Предложение на рынке вторичного жилья

По данным Департамента маркетинга и рекламы Корпорации \"ИНКОМ - Недвижимость\", в первом полугодии 2006 года на вторичном рынке жилья Москвы наблюдалась относительная стабилизация общего объема предложения. Прирост за 6 месяцев 2006 года составил 5% (с 20989 квартир в феврале до 21989 в июне). Однако усредненный показатель объема предложений 1-го полугодия этого года с учетом некорректных данных за январь значительно ниже уровня аналогичного периода 2005 года (на 33%: 20 621 квартир против 30 747 в 2005г.). На приведенном ниже графике видно, что в течение 2005г. с апреля отмечалось неуклонное падение общего объема предложений и только в феврале-марте 2006г. снижение общего объема предложений прекратилось и ситуация начала стабилизироваться. В июле, принимая во внимание \"сезонный\" фактор, объем предложений в сравнении с июнем сократился на 5,3% и составил 20814 квартир (в июле 2005г - 24924).

*Прим.: данные объема предложений за январь 2006 года рассматривать как некорректные, обусловленные фактором \"новогодних праздников\".

По объему предложения на рынке вторичного жилья Москвы из всех агентств недвижимости в настоящее время можно выделить четыре крупнейших компании, лидирующее положение среди которых занимает корпорация \"ИНКОМ - Недвижимость\". В целом за 1-е полугодие 2006г. ИНКОМ стабильно контролировал 20% всего объема предложений московских квартир.

Динамика изменения удельных долей, из общего объема предложений, четырех крупных игроков на рынке вторичного жилья показана на графике ниже.

Прим.: удельные доли за январь 2006 года рассматривать как некорректные, обусловленные фактором \"новогодних праздников\".
Доля рынка лидера рынка - корпорации ИНКОМ - в первом полугодии 2006г. выросла на 4% и составила 20% против 16% в первом полугодии 2005г. В июне удельные доли \"ИНКОМ\" и трех других крупных компаний составили в совокупности 33% от общего объема предложений по вторичному рынку в целом.

Спрос

Для оценки динамики спроса Департамент маркетинга и рекламы Корпорации \"Инком-недвижимость\" использует такие показатели как индексы удельного спроса и индексы оборачиваемости, а также время экспозиции квартир. Их аналитика дает основания полагать, что спрос за первые 6 месяцев 2006 года вырос по сравнению с прошлым годом, но незначительно. При этом удельный спрос из-за значительного сокращения предложения вырос почти в 1,5 раза. Важно отметить нисходящий тренд индекса за последние месяцы. При стабильном предложении это свидетельствует о сокращении спроса на квартиры, вызванном в первую очередь ростом цен. Взлетевшие цены ударили как по \"чистым покупателям\", так и по некоторым альтернативным сделкам. В июне-июле также сказывается сезонный фактор.
Для оценки динамики спроса интересен также такой показатель, как время экспонирования квартир на рынке, т.е., другими словами - за какой период времени продаются квартиры. По данному показателю можно с большой долей вероятности судить о динамике спроса на рынке жилья, в целом, и на отдельные объекты, в частности: чем меньше период экспонирования того или иного объекта на рынке, тем большим спросом пользуется данный объект.

Как показывает ниже приведенный график, весной наблюдалось значительное сокращение времени экспозиции квартир, доля месячной экспозиции (доля квартир, продающихся за период до 1 месяца) была значительно выше аналогичного периода прошлого года, также рост доли наблюдался и от месяца к месяцу с января по май 2006. Это свидетельствует и о значительном росте удельного спроса и оборачиваемости по сравнению с прошлым годом, так и в течение первого полугодия 2006 г. В июне-июле сроки экспозиции стали значительно увеличиваться, что при стабильном предложении подтверждает сокращение спроса.

Цены

Вышеизложенный анализ демонстрирует, что фантастический рост цен на жилье за первые 6 месяцев 2006 г (56% к началу года), был вызван значительным дисбалансом спроса и предложения, сложившимся на начало года. Объем предложений сократился на 33% в 1-м полугодии 2006г по отношению к 1-му полугодию 2005 года, при этом и спрос хоть и незначительно, но вырос. Только в июне рынок вторичного жилья начал приходить в себя после затяжного спурта. Цены достигли определенного предела, и спрос стал сокращаться. В первую очередь уменьшилось число \"чистых покупок\": желаемые квартиры стали не по карману. Также стали нереализуемы и некоторые альтернативные сделки. В результате средняя удельная цена квадратного метра относительно мая выросла всего на 5,1% (183$) против 8-11% в предыдущие месяцы полугодия. В июле прирост цен составил 6,6%: повлияло сезонное сокращение предложения, а также завышенные ожидания продавцов, сформированные опытом весеннего роста цен.

Прогноз ситуации на рынке вторичного жилья Москвы

Основываясь на вышеизложенной информации, а, также, учитывая индексы удельного спроса и оборачиваемости, баланса спроса и предложения, рассчитываемые Департаментом маркетинга и рекламы \"Инком-недвижимость\", можно с большой долей вероятности сделать следующие выводы:

1. наблюдается некоторое сокращение спроса по сравнению с весенним периодом. Увеличиваются сроки экспозиции квартир, сокращается удельный спрос и оборачиваемость квартир. Наметившаяся в мае - июне 2006г. тенденция к стабилизации спроса на вторичном рынке жилья сохранится, скорее всего, и в ближайшие месяцы - вплоть до начала осеннего периода.

2. весенний ажиотаж с ценами на вторичное жилье постепенно сходит на нет благодаря изменению баланса спроса и предложения на рынке. Но важно принять во внимание, что при этом показатель индекса удельного спроса все равно почти в 2 раза превышает показатели прошлого года. Поэтому рост цен в июле - августе сохранится, но на более низком уровне, чем весной, и составит 4-6%.

3. Осенью рост цен скорее всего продолжится, т.к. альтернативные сделки, определяющие погоду на рынке, самокомпенсируют высокий уровень цен.