Рейтинг домов бизнес-класса
За последние 3-4 года столичный рынок офисных площадей существенно преобразился за счет широкомасштабного строительства, качественная составляющая которого достигла общепринятых мировых стандартов и, вне всяких сомнений, полностью соответствует современным требованиям ведения бизнеса и веяниям деловой моды. За последние годы сданы и успешно функционируют самые разноплановые офисные центры от реконструированных зданий бывших НИИ и промышленных предприятий классов «B» и «С», до выполненных по последнему слову техники бизнес-центров класса «А».
Вполне естественно, что уровни арендных ставок находятся в прямой зависимости от класса здания, который в свою очередь зависит от ряда составляющих компонентов: месторасположения, технического оснащения, эксплуатационных возможностей, управляющей компании и др.
Ряд существующих бизнес-центров ориентирован на полное освобождение арендаторов от необходимости самостоятельно заниматься благоустройством своих рабочих мест; они не только оснащены технически на высочайшем уровне, меблированы, скрупулезно продуманы, но и предоставляют арендаторам целый пакет необходимых услуг (дополнительные транспортные возможности, залы для проведения конференций, с самой различной аппаратурой, бытовые услуги и др.). Это не может не сказываться на уровне арендных ставок, которые иногда представляют собой оплату не одного квадратного метра в год, а рабочего места. Так, например, в бизнес-центре «Регус» ежемесячная арендная ставка составляет - $1740-$1900 за 1 рабочее место. Учитывая, что на одно рабочее место приходится от 6 до 10 кв.м., стоимость аренды 1 м.кв. в год составляет от $2088 до $3800. Такое рабочее место можно арендовать на очень непродолжительное время - на один месяц или даже несколько дней. Другим примером бизнес-центра класса «Элит» могут служить «Миллениум-хауз» (средняя арендная ставка $1250 за 1 кв.м. в год) и «Европа-хауз» (средняя арендная ставка $1250 за 1 кв.м. в год.). Еще дорогостоящими площадями могут «похвастаться» торгово-офисный комплекс на Красной Пресне ($1050), бизнес-центр «Усадьба» ($900), бизнес-центр на М. Дмитровке ($850), ЦМТ ($800) и др. Причем, указанные суммы, как правило, не включают НДС и эксплуатационные расходы, которые в бизнес-центрах класса «А» обычно составляет $75-110 в год на каждый арендуемый метр. Тем не менее, «дорогие» площади пользуются такой популярностью, что практически не пустуют, а аналитики регулярно отмечают их 4-6 %-ный дефицит.
Основные офисные площади, как и прежде, сконцентрированы в ЦАО, однако, девелопмент последних лет обозначил тенденцию к успешной реализации проектов за пределами садового кольца, третьего транспортного и даже МКАД (бизнес-центры «Крылатские Холмы», «Черри-Тауэр», «Кантри-парк» и др.). Такая недвусмысленная территориальная переориентация строительства обусловлена «перегруженностью» центральной части Москвы, с одной стороны, и относительным периферическим «вакуумом» - с другой. Однако, пример того, что основные коммерческие площади таких индустриальных автогигантов, как Мерседес-Бенц, Форд, Рено и др., расположились даже за пределами ТТК, свидетельствует о многом.
Результаты первых трех кварталов 2004 г. в целом соответствуют прогнозируемым темпам ввода в эксплуатацию офисных площадей класса «А» и «В»; итоговый прогноз до конца года варьирует в пределах 500-560 тыс.кв.м.
Среди наиболее значимых офисных центров, введенных в эксплуатацию в 2004 г., следует назвать торгово-офисный комплекс «Черри Тауэр» на ул. Профсоюзная, 56 (45000 кв.м. офисных площадей), бизнес-парк «Легион 1» на ул. Б. Ордынка, 40 (30000 кв.м.), бизнес-центр на 1-й Брестской ул., 29/22 (15000 кв.м.), деловой центр «Новоданиловский Дом» на Варшавском шоссе, д. 5 (17000 кв.м.), бизнес-центр «Башня на набережной 1» в составе ММДЦ «Москва-сити» на Краснопресненской наб. (15000 кв.м.). Кроме того, на декабрь 2004 г. намечена ГПК еще ряда крупных объектов, таких, как бизнес-центры «Капитал Плаза» на пересечении Лесных пер. (47000 м.кв.) и «Европа-хауз» на Колокольниковом пер., 11 (8000 м.кв.).
Проведенный анализ уровней арендных ставок наиболее популярных офисных центров класса «А» и «В» двенадцати районов Москвы указывает на стагнацию рынка. Так, в период с января по октябрь 2004 г. на офисы класса «В» арендные ставки выросли всего на 0,4%, а на офисы класса «А» даже снизились на 2,9%. По уровню арендных ставок наблюдаются ощутимые отличия между районами Москвы: для офисов класса «А» наиболее дорогостоящими являются Пресненский район, Хамовники и Якиманка; для офисов класса «В» – Китай-город, Замоскворечье и Арбатский.
При сравнении арендных ставок офисных центров во II и III кварталах 2004г. выраженной динамики так же не отмечается. В целом все это обусловлено тем, что рынок коммерческой недвижимости нельзя назвать гибко и экстренно реагирующим на политические и экономические коллизии, что характерно демонстрирует летний банковский кризис
