Офисная недвижимость Москвы: итоги 1-ого полугодия 2006 года
Общее предложение высококачественных площадей в бизнес-центрах класса «А» и «В» по итогам I полугодия 2006 года составило 4, 810 млн. кв. м. Таким образом, за рассматриваемый период на рынок коммерческой недвижимости вышло порядка 340 тыс. кв.м. коммерческих площадей класса «А» и «В». Данный объем составил 75% от прогнозируемого на этот период предложения. Сдача остальных объектов перенеслась на более длительный срок.
По предварительным оценкам ожидаемый объем офисных площадей во втором полугодии 2006 года увеличится на 21% и составит около 420 000 кв.м., однако с учетом тенденции переноса сроков сдачи, вероятнее всего эта цифра не выйдет за пределы 330 000 кв.м.
Ввиду устанавливающейся тенденции повышения качества проектов, большую долю введенных площадей составили бизнес-центры класса «А». К таким проектам можно отнести строительство 2-ой очереди «Avrora business park» на Садовнической набережной, бизнес-центра «Эрмитаж-Плаза» и «Gorky park tower».
Основные тенденции рынка офисной недвижимости продолжают сохраняться с начала года. Спрос по-прежнему превышает предложение в значительной степени и продолжает расти. Дефицит высококачественных площадей сохранился и в I полугодии.
Объем инвестиционных сделок вырос по сравнению с I полугодием 2005 года на 23% и составил 560 000 кв.м. Сделки по аренде составили большую часть – более 65%. Шестую часть всех сделок составили сделки с зарубежными компаниями.
Ситуация с уровнем вакантных площадей класса «А» и «В» практически не изменилась с начала года. Дефицит вакантных площадей и насыщенность рынка центральной части города не позволяют вводить здесь большое количество площадей класса «А» и «В». Самым востребованным районом остается по-прежнему район в пределах Садового – Третьего транспортного кольца. Но в I полугодии 2006 года за счет децентрализации и высоких арендных ставок спрос снизился на 7%. Во II полугодии ситуация координально не изменится, однако спрос на площади класса «А» и «В» в пределах от Третьего Транспортного кольца до Московской кольцевой автодороги будет возрастать.
Наиболее востребованными с начала 2006 года остаются площади около 100 кв.м. и меньше. По сравнению с I полугодием 2005 года спрос на такие площади увеличился на 19%. Спрос на площади от 100 до 200 кв.м. также остается высоким. Такой спрос обеспечивают большое количество небольших предприятий и частных компаний, число которых в значительной мере превышает количество крупных организаций. Площади более 800 кв.м. остаются наименее востребованными. Основную долю спроса по-прежнему составляют бизнес-центры класса «В» - 65%, ввиду более низкого уровня арендных ставок. Структура спроса на площади класса «А» и «В» по сферам деятельности предприятий также существенно не изменилась с начала 2006 года.
Что касается арендных ставок, то в первом полугодии их рост продолжился. Динамика роста отличается в зависимости от класса бизнес-центра. Так в бизнес-центрах класса «А» уровень ставок увеличился в пределах 10-12%, в бизнес-центрах класса «В» - 8-10%. Распределение ставок по округам осталось прежним. По итогам I полугодия 2006 года средние арендные ставки на офисные площади составили (включая эксплуатационные расходы, без НДС) в бизнес-центрах класса «А» $600 - $770, бизнес-центрах класса «В» $440 - $615.
Цены продажи в течении I полугодия 2006 года увеличились в пределах 12-14% для обоих классов и составили по классу «А» $4500 - $6700 за кв.м., по классу «В» $2500 - $4400 за кв.м. В целом, во II полугодии 2006 года прогнозируется увеличение объема продаж офисных площадей и замедление темпов роста цен продажи, однако стабилизации стоимости не произойдет.
Основные тенденции, сформировавшиеся в конце прошлого года, продолжают укрепляться в 2006 году. Судя по заявленным проектам, на рынок будут выходить многофункциональные комплексы, в среднем общая площадь проектов будет превышать 10 000 кв.м. Появилась тенденция освоения промышленных зон с целью их реорганизации и возможностью строительства крупномасштабных объектов. На рынке наблюдается приток девелоперских компаний, строительство офисной недвижимости для которых не является профильным направлением. Во II полугодии 2006 года ожидается увеличение количества проектов строительства зданий высокой этажности, в связи с нарастающим дефицитом свободных участков под строительство.
