являясь членом международной ассоциации независимых отелей сети Summit Hotels&Resorts, будет специализироваться на приеме индивидуальных туристов.
Исследования показывают, что существующих пятизвездочных гостиниц недостаточно для Санкт-Петербурга. Прогноз Комитета по внешним связям администрации Санкт-Петербурга спроса на гостиничные места первого класса на период до 2008 года + 970 мест.
Управляют гостиницами первого класса международные гостиничные сети - Kempinski, Corinthia Hotels International, Forte&Le Meridian Hotels, Radisson SAS Hotels&Resorts. Больше половины постояльцев гостиниц первого класса - иностранные гости.
Среднегодовая заполняемость гостиниц первого класса отличается незначительно и составляет в последние годы 58-60%. Заполняемость отеля \"Рэдиссон САС Ройаль\" в первый год эксплуатации (с июля 2001 по июль 2002 гг.) составила 75%. Следует отметить, что в первый год эксплуатации отель предоставлял значительные скидки.

Тенденции

• Замораживание нескольких крупных проектов строительства гостиниц первого класса на неопределенный срок.
• Перепрофилирование в процессе строительства проектов среднего класса на высокий.
• Дефицит гостиничных мест в \"высокий сезон\" и высокая недозагрузка в другие периоды.

3. Гостиницы среднего класса

К среднему, наиболее многочисленному классу причисляются четырехзвездочные и трехзвездочные гостиницы (например, \"Пулковская\", \"Прибалтийская\", \"Москва\", \"Санкт-Петербург\").
Большинство гостиниц среднего класса нуждаются в реконструкции. Существующая программа развития гостинично-туристической инфраструктуры города предусматривает реконструкцию существующих гостиниц и доведение их до уровня международных стандартов. Большинство этих гостиниц расположено в центре города, реже - в непосредственно прилегающих к нему районах, но не на периферии. В 2002-2003 годах отмечен значительный рост инвестиций в реконструкцию существующих отелей.
Определено, что на ближайшую перспективу городу необходимо развернуть активное строительство отелей среднего класса, т.к. эта категория является преобладающей в объеме спроса на гостиничные услуги. В городе явный дефицит отелей класса 3 звезды, которыми, как правило, пользуются российские туристы. При этом цены в таких гостиницах явно завышены и не соответствуют уровню предоставляемого сервиса. Сегодня в городе отсутствуют гостиницы среднего класса, управляемые международными гостиничными операторами.
К юбилею Санкт-Петербурга предполагалось открытие десятка новых отелей среднего класса на 50-200 номеров, но введено в эксплуатацию несколько мини-отелей, также Управлением делами Президента открыт гостиничный комплекс в Стрельне - гостиница 4* \"Балтийская звезда\" и 20 коттеджей по 1 200 кв.м.
В 2003 году планируется открытие отеля \"Достоевский\" 3* на Владимирском пр.,19. Гостиница на 216 номеров занимает 5-7 этажи общей площадью 9 000 кв.м, первые 4 этажа - торговый центр \"Владимирский Пассаж\". В середине апреля здание сдано Госкомиссии. К услугам гостей отеля - конференц-зал, бизнес-центр, 5 баров, 2 кафе, 3 ресторана и фитнесс-центр. Рядом с метро \"Достоевская\" планируется также построить подземный многоярусный гараж на 200 машин и открытую парковку перед центральным входом на 25 машин. Открытие ожидается осенью. Предполагаемый оператор - Ramada.
Динамика роста предложения гостиниц среднего класса представлена на рис. 2.14.

Среднегодовая заполняемость гостиниц среднего класса заметно отличается в зависимости от уровня предоставляемых услуг. Загрузка в отелях с номерами после реконструкции, входящих в систему Best Western в международную систему бронирования составляет 70-80%, в гостиницах с низким уровнем менеджмента и предоставляемых услуг - 30-40%. Таким образом, средняя заполняемость отелей составляет около 50%.

Тенденции

• Активизация инвестиционных проектов строительства и реконструкции гостиниц среднего класса, реконструкции существующих гостиниц. Прогнозируется увеличение темпов прироста предложения в 2005-2006 гг. в несколько раз. Наиболее перспективны проекты создания отелей на 100-200 номеров.
• Практически все существующие гостиницы не соответствуют мировым стандартам.
• Появление на рынке гостиниц среднего класса международных операторов.
• Увеличение заполняемости в гостиницах, предоставляющих наиболее качественный сервис.

4. Апартамент-отели

Апарт-отели - это гостиницы квартирного типа. С одной стороны, гости живут в отремонтированной по евростандарту квартире, а с другой - получают набор гостиничных услуг. При отеле, как правило, находится ресторан, предоставляющий завтрак. К услугам гостей предлагаются круглосуточное обслуживание и охрана, залы для переговоров, бизнес-центр, услуги секретарей и переводчиков, охраняемая стоянка, сауна, салон красоты.
Сегодня в историческом центре города существует несколько апартамент-отелей, расположенных в одном здании с бизнес-центрами - это \"Золотая Казанская\", \"Шведский дом\", около 20 апартамент-отелей на 7-20 номеров с полным набором гостиничных услуг и многочисленные апартаменты на 3-7 номеров, предоставляющие собой несколько квартир с услугами уборки помещений. В спальных районах расположено несколько апартамент-отелей экономического класса на 100-200 номеров.
В 2003 году, к юбилею города введены в эксплуатацию апартаменты на Каменном и Крестовском островах VIP-класса, гостиничный комплекс \"Taleon Club Eliseev Palace Hotel\" на набережной Мойки,59 - элитные апартаменты на 25 номеров с клубом и рестораном.
В конце ноября 2003 года планируется открытие гостиницы 4* на Почтамтской улице,4. На месте 3-этажного жилого дома возведен 7-этажный отель. Общая площадь номерного фонда из 80 апартаментов составит 2 250 кв.м. Гостиница входит в международную сеть Mariott.
Заполняемость апартамент-отелей первого и среднего класса - 60-70%, экономического класса - около 50%.

Тенденции

• Увеличение предложения в секторе малых отелей.
• Разнородность существующих гостиниц.
• Достаточно высокая заполняемость, ориентация на индивидуальных клиентов.