Офисная недвижимость в Самаре

Региональные рынки коммерческой недвижимости показывают устойчивый рост предложения и цен. Динамика бизнеса регионов позволяет говорить, что эти тенденции сохранятся и в дальнейшем.

Экономическое развитие регионов дает толчок и развитию рынка коммерческих площадей. Ранее тихий и спокойный городок – Самара – сейчас переживает развитие рынка офисной недвижимости.

В планах на ближайшие годы весьма значительный объем ввода офисных площадей, который местные аналитики называют «бумом» офисной недвижимости, при этом наблюдается тенденция к увеличению площадей.

Несмотря на все радужные перспективы на данный момент участники рынка считают, что рынок коммерческой недвижимости в Самаре, в целом, еще недооценен и находится на начальном этапе развития.

Поскольку рынок самарской коммерческой недвижимости еще «молод» , достаточно непросто выделить деловые центры города. Если в большинстве городов они сложились исторически или сформировались в процессе постройки коммерческих объектов, то относительно Самары оказалось сложно придти к единому мнению, так как скопления нескольких центров в одном месте еще недостаточно, чтобы признать район зоной деловой активности.

«Тем не менее, можно говорить о некоторых тенденциях. Естественно, наиболее престижными являются центральные улицы города, там самые высокие пешеходные и транспортные потоки, - поясняет Алексей Чижов, директор департамента офисной недвижимости компании «Бекар. Консалтинг».

Старая часть города, которая традиционно должна быть зоной деловой активности, развивается не слишком быстро. Кроме того парковки и транспортная доступность этого района отнюдь не на высоте.

Поэтому не случайна тенденция создания зон деловой активности в районах близких к историческому центру Самары. Во многих городах формирование деловых районов (\"сити\") происходит не в самом центре, а в прилегающих районах, характеризующихся лучшей транспортной доступностью и возможностью создания паркингов.

Так, например, на сегодняшний день в Самаре происходит формирование деловых зон в своеобразном «треугольнике» (Московское шоссе и ул. Луначарского, ул. Мичурина)», в том числе на ул. Урицкого, а также географически удаленной от исторического центра зоны, ограниченной пересечением Московского шоссе, ул. Советской Армии, пр. Карла Маркса.

Аналитики компании «Бекар. Консалтинг» на сегодняшний день оценивают объем офисных помещений в Самаре примерно в 100 000 кв.м. При этом большая часть существующих офисов – это реконструированные офисы, видавшие еще советские времена. Такие комплексы невозможно в полной мере оснастить качественными современными средствами и материалами. Тот максимум, который можно обеспечить арендатору, - косметический ремонт помещений, установка пластиковых стеклопакетов, ограниченное количество телефонных линий. Несмотря на очевидные минусы таких площадей, заполняемость таких объектов почти стопроцентная. Все это говорит о том, что в городе не хватает качественных офисных площадей, а вопрос об уровне и объеме дополнительных услуг до сих пор остается открытым.

Услуг все еще недостаточно

Самарский бизнес уже дорос до того уровня, чтобы предъявлять более высокие требования к качеству коммерческих площадей. По мнению операторов регионального рынка, рост цен вызван не дефицитом площадей, а именно развитием бизнеса и более высокими требованиями к качеству площадей и услуг со стороны арендаторов и покупателей.

Это происходит потому, что часть рынка аренды представлена реконструированными и перепрофилированными зданиями, которые раньше не предназначались для офисов. Они обладают рядом недостатков. Те случаи, когда арендатору в этом сегменте предлагают готовое – с мебелью и ремонтом – помещение, и остается только внести компьютеры и оборудование – все еще редкость. Следующий сегмент рынка – это площади в бизнес-центрах, которые были построены сравнительно недавно. Как правило, такие центры отличают хороший уровень отделки, техническая оснащенность, необходимый уровень коммуникаций, организация некоторых сопутствующих услуг арендаторам. «Учитывая требования покупателей и арендаторов, заказчики и строители стараются избежать недостатков уже действующих комплексов: закладывают многоместные паркинги, прокладывают подъездные пути, оснащают центры системами кондиционирования, бесперебойного электроснабжения, высокоскоростными лифтами, заботятся о развитии инфраструктуры объекта», – говорит Алексей Чижов. Поэтому приблизительно через год-полтора, к моменту сдачи строящихся объектов офисной недвижимости, в минимальный набор услуг в бизнес-центрах будут включаться: круглосуточная охрана, различные системы телекоммуникаций, комнаты для переговоров, конференц-залы, кафе и бары, уборка помещений, парковка. Благодаря этому будет формироваться спрос на офисы более высокого класса с расширенным спектром услуг.

Ставки: повторит ли Самара опыт Петербурга

Поскольку рынок офисных площадей Самары еще нельзя считать сформированным, то уровень арендных ставок постоянно колеблется, то в сторону уменьшения, то в сторону увеличения. Хотя вполне очевидно, что как только сформируется рынок действительно качественных офисных площадей, арендные ставки будут продолжать свой рост.

«Согласно заявленным объемам ввода бизнес-центров в Самаре, к 2006-2007 гг. обеспеченность офисными площадями будет равна 0,144 кв.м./чел, что соответствует ситуации на санкт-петербургском рынке офисной недвижимости в 2003 году, на московском рынке - в 1999 году, - комментирует Алексей Чижов, директор департамента офисной недвижимости компании «Бекар. Консалтинг». По такому сценарию в 2006-2007 гг. самарский рынок офисной недвижимости будет переживать бум, а после развитие пойдет более медленными темпами. Естественно, самарские ставки будут ниже, чем петербургские, но прогноз роста таков: в ближайшие два года в классе «А» – 5-8% в год, «В» – 10-15% в год, «С» – 10% в год». Нельзя забывать еще об одной особенности самарского рынка: в основном, площади на строящихся объектах продаются еще на этапе строительства, и в аренду в будущем их вряд ли будут сдавать. Поэтому ситуация в ближайшие годы еще может измениться. Если спрос на рынке аренды будет удовлетворяться не полностью, то, возможно, арендные ставки повысятся, и развитие пойдет не так равномерно как, например, в Петербурге.