Первое знакомство с Новой Ригой: эмоции положительные

Характеристики Новорижского направления известны всем: хорошая экология, удобная и относительно пустая трасса, необыкновенно красивая природа. Именно тут последние несколько лет идет активное коттеджное строительство. Обо всем этом нам не раз рассказывали эксперты рынка загородной недвижимости, а мы честно передавали их мнение нашим читателям.

В этот раз мы решили поступить еще честнее: совершить небольшое путешествие по Новой Риге, чтобы самостоятельно оценить преимущества и недостатки этого популярного направления, а заодно своими глазами увидеть — кто, где и что возводит.

Дорога без светофоров и достопримечательностей

Если попросить любого эксперта в сфере реализации загородных домов попросить перечислить основные черты Новорижского шоссе и завершить фразу «Новая Рига хороша тем, что…», то в большинстве случаев доведется услышать приблизительно следующее: «…это единственная трасса, на которой нет ни одного светофора и ни одного крупного населенного пункта». Здесь нет особых достопримечательностей. Красивая природа — вот главная отличительная черта направления».
Новорижскую трассу в свое время прокладывали буквально через лес, в обход городов — Красногорска, Волоколамска, Истры и других населенных пунктов, через которые проходит старое Волоколамское шоссе. После 15 км попадаются «островки» частной коттеджной или дачной застройки, можно увидеть несколько коттеджных поселков. Поэтому в окно автомобиля рассматривать практически нечего, кроме самой природы.
Достопримечательности на Новой Риге действительно отсутствуют, если не считать всем известную пирамиду на 38-м км. Поскольку никаких других ориентиров на трассе нет, пирамида служит своеобразным «маяком» для большинства клиентов при поиске того или иного коттеджного поселка. По сравнению с соседним Рублево-Успенским шоссе Новая Рига отличается недостаточно развитой социальной инфраструктурой: тут практически нет крупных магазинов, ресторанов, спортивных и развлекательных комплексов.
Новорижское шоссе включает шесть полос на выезде из Москвы, а это значит, что магистраль относительно незагружена и имеет хорошую пропускную способность. Пока прямого выезда из города на трассу нет, владельцам коттеджей приходится добираться до своих поселков через МКАД, Рублевку и Ленинградку.
Поскольку мы отправились на экскурсию в воскресенье, то на выезд из города потратили всего 20 мин, в будни на это ушло бы часа полтора. Впрочем, уже в следующем году должно завершиться строительство Краснопресненского проспекта, который свяжет Новорижское шоссе с третьим транспортным кольцом, и дорога станет более удобной. Из центра города до Новой Риги можно будет доехать за 10–15 мин.
Важным преимуществом направления является близость Истринского и Озернинского водохранилищ, реки Истры и Тростенского озера — одного из самых больших в Московской области. И хотя на Новой Риге довольно мало поселков, находящихся непосредственно у самой воды, добраться до любого из водоемов реально примерно за полчаса.

Плохих поселков не бывает — бывают застройщики так себе

Растущая популярность Новой Риги обусловлена не только наличием уникальных природных ландшафтов и неплохой транспортной доступностью, но и близостью к престижному Рублево-Успенскому шоссе. Для тех, кто не в состоянии позволить себе приобрести жилье на Рублевке, Новая Рига является хорошим альтернативным вариантом, тем более, ко многим поселкам есть подъезд с обеих трасс. То есть имея дом на Новой Риге, всегда можно сказать, что живешь на Рублевке — для подтверждения собственного статуса в кругу своих знакомых факт немаловажный.
С другой стороны, в последнее время среди покупателей считается своего рода дурным тоном покупать дом на Рублевке. Люди уже знают, что на этом направлении остались предложения только вторичного рынка, при этом цены завышены, а проходимость трассы оставляет желать лучшего. По мнению риэлторов, восемь из десяти клиентов готовы рассматривать предложения на Новой Риге, один — на Дмитровском или Рублевском направлении, еще один — на каком-либо другом.
Новорижское шоссе сегодня занимает второе место после Рублевки и по популярности, и по уровню цен, а по количеству предложений давно опережает ее. За счет активного коттеджного строительства в последние три года Новая Рига стала лидером по количеству поселков. Они в основном новые, возведенные на бывших сельскохозяйственных землях. На сегодняшний день на этом направлении находится, по разным данным, от 60 до 120 различных поселков. Точное их количество подсчитать трудно, потому что все они в разных стадиях готовности, некоторые — еще на уровне проектов. Можно выделить десятка два «активных» поселков, в которых хорошо идут продажи: «Славенка», «Павлово», «Новахово», «Риверсайд», «Гринфилд», «Резиденции Бенилюкс» и некоторые другие.
Одним из минусов Новорижского направления является недостаток предложений на вторичном рынке, а также в сфере аренды загородных домов: направление начало развиваться сравнительно недавно и активная застройка ведется только в последние годы.
Конечно, само по себе расположение поселка на Новой Риге успеха не гарантирует. Спросом пользуются только наиболее ликвидные объекты, которые сочетают главные факторы: удобный подъезд, живописные окрестности, удаленность от трассы, отсутствие по соседству деревень и частной коттеджной застройки.

В поисках тишины

Поселки, которые находятся в нескольких сотнях метров от дороги и видны с трассы, пользуются гораздо меньшим спросом. Таких поселков, как мы успели заметить, на Новой Риге довольно много. По накопленному подмосковными девелоперами опыту абсолютно точно известно, что уже в нескольких километрах от шоссе нельзя возводить коттеджные поселки, потому что слышен шум машин, а о чистом воздухе остается только мечтать. А люди хотят купить не просто дом, а тишину и кусочек чистой природы.
Как отмечают многие маклеры, приезжая даже в самые отдаленные поселки, клиенты прислушиваются, пытаясь уловить шум магистрали. Понятно, почему застройщики строят поселки в таких неудачных местах: там есть необходимые коммуникации, не надо их дополнительно проводить, как пришлось бы делать, если бы поселок находился в лесу. Но если застройщик сэкономил на такой важной составляющей проекта, как коммуникации, это указывает в первую очередь на его несостоятельность.
В 20-километровой зоне от МКАД очень мало лесных массивов, поэтому земли, прилегающие к лесу, пользуются большим спросом и цены на них достаточно высоки. Такие участки стоят примерно в два раза дороже, чем расположенные в чистом поле. В пределах 30 км от МКАД стоимость сотки составляет $7–35 тыс., а на наиболее ликвидных участках достигает $50 тыс. На расстоянии 30–50 км от МКАД сотка земли обойдется от $3 тыс. до $30 тыс.
На данный момент дома в поселках на Новой Риге продаются примерно по $2 тыс. за 1 кв. м. На расстоянии до 20 км от МКАД на этом направлении практически нет предложений, относящихся к низшему ценовому сегменту (до $250 тыс.), тут преобладают поселки бизнес-класса и элитные, стоимость коттеджей в которых варьируется в пределах от $400 тыс. до $3 млн. Причем хотя некоторые поселки и позиционируются как бизнес-класс, по качеству и инфраструктуре они вполне тянут на звание элитных.
Сложившаяся ситуация в чем-то напоминает положение с гостиницами. Иногда пятизвездочный по уровню сервиса отель заявляется как четырехзвездочный, чтобы платить меньше налогов. С поселками похожая ситуация. Собственно, между «элиткой» и хорошим бизнес-классом разницы почти никакой. Главный определяющий критерий в данном случае, думается, все-таки цена. Понятно, что по $300–450 тыс. дом в элитном поселке продаваться не может. Вот если его стоимость начинается от $1 млн, значит, это либо очень хорошего уровня бизнес-класс, либо уже «элита».
Важный критерий для элитного поселка — местоположение. Поэтому в пределах 40–70 км на Новорижском шоссе поселки высшего ценового сегмента никто не возводит. Но не так давно начал формироваться рынок загородных резиденций — поселков на больших территориях с придомовыми участками земли от 1 га. На Новорижском направлении такие проекты появляются на значительном удалении от столицы — после 70 км от МКАД в районе реки Рузы.
Поселки эконом-класса располагаются в зоне 25–65 км от МКАД. Один из самых известных — Славенка на 65-м км, цена на дома в котором составляют $180–300 тыс. Именно поселки эконом-класса сегодня пользуются большим спросом. Люди, располагающие суммой $150–300 тыс., с удовольствием приобретают дома не только на 60–70-м км, но даже за границей Московской области, если поселок имеет продуманную концепцию, хорошую инженерную инфраструктуру и т. д. Другой вопрос, что застройщики не слишком охотно берутся за проекты эконом-класса, а напрасно: желающих купить недорогое загородное жилье очень много.

Евгений Иванов

Директор компании «Усадьба»:
— Новорижское направление развивается очень активно. Сегодня темпы возведения коттеджных поселков на этом направлении смело можно назвать одними из самых высоких в Подмосковье. Что важно, здесь строят не просто много, но и очень продуманно. Большинство проектов, появившихся на Новой Риге в последнее время, отличаются грамотной концепцией, а такие крупные поселки, как «Монолит» (стоимость дома около $4 млн) и «Агаларов Вилладж» ($8–10 млн) — еще и оригинальностью задумки и масштабом воплощения. Другие интересные проекты — «Бенилюкс», «Павлово» (от $2 млн) и «Маленькая Италия» (порядка $40 тыс. за сотку + $2 тыс. за 1 кв. м).
Несмотря на то что в обозримом будущем Новая Рига вряд ли сможет соперничать по престижности с Рублевкой, перспективы у этого направления весьма радужные. Новые амбициозные проекты (тот же «Агаларов Вилладж»), строительство Краснопресненского проспекта, который в перспективе позволит получить «выход» напрямую в центр Москвы, благоприятная экологическая обстановка — все это говорит в пользу светлого будущего Новой Риги.

Светлана Кондачкова

Руководитель направления загородной недвижимости «МИАН–агентства недвижимости»:
— У Новорижского шоссе масса преимуществ — экология, живописный природный ландшафт, высокое качество трассы. Ни одно подмосковное шоссе не может похвастаться собственным туннелем, какой в скором времени появится у Новорижского шоссе. Сейчас его строительство идет под Серебряным бором, по плану он соединит шоссе с Краснопресненским проспектом (его еще называют Звенигородским шоссе), а тот — с третьим транспортным кольцом в районе Беговой улицы. Сегодня Новорижское шоссе является лидером коттеджного строительства. На этом направлении возводятся в основном коттеджные поселки бизнес- и элитного класса, такие, как «Светлогорье», «Новахово», «Бенилюкс», поселок таунхаусов «Новоархангельское». Связано это с высокими ценами на землю. Например, «Светлогорье», активно набирающее темпы продаж, вышло на рынок с самой амбициозной инфраструктурой для такого класса поселков. Здесь планируется создать детский сад, начальную школу, специализированный медицинский центр, спортивный комплекс, гипермаркет, парк аттракционов и т. д.
Цена на земельные участки на Новорижском направлении уже может достигать $60–80 тыс. за сотку, ярким примером тому служит поселок «Бенилюкс».
Эконом-класс на Новорижском шоссе представлен дачными поселками «Славенка» и «Монастырское озеро», расположенными в радиусе от 50 км от МКАД и далее.

Дмитрий Цветков

Руководитель отдела экспертизы проектов управления загородной недвижимости компании «МИЭЛЬ»:
— В настоящее время на Новой Риге в активной продаже находится около 70 поселков, в 14 из них ведутся вторичные продажи. Данное направление застраивается наиболее активно. Интересными я назвал бы проекты «Миллениум-Парк», «Светлогорье», «Княжье озеро», «Новахово», «Бенилюкс», «Агаларов Вилладж». Средняя стоимость сотки земли (на удалении до 35 км) по состоянию на первый квартал 2007 года на Новорижском направлении составляет $18,5 тыс., средняя цена 1 кв. м — $2,56 тыс., домовладения — $1,13 млн.
Сегодня Новая Рига ассоциируется у покупателей и девелоперов с быстрой и мало загруженной трассой, отсутствием вредных производств и близостью элитного Рублевского направления, а также большой плотностью коттеджной застройки (агломерация близких по классу жителей).
Популяризация этого направления имеет две стороны, положительную и отрицательную. К положительном относятся развитие инфраструктуры (которой там пока практически нет), а к отрицательным — образование дорожных заторов, поскольку при существующих темпах застройки и отсутствии вблизи железнодорожного сообщения со столицей трасса может встать. Недавняя авария, когда столкнулись более 50 автомашин, является ярким тому подтверждением.
Если говорить в целом о направлении, а не о конкретных сегментах рынка (эконом, бизнес, de luxe), то типичным покупателем является женатый мужчина в возрасте от 37 до 42 лет, имеющий как минимум одного ребенка; менеджер высшего звена или управленец среднего звена, работающий в сфере «природных ресурсов» (нефть, газ, лес, алюминий и т. д.), либо финансовый работник высшего звена, обслуживающий те самые компании «ресурсной направленности».

Елена Сергеева

Начальник управления инвестиционных проектов загородной недвижимости риэлторской компании «Русский дом недвижимости»:
— Сегодня Новорижское направление очень популярно. Уже раскуплены и застраиваются земли практически до 50-го км. Свободной земли на Новой Риге осталось очень мало.
Характерной особенностью Новорижского направления является высокий уровень поселков — это преимущественно бизнес- и элитный класс. Наиболее интересные проекты хорошо известны на рынке. Это поселки «Бенилюкс», «Княжье озеро», «Гринфилд», «Опушкино». У каждого из них есть оригинальная архитектурная концепция. Поселки такого уровня отличает не только качество застройки, но и развитая инфраструктура.
Нужно отметить, что в настоящее время хорошей инфраструктурой располагает не так много поселков. Сегодня большая часть коттеджей вокруг Москвы — это все-таки эконом-класс, их инфраструктура достаточно примитивна. Новорижское направление в этом плане выгодно отличается. Причем здесь в элитных поселках развивается не только инженерная, но и социальная инфраструктура. Строятся спорткомплексы, школы, торговые центры.
К Новорижскому направлению людей привлекают в основном два важных фактора. Во-первых, это экологически чистое направление. К западу от Москвы веками не строилось никаких заводов из-за местной розы ветров. До сегодняшнего дня там нет практически никаких грязных производств. Второй определяющий фактор, конечно, сама Новорижская трасса. Это скоростное шоссе имеет большую пропускную способность, шесть полос движения, качественное покрытие. Пробки редко возникают даже в дачный сезон.
Безусловно, определенную роль в популярности Новорижского направления сыграла близость к Рублево-Успенскому шоссе. На него очень удобно проезжать с Новорижского. До сих пор большим минусом Новой Риги по сравнению с Рублевкой было почти полное отсутствие развлекательной инфраструктуры, приемлемой для состоятельных и взыскательных клиентов. Сейчас Новорижское шоссе понемногу подтягивается к «соседу» и по этому параметру. Сейчас на 24-м км строится большой центр отдыха. Там будут не только традиционные рестораны и кинотеатры, но и, например, собственные конюшни.
Самый серьезный минус Новорижского направления — малое число водоемов. Здесь есть только Озернинское водохранилище, Руза и Истра. Причем все они расположены на некотором удалении от трассы. Конечно, в этом отношении Новая Рига проигрывает, например, Дмитровскому направлению.
В среднем стоимость владений на Новорижском шоссе выше, чем на большинстве других направлений. Разумеется, определяющее значение имеют расстояние от Москвы и класс поселка. В хороших поселках с развитой инфраструктурой, расположенных ближе 50 км от столицы, цены за дом с участком земли начинаются от $400–500 тыс.
Перспективы у Новорижского направления самые хорошие. Уровень интереса к нему очень высок, при этом есть еще очень много земли для застройки. Практически все хорошие участки уже выкуплены, но их освоение еще не началось — это дело будущего. На рынке уже появляется информация о новых очень интересных проектах, которые скоро стартуют.